Začalo sa stavať 2 100 bytov, najmenej od roku 1998. Ponuka novostavieb sa tenčí

V prvom štvrťroku 2026 sa na Slovensku začalo stavať približne 2 100 bytov. Je to najnižší počet spomedzi všetkých štvrťrokov od roku 1998, teda za posledných 28 rokov. Dokončených bolo 2 210 bytov — najmenej spomedzi všetkých prvých štvrťrokov od roku 2000. Vyplýva to z údajov Štatistického úradu SR o bytovej výstavbe.

Čo hovoria čísla Štatistického úradu

• Dokončené byty: 2 210, medziročne pokles o viac než štvrtinu a približne 40 % pod desaťročným priemerom pre rovnaké obdobie.
• Začaté byty: niečo vyše 2 000, medziročne o viac než tretinu menej a zhruba o polovicu pod dlhodobým priemerom.
• Rozostavané byty: ku koncu marca 77 600 jednotiek, čo je o 0,8 % viac než pred rokom a o 1,7 % nad desaťročným priemerom.
• Rodinné domy: tvorili 69 % kolaudovaných a 61 % začatých bytov.
• Kraje: počet dokončených bytov klesol vo všetkých ôsmich krajoch — od 56 % v Bratislavskom kraji po 4 % v Nitrianskom.

Údaje o bytovej výstavbe sú od tretieho štvrťroka 2025 predbežné, pretože úrad prešiel na nový zdroj dát a čísla sa budú spresňovať. Smer je však jednoznačný a potvrdzuje ho aj počet rozostavaných bytov: pipeline nie je prázdny, spomalilo sa dokončovanie aj štart nových projektov.

Ako to vyzerá v dnešnej ponuke na predaj

K 11. augustu 2026 evidujeme v aktívnej inzercii 15 791 bytov na predaj s mediánovou cenou 177 000 € pri 2 854,29 €/m² a mediánovej výmere 66 m². Novostavby z toho tvoria 2 928 ponúk, teda 18,6 %. Pri domoch je podiel novostavieb ešte nižší — 2 041 z 15 207 ponúk, čiže 13,4 %.

Podiel novostavieb v ponuke bytov po krajoch:

• Trnavský 25,6 % (453 z 1 771 ponúk)
• Bratislavský 22,8 % (957 z 4 192)
• Žilinský 21,0 % (287 z 1 365)
• Nitriansky 17,0 % (283 z 1 660)
• Prešovský 16,0 % (193 z 1 207)
• Trenčiansky 12,8 % (156 z 1 220)
• Košický 11,6 % (233 z 2 015)
• Banskobystrický 8,7 % (112 z 1 291)

Rozdiel medzi krajom s najhrubšou a najtenšou ponukou novostavieb je takmer trojnásobný. V Banskobystrickom kraji pripadá na jednu novostavbu jedenásť starších bytov, v Trnavskom sú to necelé štyri.

Koľko stojí novostavba navyše

Mediánová novostavba v ponuke stojí 222 180 € pri 3 384,84 €/m², mediánový starší byt 169 000 € pri 2 744,58 €/m². Meter novostavby je teda drahší o 23,3 %, pričom mediánová výmera je v oboch skupinách rovnaká — 66 m². Rozdiel v cene teda nevytvára väčší byt, ale samotný štandard a vek stavby.

Pri 66 m² ide o rozdiel približne 42 000 € medzi novostavbou a starším bytom rovnakej veľkosti.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Ponuka novostavieb sa nedopĺňa v takom tempe, v akom sa predáva. Kolaudácie na úrovni 2 210 bytov za štvrťrok pre celé Slovensko sú menej než pätina toho, čo dnes visí v inzercii len ako novostavby. Kto plánuje kúpu nového bytu v konkrétnom meste, má reálne menší výber než pred rokom.
• Regionálny výber je nerovnomerný. V Banskobystrickom a Košickom kraji je novostavba v ponuke skôr výnimka. Kupujúci, ktorý trvá na novostavbe, tam často naráža na jediný projekt a nemá s čím porovnávať cenu.
• Tlak na ceny starších bytov. Ak nová výstavba nestíha, dopyt sa presúva na existujúci bytový fond. Prirážka 23,3 % za meter novostavby zároveň ukazuje, kam až sa musí kupujúci posunúť, ak chce nový štandard.
• Rozostavaných 77 600 bytov je zásoba, nie prísľub. Byty v rozostavanosti sa do ponuky dostanú až po kolaudácii a tá sa podľa čísel odsúva. Termín dokončenia v zmluve je preto pri kúpe z projektu položka, ktorú treba čítať pozorne.

Na čo si dať pozor

Nízke počty začatých bytov nehovoria o tom, koľko bytov sa dnes predá — hovoria o tom, koľko ich pribudne o dva až tri roky. Práve preto je tento údaj pre kupujúceho zaujímavejší než mesačné výkyvy cien: rozhoduje o tom, aký bude výber v čase, keď mu doslúži súčasné bývanie.

Zároveň platí, že údaje sú predbežné a Štatistický úrad ich bude spresňovať. Rozdiel medzi krajmi je však taký veľký, že prípadná revízia o niekoľko percent na obraze nič nezmení.