Zákon hovorí 0,033 €/m², Bratislava účtuje 1,35. Daň z nehnuteľností čaká zmena

Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach určuje ročnú sadzbu dane z bytov aj zo stavieb na 0,033 € za každý aj začatý m². Pri mediánovom slovenskom byte so 66 m² by to bola daň 2,18 € ročne. Nikto na Slovensku toľko neplatí — a dôvod je v jedinej vete zákona, ktorá obci dovolí sadzbu upraviť vlastným všeobecne záväzným nariadením. Bratislava tak dnes za byt v Starom Meste účtuje 1,35 €/m², teda takmer 41-násobok zákonného základu.

Ako sa daň z nehnuteľností v skutočnosti počíta

Daň má tri samostatné časti a každá má vlastný základ:

• daň z pozemkov — základom je výmera vynásobená úradnou hodnotou pôdy v €/m²; zákonná sadzba je 0,25 % zo základu,
• daň zo stavieb — základom je zastavaná plocha v m², zákonná sadzba 0,033 €/m²,
• daň z bytov a nebytových priestorov — základom je podlahová plocha v m², zákonná sadzba 0,033 €/m².

Obec ako správca dane môže tieto sadzby znížiť aj zvýšiť, a to osobitne pre jednotlivé časti obce alebo katastrálne územia. Jediná zákonná brzda je v § 12: najvyššia sadzba nesmie presiahnuť desaťnásobok najnižšej sadzby, ktorú tá istá obec pre daný druh stavby určila. Strop je teda relatívny voči obci, nie voči zákonu — a práve preto sa sadzby medzi mestami líšia v desiatkach percent.

Bratislava: štyri pásma, štyri ceny

Hlavné mesto rozdelilo katastrálne územia do štyroch pásiem. Pásmo A tvoria Vajnory, Podunajské Biskupice, Vrakuňa a Devínska Nová Ves; pásmo D iba Staré Mesto a Nivy. Ročné sadzby na rok 2026 vyzerajú takto:

• byty — 1,20 €/m² (pásma A a B), 1,25 € (C), 1,35 € (D)
• stavby na bývanie a drobné stavby — 1,20 až 1,35 €/m²
• chaty a stavby na individuálnu rekreáciu — 3,40 až 5,25 €/m²
• samostatne stojace a hromadné garáže — 2,25 až 3,00 €/m²
• stavby na podnikanie a zárobkovú činnosť — 10,20 až 13,15 €/m²
• nebytové priestory v bytovom dome na podnikanie — 5,25 až 9,00 €/m²

Rozdiel medzi bytom a rovnako veľkým priestorom na podnikanie je v tom istom dome takmer desaťnásobný. To nie je chyba — je to presne ten desaťnásobný strop, ktorý zákon povoľuje.

Koľko to robí pri konkrétnom byte

Mediánový byt v slovenskej inzercii má 66 m². Ročná daň pri sadzbách roku 2026:

• Bratislava — Staré Mesto alebo Nivy: 89,10 €
• Bratislava — Vajnory, Vrakuňa, Devínska Nová Ves: 79,20 €
• Košice (sadzba 1,27 €/m²): 83,82 €
• Prešov (sadzba 0,95 €/m²): 62,70 €
• zákonná základná sadzba bez úpravy obce: 2,18 €

V pomere ku kúpnej cene ide o zlomok promile. Práve preto býva daň z nehnuteľností položkou, na ktorú si kupujúci spomenie až v januári, keď príde rozhodnutie z mestského úradu.

Čo sa chystá: príplatok za podlažie

Ministerstvo financií SR pripravuje zmenu, ktorá sa netýka základných sadzieb, ale príplatku za podlažie. Zákon dnes dovoľuje obci pripočítať najviac 0,33 € za m² za každé ďalšie nadzemné podlažie okrem prvého — a táto hranica sa od roku 2004 nezmenila ani o cent. Bratislava ju využíva v plnej výške.

Podľa návrhu by sa maximálny príplatok naviazal na sadzbu dane z bytov v danej obci. V praxi by to znamenalo strop 1,35 € v Bratislave-Starom Meste, 1,27 € v Košiciach a 0,95 € v Prešove namiesto dnešných 33 centov. Navrhovaná účinnosť je 1. november 2026 a prvýkrát by sa uplatnila v priznaniach za rok 2027. Zmena je zatiaľ v štádiu návrhu — obce by ju museli premietnuť do vlastného VZN, nezvýši sa nikomu automaticky.

Čo to znamená pre majiteľov a investorov

• Najviac to zasiahne viacpodlažné budovy. Hotely, administratívne centrá, obchodné domy a bytové domy s mnohými podlažiami — teda nehnuteľnosti, kde sa príplatok násobí počtom poschodí. Pri rodinnom dome s dvomi podlažiami ide o rádovo desiatky eur ročne.
• Náklad sa prenesie do nájmov. Pri komerčných priestoroch je daň z nehnuteľností bežnou súčasťou prevádzkových nákladov, ktoré platí nájomca. Zvýšenie sa prejaví v službách, nie v základnom nájme.
• Sadzbu si overte pred kúpou, nie po nej. VZN je verejný dokument na webe obce. Pri rekreačnej nehnuteľnosti alebo garáži býva sadzba trojnásobne až päťnásobne vyššia než pri byte — a to sa v inzeráte nedozviete.
• Priznanie sa podáva do 31. januára a len vtedy, ak sa v predošlom roku zmenilo vlastníctvo alebo charakter nehnuteľnosti. Ak sa nič nezmenilo, obec daň vyrubí sama.

Daň z nehnuteľností je na Slovensku dlhodobo jednou z najnižších v Európe a jej sadzby sa v poslednej dekáde dvíhali skôr v mestách než na vidieku. Chystaná zmena na tom veľa nezmení pre bežného majiteľa bytu — ale pre každého, kto vlastní budovu s viacerými podlažiami, je to prvá zmena stropu za dvadsaťdva rokov.

Orientačné informácie, nejde o daňové poradenstvo. Konkrétnu sadzbu určuje VZN vašej obce.