Zariadený byt na prenájom stojí o 10 € mesačne viac. Nezariadené sa delia na dva extrémy

Slovenský nájomný trh má jednu vlastnosť, ktorú si väčšina nájomcov ani neuvedomí, kým nezačne hľadať: je zariadený. Z 8 147 aktívnych ponúk bytov na prenájom je 6 147 zariadených, teda 75,5 %. Nezariadený byt nie je štandard s prípadným príplatkom za nábytok — je to menšinová možnosť, ktorá tvorí necelú štvrtinu ponuky.

Podstatnejšie je, koľko za nábytok reálne zaplatíte. Mediánový zariadený byt sa ponúka za 660 € mesačne, nezariadený za 650 €. Rozdiel je 10 €, teda 1,5 %. Prepočítané na meter: 12,36 verzus 12,12 €/m² mesačne. Mediánová plocha je pritom v oboch skupinách prakticky rovnaká — 56 verzus 57 m².

Podľa veľkosti bytu sa znamienko obracia

Priemer za celý trh však zakrýva to najzaujímavejšie. Keď rozdelíme ponuku podľa počtu izieb, príplatok za zariadenie sa najprv zvyšuje a potom prudko padne do mínusu:

• 1-izbové — zariadený 520 €, nezariadený 500 € (príplatok +20 €, teda 4 %)
• 2-izbové — 690 verzus 650 € (+40 €, 6 %)
• 3-izbové — 793 verzus 800 € (−7 €)
• 4-izbové — 1 100 verzus 1 500 € (−400 €, teda nezariadený je o 36 % drahší)

Štvorizbový nezariadený byt je v mediáne o štyristo eur drahší než zariadený. To nie je chyba v dátach a nie je to ani tak, že by nájomcovia platili za absenciu nábytku. Ide o dve úplne odlišné skupiny bytov, ktoré sa v jednom čísle stretli náhodou.

Nezariadená ponuka je bimodálna

Keď rozdelíme celý nájomný trh podľa cenových pásiem a v každom spočítame podiel nezariadených bytov, dostaneme tvar písmena U:

• do 400 € — nezariadených 38,4 %
• 400 – 599 € — 25,9 %
• 600 – 799 € — 20,4 %
• 800 – 1 199 € — 20,5 %
• 1 200 € a viac — 39,2 %

Nezariadené byty sú teda dvakrát častejšie na oboch koncoch trhu než v jeho strede. Na spodnom konci ide o staršie byty, kde prenajímateľ nábytok jednoducho nekúpil a cenu tomu prispôsobil. Na hornom konci ide o opak: drahé veľké byty, ktorých nájomca si prináša vlastné zariadenie a nemá záujem o cudzí nábytok. Sú to expatriátske prenájmy, rodinné byty na niekoľko rokov a zariadené interiéry na mieru.

Najčistejšie to vidno v Bratislavskom Starom Meste. Nezariadené byty tam majú medián 1 690 € pri 102 m² a troch izbách, zariadené 1 050 € pri 67,5 m² a 2,5 izby. Nie sú to tie isté byty s nábytkom a bez neho — sú to dva rôzne segmenty s rôznymi nájomcami. Rovnako pri štvorizbových bytoch: medzi nezariadenými je 59 % bratislavských, medzi zariadenými len 43 %.

Kde je zariadený nájom takmer povinnosťou

Podiel zariadených bytov v mestách s aspoň 60 aktívnymi ponukami:

• Trenčín — 85,3 %
• Nové Zámky — 83,0 %
• Trnava — 81,7 %
• Košice — 81,3 %
• Bratislava — 81,2 %
• Banská Bystrica — 80,5 %
• Poprad — 77,1 %, Nitra a Žilina zhodne okolo 77 %

V týchto mestách je nezariadená ponuka taká tenká, že hľadanie nezariadeného dvojizbového bytu znamená čakanie, nie výber.

Čo to znamená pre nájomcov a prenajímateľov

Pre nájomcu je záver jednoduchý a dosť nepríjemný: na zariadení sa nedá ušetriť. Ak dúfate, že nezariadený byt vyjde o sto eur lacnejšie a nábytok si dokúpite, dáta hovoria, že ušetríte 10 až 40 € mesačne — a zaplatíte za to podstatne menším výberom. Kompletné zariadenie dvojizbového bytu vyjde v základnom štandarde na 3 000 až 5 000 €; pri úspore 40 € mesačne sa vráti až po šiestich až desiatich rokoch. To je dlhšie, než trvá typický nájom.

Pre prenajímateľa je to výpočet z opačnej strany. Investícia do zariadenia sa v nájme priamo nevráti — trh za ňu platí 20 až 40 € mesačne, teda 240 až 480 € ročne z nábytku za niekoľko tisíc eur. Vracia sa nepriamo, v obsadenosti: v meste, kde je 80 % ponuky zariadenej, je nezariadený byt v hľadaní neviditeľný a mesiac prázdneho bytu stojí celý mesačný nájom. Ekonomicky teda nejde o zvýšenie nájmu, ale o skrátenie času medzi nájomcami.

Pre investora do väčších bytov platí opak. Pri troj- a štvorizbových bytoch vo vyšších cenových pásmach zariadenie hodnotu neprináša žiadnu — cieľová skupina si nábytok prináša. Kúpiť do štvorizbového bytu kompletné zariadenie za 8 000 € znamená v tomto segmente vyhodené peniaze a zároveň zúženie okruhu záujemcov.

A ešte jedna praktická poznámka k zmluve: pri zariadenom byte je súpis zariadenia s fotodokumentáciou súčasťou preberacieho protokolu, nie voliteľnou prílohou. Nábytok je najčastejší dôvod sporu o vrátenie zábezpeky a bez súpisu s opisom stavu jednotlivých kusov ho pri odovzdaní bytu nemá o čo oprieť ani jedna strana.

Údaje pochádzajú z aktívnej ponukovej inzercie k 8. augustu 2026 — ide o ceny, za ktoré sa byty ponúkajú, nie za ktoré sa reálne prenajali, a spravidla o holý nájom bez energií a služieb.