Žiadanú lokalitu sľubuje každý štvrtý byt v Košickom kraji. Prirážka za ňu takmer chýba

Slovo „lokalita" s prívlastkom žiadaná, vyhľadávaná, lukratívna alebo atraktívna je v inzerátoch bytov takmer samozrejmosť. V aktívnej ponuke kukera.sk k 2. 11. 2026 ho používa 2 426 z 13 556 inzerátov bytov na predaj, teda 17,9 %. Na inzertnom portáli je to 17,5 % (1 544 bytov), na realitnom 18,7 % (882 bytov). Najčastejšie ho píšu v Košickom kraji, kde ho má 507 z 2 017 bytov, teda každý štvrtý (25,1 %).

Kde sa lokalita chváli najviac

Podiel inzerátov bytov so žiadanou lokalitou podľa kraja, zoradené zostupne:

• Košický: 25,1 % (507 bytov)
• Trenčiansky: 22,0 % (228)
• Prešovský: 17,8 % (203)
• Nitriansky: 17,2 % (240)
• Bratislavský: 16,4 % (656)
• Žilinský: 16,0 % (201)
• Trnavský: 15,1 % (230)
• Banskobystrický: 13,5 % (161)

V Košickom kraji je formulka rozšírená na oboch portáloch: 24,3 % na inzertnom a 27,2 % na realitnom. Z mestských častí Košíc ju najčastejšie nájdete pri bytoch na Juhu, Západe, v Starom Meste a na Severe. Mimo Košíc vyčnievajú Michalovce so 64 inzerátmi. V Bratislave patrí najviac takýchto ponúk Starému Mestu (99) a Ružinovu (90).

Podiel takmer nezávisí od ceny. Pri bytoch do 150 000 € je to 16,8 %, medzi 150 000 a 250 000 € 19,2 %, medzi 250 000 a 400 000 € 18,4 % a nad 400 000 € 14,5 %. Žiadanú lokalitu teda nesľubujú len drahé byty.

Prvý pohľad: meter je drahší

Bez ďalšieho porovnania vyzerá formulka ako signál vyššej ceny. Na inzertnom portáli majú byty so žiadanou lokalitou medián 2 721 €/m² proti 2 531 €/m² (+7,5 %), na realitnom 3 910 €/m² proti 3 746 €/m² (+4,4 %). V Košickom kraji je to 3 235 proti 2 963 €/m² (+9,2 %), resp. 3 757 proti 3 546 €/m² (+6,0 %).

Rozdiel však vysvetľuje hlavne to, kde a aké byty to sú. Častejšie ide o byty po rekonštrukcii (70,9 % proti 58,0 %) a v domoch s výťahom (52,4 % proti 43,2 %), novostavieb je medzi nimi menej (11,6 % proti 16,8 %). A sú koncentrované v centrách miest, kde je meter drahší pre všetkých.

Pri porovnaní so susedmi prirážka zmizne

Byty so žiadanou lokalitou sme porovnali s bytmi v tej istej mestskej časti a na tom istom portáli:

• Štvrť, plocha, novostavba a rekonštrukcia: +2,2 % (drahšie v 295 z 520 porovnaní)
• Rovnaká štvrť a portál: +1,5 % (drahšie v 106 zo 187 porovnaní)
• Kraj a podobná plocha: +0,9 % (drahšie v 45 z 82 porovnaní)
• Štvrť a podobná plocha: +0,6 % (drahšie v 216 zo 418 porovnaní)
• Štvrť a rovnaký počet izieb: +0,4 % (drahšie v 213 zo 416 porovnaní)

V Košickom kraji vychádza porovnanie v rovnakej štvrti na +5,3 %, pri rovnakom počte izieb −0,1 % a pri podobnom byte v tej istej štvrti +1,6 %. Slovné spojenie teda samo o sebe cenu metra neposúva. Byty s ním a bez neho v tej istej štvrti stoja prakticky rovnako.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Lokalitu si overte sami. Keď ju ako žiadanú opisuje každý štvrtý inzerát v kraji, nehovorí to o konkrétnej ulici nič. Pozrite dopravu, hluk, parkovanie a občiansku vybavenosť.
• Porovnávajte v rámci štvrte. Rozhodujúce je, koľko stoja podobné byty v tej istej mestskej časti, nie či inzerát lokalitu chváli.
• Hľadajte konkrétne údaje. Vzdialenosť k zastávke, škole či obchodu v minútach povie viac než prívlastok.

Čo to znamená pre predávajúceho

Vyššiu cenu formulka nezdôvodní. Ak je lokalita naozaj výhodou, ukážte to konkrétne: počet minút pešo k MHD, parku či škole, výhľad, tichá strana domu. To kupujúci vie overiť a porovnať.

Takeaway: žiadanú lokalitu sľubuje 18 % bytov na Slovensku a 25 % v Košickom kraji. V tej istej štvrti pri podobnom byte je meter drahší len o 0 až 2 %. Údaje sú mediány z aktívnych inzerátov na predaj na kukera.sk k 2. 11. 2026, nie transakčné ceny.