Z hrubého výnosu 4,46 % zostane 2,69 %. Kde sa stráca druhá polovica
Mediánový slovenský byt dáva hrubý výnos 4,46 %. Po dani, fonde opráv, údržbe a prázdnych mesiacoch z toho zostane 2,69 % — a v lacných mestách si fixné náklady vezmú väčší podiel než v Bratislave.
Hrubý výnos je najpoužívanejšie a zároveň najmenej vypovedajúce číslo na realitnom trhu. Mediánový slovenský byt stojí 175 000 € a mediánový nájom je 650 € mesačne, čo dáva 4,46 % hrubého výnosu. Po zaplatení daní a nákladov z toho reálne zostáva 2,69 %. Zmizne teda 39 % výnosu — a nie je to jednorazová položka, deje sa to každý rok.
Rozklad na mediánovom byte
Modelový byt: 175 000 €, 66 m², nájom 650 € mesačne, byt nie je zaradený do obchodného majetku (tak ho drží väčšina súkromných prenajímateľov).
- Hrubý ročný nájom: 7 800 €
- Neobsadenosť — jeden prázdny mesiac raz za dva roky: −325 € → zostáva 7 475 €
- Fond opráv a správa (1,20 €/m²/mes): −950 €
- Údržba a drobné opravy (0,23 % z ceny ročne): −402 €
- Poistenie bytu: −126 €
- Daň z nehnuteľností: −40 €
- Daň z príjmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z., po oslobodení 500 € a krátení výdavkov: −1 241 €
Čo zostane: 4 716 € ročne, teda 2,69 % z kúpnej ceny. Najväčšou jednotlivou položkou nie je opotrebenie ani prázdny mesiac, ale daň z príjmu — 1 241 € z 7 800 €. Dôvodom je pravidlo, ktoré prekvapí najviac prenajímateľov: ak byt nie je zaradený do obchodného majetku, nemôžete si uplatniť odpisy, opravy, poistenie ani daň z nehnuteľnosti. Uznajú sa len výdavky spojené s riadnou prevádzkou — energie a služby. Reálne náklady teda platíte, ale daňovo ich neuvidíte.
Čistý výnos po mestách
Rovnaký model, aplikovaný na mediánový byt a mediánový nájom v jednotlivých mestách:
- Rimavská Sobota: hrubý 7,17 % → čistý 4,21 %
- Lučenec: 6,78 % → 3,85 %
- Levice: 6,27 % → 3,77 %
- Prievidza: 6,26 % → 3,72 %
- Detva: 6,41 % → 3,69 %
- Nitra: 4,94 % → 2,99 %
- Košice: 4,51 % → 2,86 %
- Trnava: 4,44 % → 2,74 %
- Žilina: 4,35 % → 2,69 %
- Banská Bystrica: 4,20 % → 2,56 %
- Bratislava: 3,78 % → 2,36 %
- Poprad: 3,69 % → 2,20 %
Poradie miest sa veľmi nemení — kto vedie v hrubom výnose, vedie aj v čistom. Mení sa niečo iné.
Paradox: lacné mesto stráca relatívne viac
Podiel hrubého výnosu, ktorý prenajímateľovi naozaj zostane:
- Lučenec: 56,8 % — najnižší podiel
- Detva: 57,6 %
- Rimavská Sobota: 58,7 %
- Celé Slovensko: 60,5 %
- Košice: 63,5 %
- Bratislava-Staré Mesto: 64,9 % — najvyšší podiel
Vyzerá to protiintuitívne, ale má to jednoduchú príčinu: fond opráv, správa a daň z nehnuteľností sa počítajú z metrov, nie z nájmu. Byt v Lučenci a byt v Bratislave majú takmer rovnaké prevádzkové náklady na meter, ale v Lučenci sa platia z nájmu 455 € a v Bratislave z nájmu 820 €. Rovnaký účet za fond opráv teda v lacnom meste zožerie dvojnásobný podiel príjmu. Vysoký hrubý výnos v regiónoch je preto reálny, ale menej štedrý, než sa javí.
Čo do modelu nevstupuje
- Hypotéka. Ak je byt kúpený na úver, úroky sú ďalšou položkou — a bez zaradenia do obchodného majetku ich tiež nemožno daňovo uplatniť.
- Rast hodnoty nehnuteľnosti. Čistý výnos meria len peňažný tok. Celkové zhodnotenie závisí aj od vývoja ceny bytu, ktorý sa nedá dopredu poznať.
- Obstarávacie náklady. Poplatok za vklad do katastra, právne služby a prípadná provízia zvyšujú vstupnú investíciu, čím výnos ešte mierne klesá.
- Zariadenie bytu. Vyššie nájomné za zariadený byt je vyvážené tým, že spotrebiče a nábytok sa opotrebujú a treba ich obnovovať.
Čo si z toho odniesť
Pri porovnávaní dvoch bytov nemá zmysel porovnávať hrubé výnosy, ak sa líšia plochou. Byt s 90 m² a nájmom 650 € má rovnaký hrubý výnos ako byt so 60 m² a rovnakým nájmom, ale platí o tretinu vyšší fond opráv a bude drahší na údržbu. Pri investičnom byte je menšia plocha pri rovnakom nájme takmer vždy lepšia.
A druhá vec: rozdiel medzi hrubým a čistým výnosom je rádovo väčší než rozdiely, o ktorých sa na trhu najčastejšie debatuje. Kým sa dvaja kupujúci hádajú o tri tisícky na kúpnej cene, daň a prevádzka im medzitým každý rok berú takmer dve percentá výnosu.
Model stojí na mediánových ponukových cenách a nájmoch z aktívnych inzerátov k 24. augustu 2026 a na jednotných predpokladoch pre všetky mestá (fond opráv a správa 1,20 €/m²/mes, údržba 0,23 % z ceny ročne, poistenie podľa plochy, neobsadenosť jeden mesiac raz za dva roky, sadzba dane 19 %). Skutočné náklady sa v konkrétnom dome líšia. Ide o orientačný prepočet, nie o daňové ani investičné poradenstvo.