Zariadený ponúka 15,5 % bytov na predaj. V tej istej štvrti sú drahšie o 6 %

Byt na predaj nemusí byť prázdny. V aktívnej ponuke kukera.sk k 14. 10. 2026 výslovne uvádza, že sa predáva zariadený alebo s nábytkom, 1 888 z 12 200 inzerátov bytov, teda 15,5 %. Na inzertnom portáli je to 14,3 % (1 117 bytov), na realitnom 17,5 % (771 bytov). Zarátali sme formulácie ako kompletne či plne zariadený, predáva sa zariadený, s nábytkom alebo vrátane nábytku. Inzeráty so slovom nezariadený sme vynechali.

Na prvý pohľad je rozdiel výrazný. Medián ceny metra zariadeného bytu je na inzertnom portáli 3 069 €/m² proti 2 421 €/m² pri ostatných bytoch (+26,8 %), na realitnom 4 205 €/m² proti 3 659 €/m² (+14,9 %). Medián celkovej ceny je 175 000 € proti 156 500 €, resp. 245 500 € proti 235 000 €. Zariadené byty sú pritom menšie: medián plochy 61 m² proti 66 m² na inzertnom a 61 m² proti 67 m² na realitnom portáli. Menší byt má prirodzene vyššiu cenu metra, takže časť hrubého rozdielu vysvetľuje už samotná plocha.

Kde sa zariadené byty predávajú najčastejšie

Podiel zariadených bytov v ponuke podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 18,6 % (660 bytov)
• Žilinský: 16,7 % (193)
• Košický: 14,8 % (261)
• Banskobystrický: 14,3 % (159)
• Trnavský: 14,2 % (187)
• Trenčiansky: 13,8 % (133)
• Prešovský: 13,4 % (146)
• Nitriansky: 11,9 % (149)

Podľa veľkosti je zariadených najviac malých bytov: 1-izbové 18,6 %, 2-izbové 18,2 %, 3-izbové 13,4 % a 4-izbové a väčšie 11,0 %. Podľa ceny podiel rastie do pásma 250 000 – 400 000 €, kde dosahuje 20,0 %. Do 150 000 € je to 12,5 %, v pásme 150 000 – 250 000 € 16,0 % a nad 400 000 € 15,2 %.

Typický zariadený byt: menší, novší a s parkovaním

Profil sa líši aj vo výbave (zariadené / ostatné byty):

• klimatizácia: 32,5 % / 18,9 %
• parkovanie: 58,5 % / 47,7 %
• garáž alebo garážové státie: 18,8 % / 13,8 %
• novostavba: 21,3 % / 14,4 %
• zmienka o rekonštrukcii: 55,5 % / 60,8 %
• zateplenie domu: 27,7 % / 35,9 %

Medzi zariadenými bytmi je viac novostavieb a menších bytov s klimatizáciou a parkovaním. Takýto profil zodpovedá bytom, ktoré sa kupovali alebo prenajímali ako investícia, a teraz sa predávajú aj so zariadením.

Ako sa rozdiel zmenšuje pri férovom porovnaní

Porovnávali sme byty vo vnútri skupín a vzali medián rozdielov ceny metra:

• tá istá mestská časť alebo mesto a ten istý portál: +11,1 % (drahšie v 144 zo 196 porovnaní)
• + rovnaký počet izieb: +11,6 % (295 zo 402)
• tá istá lokalita, portál a pásmo plochy: +7,5 % (328 zo 476)
• ten istý kraj, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: +13,6 % (190 z 260)
• tá istá lokalita, portál, plocha, novostavba aj rekonštrukcia: +5,6 % (375 zo 600)

Po zohľadnení lokality, plochy, veku a stavu ostáva prirážka približne 6 %. Pri byte so 61 m² a cene 2 421 €/m² to je asi 8 300 €. Prirážka je teda v rádovo podobnej výške ako hodnota bežného zariadenia, nie dvojnásobok, ako by naznačovalo hrubé porovnanie.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Nábytok si ohodnoťte zvlášť. Opýtajte sa, akú cenu by mal byt bez zariadenia. Pri ojazdenom nábytku môže byť pre vás výhodnejšie kúpiť prázdny byt a zariadiť si ho po svojom.
• Hypotéka financuje nehnuteľnosť, nie nábytok. Znalecký posudok hodnotí byt. Ak je cena navýšená o zariadenie, rozdiel môžete musieť doplatiť z vlastných zdrojov. Overte si to s bankou pred podpisom rezervácie.
• Súpis vecí do zmluvy. Dajte si do kúpnej zmluvy alebo jej prílohy zoznam vecí, ktoré ostávajú v byte, vrátane spotrebičov a ich stavu.
• Pre investora. Zariadený byt sa dá prenajať hneď po kúpe. Započítajte si však aj opotrebenie a skoršiu výmenu nábytku.

Čo to znamená pre predávajúceho

Ak predávate zariadený byt, uveďte, čo presne v ňom ostáva a aké staré sú spotrebiče. Zvážte aj možnosť predaja bez zariadenia, pretože časť kupujúcich hľadá prázdny byt a časť bude pri hypotéke riešiť, ako cenu rozdeliť medzi nehnuteľnosť a hnuteľné veci.

Takeaway

Zariadený sa predáva takmer každý šiesty byt, najčastejšie v Bratislavskom kraji a pri 1- a 2-izbových bytoch. Hrubo je meter drahší o 15 až 27 %, po porovnaní s podobnými bytmi v tej istej lokalite ostáva okolo 6 %. Pri kúpe si nábytok ohodnoťte zvlášť a súpis vecí si dajte do zmluvy.

Metodika: aktívne inzeráty bytov na predaj v databáze kukera.sk k 14. 10. 2026, inzertný aj realitný portál vyhodnotené zvlášť, bez duplicít, len byty s uvedenou cenou aj plochou, cena metra 300 – 15 000 €/m². Porovnanie vo vnútri skupín je medián rozdielov mediánov ceny metra. Ide o ponukové ceny, nie o ceny z uzavretých obchodov.