Vyššie poschodie znamená vyššiu cenu? V dátach z takmer 8 000 inzerátov to neplatí

V aktívnej ponuke bytov na predaj uvádza konkrétne poschodie necelých 8 000 inzerátov. Ak ich zoradíme podľa výšky, vyzerá to jednoznačne: byt na prvom poschodí má medián 2 762 €/m², byt na druhom až štvrtom 2 867 €/m² a byt na piatom a vyššom 3 227 €/m². To je rozdiel 17 % medzi spodkom a vrchom domu. Presvedčivé číslo — a takmer celé je artefakt.

Prvá kontrola: nie je to o veľkosti bytov

Prvé podozrenie je, že vo vyšších podlažiach sú iné byty. Nie sú. Medián plochy je vo všetkých troch skupinách prakticky totožný:

• 1. poschodie — medián 64,0 m², najčastejšie 3-izbový byt
• 2. až 4. poschodie — medián 64,5 m², najčastejšie 3-izbový byt
• 5. a vyššie poschodie — medián 65,0 m², najčastejšie 3-izbový byt

Dispozícia ani metráž teda rozdiel nevysvetľujú. Rovnako neobstojí ani vysvetlenie cez novostavby: medzi bytmi na piatom a vyššom poschodí je novostavieb 10,8 %, kým v skupine 2.–4. poschodie je ich 15,9 %. Vyššie poschodia sú v tomto smere dokonca „staršie“ než tie nižšie.

Čo rozdiel naozaj spôsobuje: mapa, nie výťah

Vysvetlenie je geografické. Domy, ktoré vôbec majú piate a vyššie poschodie, stoja neúmerne často v Bratislave a v Košiciach — teda tam, kde je meter najdrahší bez ohľadu na podlažie. V malých mestách s dvoj- a trojpodlažnou zástavbou sa taký byt jednoducho nedá inzerovať. Celoslovenský medián teda neporovnáva poschodia, ale mestá.

Keď obmedzíme porovnanie na byty v starších domoch v rámci jedného mesta, obraz sa rozpadne. Mediány ceny za meter podľa poschodia:

• Bratislava-Petržalka — 1. poschodie 4 711 €/m², 2.–4. 4 191 €/m², 5. a vyššie 3 940 €/m² (smerom nahor lacnejšie o 16 %)
• Bratislava-Staré Mesto — 4 670 / 5 193 / 5 393 €/m² (smerom nahor drahšie o 15 %)
• Bratislava-Ružinov — 4 332 / 4 349 / 4 540 €/m²
• Košice — 3 580 / 3 720 / 3 612 €/m²
• Trnava — 3 273 / 3 206 / 3 025 €/m²
• Nitra — 2 657 / 2 431 / 2 488 €/m²
• Trenčín — 2 386 / 2 594 / 2 332 €/m²
• Martin — 2 194 / 2 248 / 2 240 €/m²
• Levice — 1 554 / 1 558 / 1 799 €/m²
• Prievidza — 1 783 / 1 487 / 1 722 €/m²

V polovici miest má rozdiel opačné znamienko než celoslovenský priemer. Tam, kde vychádza v prospech vyšších poschodí, ide spravidla o lokality s výhľadom alebo o domy s výťahom v centre. Tam, kde vychádza opačne, sú to sídliskové vežiaky — Petržalka je najčistejší príklad.

Kde poschodie naozaj vidno v cene: výťah

Jediná premenná spojená s podlažím, ktorá sa v dátach prejaví konzistentne, je výťah. Na siedmom poschodí má byt, ktorý v inzeráte výťah spomína, medián 3 039 €/m², byt bez zmienky o výťahu 2 641 €/m² — rozdiel 15 %. Na prvom poschodí je ten istý rozdiel podstatne menší (3 036 vs. 2 750 €/m², teda 10 %) a na štvrtom a piatom poschodí prakticky mizne.

Toto číslo treba čítať opatrne: údaj o výťahu sa získava z textu inzerátu, takže „bez výťahu“ v skutočnosti znamená „výťah sa v inzeráte nespomína“. Časť týchto bytov výťah má, len ho predávajúci neuviedol. Skutočný rozdiel bude preto vyšší než 15 %, nie nižší.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

Pre kupujúceho je hlavný záver ten, že poschodie nie je cenotvorný parameter, ktorý by sa dal univerzálne vyčísliť. Rozdiel medzi prvým a piatym poschodím v tom istom meste a v tom istom type domu sa pohybuje v pásme 0 až 5 %. Pri byte za 175 000 € je to menej než 9 000 € — teda menej, než býva bežná vyjednávacia rezerva medzi ponukovou a dohodnutou cenou. Ak vám niekto pýta výrazný príplatok „za výhľad z jedenásteho“, opierajte sa o porovnateľné byty v tej istej lokalite, nie o celoslovenskú štatistiku.

Pre predávajúceho platí opak tej istej vety: poschodie je slabý argument pri cene, ale silný argument pri rýchlosti predaja. Ak byt na vyššom poschodí nemá výťah, je to prvá vec, na ktorú sa záujemca spýta, a v inzeráte sa to nedá zamlčať — chýbajúca informácia znižuje počet obhliadok skôr, než sa vôbec príde na cenu.

Pre investora je zaujímavá práve Petržalka. Byt na vyššom poschodí je tam o pätinu lacnejší za meter než ten istý byt na prvom, no na výške nájmu sa poschodie prejavuje len minimálne. Presne z takých asymetrií vzniká nadpriemerný výnos — nie z priemerov za celú krajinu.

Posledná poznámka k dátam: ide o mediány ponukovej inzercie, teda o ceny, za ktoré sa byty ponúkajú, nie za ktoré sa predali. A necelá polovica inzerátov poschodie neuvádza vôbec — čo je samo o sebe informácia. Keby bolo poschodie skutočne rozhodujúcim parametrom, predávajúci by ho vypĺňali častejšie.