Zľavu dá zhruba každý pätnásty byt v inzercii. Medián zníženia je 5 000 eur

Pri obhliadke padne otázka, ktorú si kladie každý kupujúci: ide z tejto ceny dole? Odpoveď sa dá odhadnúť z toho, čo predávajúci reálne robia s cenami v inzerátoch. Vo vzorke aktívnych ponúk, pri ktorých realitná mapa kukera.sk sleduje históriu ceny od 21. mája 2026, znížilo cenu 6,5 % bytov a 5,8 % domov na predaj. Inak povedané: zľavu dá zhruba každý pätnásty byt — a väčšina predávajúcich cenu nemení vôbec.

Ako často klesá cena podľa typu nehnuteľnosti

• Byty na predaj: z 12 100 sledovaných ponúk znížilo cenu 785 (6,5 %)
• Byty na prenájom: zo 6 258 ponúk 379 (6,1 %)
• Domy na predaj: zo 14 569 ponúk 849 (5,8 %)
• Pozemky: z 12 742 ponúk len 363 (2,8 %)

Pozemok je v tomto smere najtvrdší tovar. Predávajúci pri ňom spravidla nemá nákladový tlak — neplatí zaň energie ani fond opráv — a preto radšej čaká, než by znižoval cenu.

O koľko sa zlacňuje

• Byty: medián zľavy 3,4 % z pôvodnej ceny, v absolútnom vyjadrení 5 000 €
• Domy: medián 5,7 %, teda 8 000 €
• Pozemky: medián 8,2 %

Priemery sú vyššie než mediány — pri bytoch 5,1 %, pri domoch 8,6 % a pri pozemkoch 12,1 % — pretože ich ťahá nahor malá skupina veľmi výrazných zliav. Rozloženie zliav pri bytoch to ukazuje presne:

• zľava nad 2 %: 76 % zlacnených bytov
• zľava nad 5 %: 28 %
• zľava nad 10 %: 7 %
• zľava nad 20 %: 3 %

Dvojciferná zľava je teda výnimka, nie štandard. Ak niekto čaká, že mu predávajúci zrazí z ceny 30 000 €, štatistika hovorí, že takých ponúk je v celej vzorke pár desiatok.

Ceny sa nehýbu len nadol

V sledovanom období pripadá pri bytoch na 2 872 znížení 603 zvýšení ceny — pomer teda vychádza zhruba 4,8 : 1 v prospech zliav. Pri domoch je to 2 611 ku 620 a pri pozemkoch 3 363 ku 683. Rastúca cena v inzeráte nie je chyba: časť predávajúcich cenu po prvých obhliadkach zvyšuje, keď zistí, že o nehnuteľnosť je vyšší záujem, než čakali.

Zľava je signál, nie zľava

Najužitočnejšie číslo z celej analýzy je toto: byty so zníženou cenou sú v ponuke v priemere 35 dní, byty s nezmenenou cenou 23 dní. Zlacnenie teda spravidla nie je marketingový ťah — je to reakcia na to, že inzerát nefunguje. Pre kupujúceho je to jasná informácia: ponuka, ktorá už raz zlacnela, má za sebou obdobie bez záujemcu, a to je najlepšia východisková pozícia na vyjednávanie.

Regionálne rozdiely

Podiel bytových inzerátov, ktoré znížili cenu, podľa krajov:

• Prešovský 8,1 %
• Trenčiansky 8,1 %
• Banskobystrický 8,0 %
• Košický 7,8 %
• Bratislavský 6,6 %
• Nitriansky 6,4 %
• Trnavský 5,6 %
• Žilinský 5,4 %

Rozptyl je menší, než by sa dalo čakať — medzi najochotnejším a najmenej ochotným krajom je rozdiel necelé tri percentuálne body. To znamená, že ochota znižovať cenu je viac vecou konkrétnej nehnuteľnosti než regiónu.

Čo to znamená pre vás

• Kupujúci: pýtajte sa, ako dlho je inzerát v ponuke a či cena už klesala. Inzerát nad mesiac s jednou zľavou je lepší kandidát na rokovanie než čerstvá ponuka.
• Kupujúci: rátajte s realistickým priestorom. Medián 3,4 % pri byte za 177 000 € znamená zhruba 6 000 € — nie 20 000 €.
• Predávajúci: ak do troch týždňov nemáte obhliadky, problém je v cene alebo vo fotkách, nie v trhu. Priemerný byt sa v ponuke drží okolo troch týždňov.
• Predávajúci: jedno výraznejšie zníženie funguje lepšie než séria drobných. Opakované malé zľavy signalizujú, že cena bude klesať ďalej, a kupujúci potom čaká.
• Investor: segmenty s najvyššou ochotou zlacňovať sú pozemky a domy — tam je medián zľavy vyše dvojnásobný oproti bytom.

Údaje vychádzajú zo vzorky inzerátov, pri ktorých je k dispozícii história ceny, nie z transakčných dát katastra. Reálne dohodnuté ceny bývajú ešte o niečo nižšie než posledná inzerovaná cena — zľava v inzeráte je len tá časť vyjednávania, ktorá je vidieť zvonku.