Zdedený byt za 159 000 €: notár si vypýta 698,80 €, súd 250 € a kataster nič

Zdedená nehnuteľnosť je na Slovensku bežný spôsob, ako sa človek stane vlastníkom bytu alebo domu. V inzercii sa o tom veľa nedozviete — zo 46 966 aktívnych ponúk na predaj s popisom nad 80 znakov (jeden inzertný portál, 8. septembra 2026) spomína dedičské konanie iba 315 ponúk = 0,67 % a slovo „dedič“ v akomkoľvek tvare 382 = 0,81 %. O to častejšie sa dedičia stretávajú s otázkou, koľko ich to bude stáť a ako dlho to potrvá.

Konanie sa začne aj bez vás

Dedičské konanie sa nezačína na návrh. Matrika oznámi úmrtie súdu, súd poverí notára ako súdneho komisára a ten koná z úradnej moci. Orientačné lehoty:

• poverenie notára do 30 dní od oznámenia úmrtia súdu
• prvé pojednávanie spravidla 2 – 4 mesiace od úmrtia
• ukončenie jednoduchého konania 3 – 6 mesiacov, zložitejšieho aj rok a viac

Notár zisťuje okruh dedičov, rozsah majetku aj dlhov poručiteľa a overuje, či existuje závet v Notárskom centrálnom registri závetov. Dedičia nemusia podávať žiadne podanie ani platiť za začatie konania.

Odmena notára sa dá vypočítať dopredu

Sadzby určuje § 13 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. a sú degresívne — z vyšších súm sa počíta nižšie percento:

• z prvých 3 300 € — 2 %
• z časti od 3 300 do 16 500 € — 1 %
• z časti od 16 500 do 33 100 € — 0,7 %
• z časti od 33 100 do 99 500 € — 0,4 %
• z časti od 99 500 do 663 800 € — 0,2 %
• sumy nad 663 800 € sa do základu nezapočítavajú

Minimálna odmena je 23 €. Pri mediánovom byte z aktívnej ponuky za 159 000 € to znamená 66 € + 132 € + 116,20 € + 265,60 € + 119 € = 698,80 €. Ak je notár platiteľom DPH, k odmene sa pripočítava daň. Podľa § 14 vyhlášky môže notár odmenu zvýšiť najviac o 50 %, ak boli úkony mimoriadne obťažné alebo časovo náročné.

Súdny poplatok má strop

Okrem notára platia dedičia súdny poplatok podľa zákona č. 71/1992 Zb. Počíta sa z čistej hodnoty dedičstva, teda po odpočítaní dlhov, sadzbou 0,2 % a je ohraničený sumou 250 €. Pri byte za 159 000 € by 0,2 % vychádzalo na 318 €, takže sa uplatní strop.

Celkovo teda pri mediánovom byte bez dlhov ide o zhruba 948,80 € bez DPH. Poplatky znášajú dedičia pomerne — presne podľa toho, aký veľký podiel z pozostalosti nadobudli.

Zápis do katastra je zadarmo

Toto je bod, na ktorom sa dá zbytočne minúť. Vlastnícke právo k zdedenej nehnuteľnosti sa do katastra zapisuje záznamom na základe právoplatného osvedčenia alebo uznesenia o dedičstve, ktoré posiela notár. Dedič nepodáva návrh na vklad ani neplatí správny poplatok.

Kto chce mať nový list vlastníctva rýchlejšie, môže si podať vlastný návrh a požiadať o zrýchlené konanie — vtedy zaplatí správny poplatok 300 €, pri elektronickom podaní 150 €. V bežnej situácii to nemá zmysel, oplatí sa to len vtedy, keď je predaj alebo hypotéka naozaj naviazaná na termín.

Dlhy, odmietnutie a predaj

Dedičstvo sa dedí ako celok — nemožno prijať majetok a odmietnuť dlhy. Dedičia zodpovedajú za dlhy poručiteľa, ale len do výšky ceny nadobudnutého dedičstva. Dedičstvo možno odmietnuť do jedného mesiaca odo dňa, keď notár dediča upovedomil o práve odmietnuť; odmietnutie sa nedá vziať späť a nemožno odmietnuť len časť.

Zákonné dedičské skupiny upravujú § 473 až 475 Občianskeho zákonníka. V prvej skupine dedia deti a manžel rovnakým dielom, v druhej manžel, rodičia a osoby, ktoré žili s poručiteľom aspoň rok v spoločnej domácnosti, v tretej súrodenci a spolužijúce osoby, vo štvrtej prarodičia a ich deti.

Dôležitý daňový detail pri predaji: príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia a pri dedení v priamom rade alebo medzi manželmi sa do tejto lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Kto zdedí byt po rodičovi, ktorý ho vlastnil dvadsať rokov, môže ho spravidla predať bez dane hneď.

Čo z toho vyplýva pre dedičov

Náklady sú predvídateľné a nedajú sa zjednávať — sadzby sú v predpisoch a notár si ich nemôže určiť podľa seba. Pri byte v pásme 130 000 až 250 000 € sa odmena notára pohybuje zhruba od 640 do 880 € a súdny poplatok je vždy 250 €.

Hlavným rizikom nie sú poplatky, ale čas a dlhy. Kým konanie neskončí, dedič nie je zapísaný na liste vlastníctva a nehnuteľnosť nemôže predať ani založiť v banke. Preto sa oplatí odovzdať notárovi kompletný prehľad majetku a záväzkov hneď na prvom pojednávaní, nie po častiach.

Prehľad je informatívny. Konkrétne sumy odmeny závisia od hodnoty a zloženia pozostalosti a od toho, či je notár platiteľom DPH. Pri sporoch medzi dedičmi alebo pri predlženom dedičstve patrí prípad advokátovi.