Zákon dovolí splatiť 30 % hypotéky ročne bez poplatku. Väčšina to nevyužije

Predstava, že mimoriadnu splátku hypotéky možno urobiť len raz za pár rokov pri výročí fixácie, je na Slovensku rozšírená a nesprávna. Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie v znení účinnom od 1. decembra 2025 dáva dlžníkovi v § 18 podstatne viac priestoru — a väčšina domácností ho nevyčerpá ani zďaleka.

Čo presne zákon hovorí

• § 18 ods. 1 — spotrebiteľ má právo splatiť úver kedykoľvek počas trvania zmluvy, úplne alebo čiastočne. Zaplatí úrok len za čas do splatenia a skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou, ktoré nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy.
• § 18 ods. 2 — veriteľovi sa zakazuje požadovať akýkoľvek poplatok, sankciu alebo náhradu nákladov, ak predčasné splátky za kalendárny rok spolu nepresiahnu 30 % istiny. Toto právo možno uplatniť raz za kalendárny mesiac.
• § 18 ods. 6 — nulový poplatok platí aj vtedy, keď splácate v súvislosti s uplynutím fixácie alebo so zmenou úrokovej sadzby. Banka je povinná oznámiť termín uplynutia fixácie najneskôr dva mesiace vopred.
• § 18 ods. 7 — ak banka vyžaduje žiadosť, treba ju odoslať najneskôr mesiac pred uplynutím fixácie. Toto je najčastejšia príčina zbytočne zaplateného poplatku.
• § 18 ods. 9 — pri variabilnej sadzbe, ktorá sa za predchádzajúci kalendárny rok nezmenila, máte právo raz ročne splatiť bezplatne.
• § 18 ods. 10 — odseky 6 až 9 sa nevzťahujú na úvery fixované na celú lehotu splatnosti.

Čo to znamená v eurách

Medián ponukovej ceny bytu na Slovensku je k 5. septembru 2026 176 900 € pri ploche 65 m² (15 830 aktívnych ponúk). Pri osemdesiatpercentnom financovaní vychádza úver približne 140 000 €. Podľa NBS sa priemerná sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou jeden až päť rokov pohybuje okolo 3,5 %.

Taký úver na 30 rokov znamená splátku 628,66 € mesačne a úroky 86 319 € za celý čas splácania.

Prvé roky pritom idú prevažne banke. Po piatich rokoch máte zaplatené 37 720 € na splátkach, ale istina klesla len o 14 424 € — na úroky išlo 61,8 % všetkého, čo ste poslali. Zostatok úveru je 125 576 €.

Jedna mimoriadna splátka, tri roky preč

Ak v piatom roku pošlete mimoriadnu splátku 10 000 € a splátku necháte nezmenenú:

• úroky klesnú z 86 319 € na 73 568 €
• úspora je 12 751 € — teda o 27,5 % viac, než ste vložili
• úver sa skráti z 30 rokov na 27 — o 36 splátok

A koľko za to zaplatíte banke? Nič. Tridsať percent zo 140 000 € je 42 000 € ročne, takže 10 000 € sa do bezpoplatkového pásma zmestí štvornásobne. Aj keby ste limit prekročili, zákonný strop 1 % by z 10 000 € urobil poplatok 100 €.

Kde ľudia robia chybu

• Čakajú na výročie fixácie. Nemusia. Ročný limit 30 % istiny beží nezávisle od fixácie a čerpá sa po mesiacoch — kľudne dvanásťkrát do roka.
• Zmeškajú lehotu pred koncom fixácie. Ak chcete pri refinancovaní využiť bezplatné splatenie podľa ods. 6, žiadosť musí byť u veriteľa mesiac pred uplynutím fixácie. O týždeň neskôr už je to bežné predčasné splatenie s možným poplatkom.
• Nechajú si znížiť splátku namiesto skrátenia úveru. Pri mimoriadnej splátke sa spravidla dá vybrať medzi kratšou dobou a nižšou mesačnou splátkou. Úroky ušetrí prvá možnosť; druhá zlepší mesačný rozpočet, ale úspora je výrazne menšia.
• Zabudnú na zálohu. Splatiť hypotéku úplne znamená aj výmaz záložného práva z katastra. Bez neho ostáva na liste vlastníctva ťarcha, ktorá skomplikuje neskorší predaj.

Čo to znamená pre realitný trh

• Pre kupujúcich: mimoriadna splátka je pri dnešných sadzbách lacnejšia cesta k úspore než dohadovanie sa o desatinu percenta v úrokovej sadzbe. Rozdiel 0,1 % na úvere 140 000 € urobí za 30 rokov okolo 2 800 €; jedna splátka 10 000 € v piatom roku 12 751 €.
• Pre predávajúcich: ak kupujúci financuje kúpu z predaja inej nehnuteľnosti a doplácania hypotéky, zákonné pravidlá určujú, kedy môže úver umoriť bez poplatku. Termín uplynutia fixácie preto patrí do harmonogramu obchodu.
• Pre investorov: pri nehnuteľnosti na prenájom treba porovnať úsporu na úroku s výnosom z alternatívneho použitia peňazí. Mimoriadna splátka je istá a nezdaňovaná úspora, ale peniaze sú v nehnuteľnosti zamknuté až do predaja alebo refinancovania.
• Pre trh ako celok: každý predčasne splatený úver skracuje priemernú dobu držby úveru a zvyšuje mobilitu domácností medzi bankami. To je jeden z dôvodov, prečo banky ponúkajú najlepšie sadzby práve pri refinancovaní.

Zhrnuté: strop, o ktorom sa hovorí najčastejšie — jedno percento — sa vo väčšine bežných situácií vôbec neuplatní. Bariérou nie je poplatok, ale termín. Kto pošle žiadosť včas, platí za predčasné splatenie nulu.