Vydržanie pozemku potvrdzuje od roku 2021 súd, nie notár. Poplatok je 140 €

Na Slovensku existuje veľa pozemkov, ktoré niekto desaťročia kosí, oplotil a platí z nich daň — a v katastri je zapísaný niekto úplne iný, prípadne desiatky spoluvlastníkov, z ktorých polovica už nežije. Právo na tento stav pamätá inštitútom vydržania. V aktívnej ponuke pozemkov to vidieť aj v číslach: z 10 072 ponúk pozemkov na predaj sa 1 160 (11,5 %) predáva ako spoluvlastnícky podiel, 191 ponúk spomína geometrický plán, 168 ťarchu alebo vecné bremeno a 118 prebiehajúce dedičské konanie.

Čo hovorí Občiansky zákonník

Podľa § 134 Občianskeho zákonníka sa oprávnený držiteľ stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe:

• 3 roky pri hnuteľnej veci
• 10 rokov pri nehnuteľnosti

Do tejto doby si podľa § 134 ods. 3 možno započítať aj držbu právneho predchodcu — teda napríklad rodiča, po ktorom ste pozemok zdedili. Dedič, ktorý pozemok užíva päť rokov a jeho otec ho užíval pätnásť, podmienku spĺňa.

Kľúčovým pojmom je oprávnená držba podľa § 130 Občianskeho zákonníka: držiteľ musí byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec patrí. To je najčastejšie miesto, kde vydržanie padne. Kto vie, že pozemok patrí susedovi, a napriek tomu ho užíva, dobromyseľný nie je a vydržať nemôže bez ohľadu na to, koľko rokov ho kosí.

Čo sa zmenilo 1. mája 2021

Do apríla 2021 potvrdzoval vydržanie notár osvedčením. Tento postup bol opakovane kritizovaný, pretože notár nemal ako overiť, či sa o veci nevedie spor, a zápisy sa robili bez toho, aby sa o nich zapísaní vlastníci dozvedeli.

Od 1. mája 2021 potvrdzuje vydržanie výlučne súd, a to v konaní o potvrdení vydržania podľa § 359a a nasledujúcich Civilného mimosporového poriadku. Notárske osvedčovanie vydržania bolo zrušené.

Ako konanie prebieha

• Príslušnosť súdu (§ 359a): konanie vedie súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.
• Účastníci (§ 359c): navrhovateľ, osoby zapísané v katastri ako vlastníci alebo oprávnení z vecného práva, správca lesných pozemkov a Slovenský pozemkový fond.
• Návrh (§ 359d): musí označiť nehnuteľnosť, opísať skutkové okolnosti držby, uviesť deň nadobudnutia vlastníckeho práva a priložiť dôkazy.
• Vyzývacie uznesenie: ak súd považuje podmienky za splnené, vydá výzvu, ktorú zverejní v Obchodnom vestníku aj na úradnej tabuli obce a doručí okresnému úradu a katastrálnemu odboru.
• Lehota na námietky (§ 359f): najmenej šesť mesiacov od zverejnenia v Obchodnom vestníku. Námietku môže podať zapísaný vlastník, oprávnený z vecného práva, správca lesných pozemkov, Slovenský pozemkový fond aj iná dotknutá osoba.
• Rozhodnutie: ak lehota uplynie bez dôvodných námietok, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania. To je podkladom pre zápis do katastra nehnuteľností.

Súdny poplatok za návrh je 140 €. Konanie trvá minimálne šesť mesiacov, čo je zákonná lehota na námietky — reálna dĺžka závisí od vyťaženosti súdu a od toho, či námietky prídu.

Prečo je zápis len deklaratórny

Vlastnícke právo pri vydržaní vzniká priamo zo zákona uplynutím desaťročnej doby, nie rozhodnutím súdu ani zápisom do katastra. Súdne uznesenie len potvrdzuje stav, ktorý už nastal, a kataster ho zapisuje záznamom, nie vkladom. Prakticky to znamená, že bez tohto potvrdenia ste síce vlastníkom, ale nehnuteľnosť nepredáte, nezaložíte a nedostanete na ňu hypotéku — pretože v katastri je zapísaný niekto iný.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

Pre predávajúceho: ak časť pozemku užívate dlhé roky, ale nie ste na liste vlastníctva, začnite konanie skôr, než dáte nehnuteľnosť do inzercie. Kupujúci s hypotékou nemá ako počkať šesť a viac mesiacov a banka nezaloží pozemok, ktorý predávajúcemu nepatrí podľa katastra.

Pre kupujúceho: výpis z listu vlastníctva si pozrite pred rezervačnou zmluvou, nie po nej. Ak sa na LV objaví viacero spoluvlastníkov, poznámka o prebiehajúcom konaní alebo Slovenský pozemkový fond v úlohe správcu podielu nezisteného vlastníka, kúpa nebude jednoduchá a rezervačný poplatok riskujete.

Pre dediča: ak sa v rodine dlhé roky užíva pozemok po starých rodičoch bez ukončeného dedičského konania, vydržanie nie je náhrada za prededenie. V takom prípade je spravidla správnou cestou dodatočné dedičské konanie, nie návrh na potvrdenie vydržania.

Pre suseda: šesťmesačná lehota na námietky beží od zverejnenia v Obchodnom vestníku, nie od doručenia listu. Ak vlastníte pozemky, ktoré neužívate, oplatí sa Obchodný vestník sledovať — po uplynutí lehoty sa už proti potvrdenému vydržaniu bránite podstatne ťažšie.

Kde zistíte, či sa vás to týka

Slovenský pozemkový fond spravuje podiely tzv. nezistených vlastníkov — pozemky ľudí, ktorých dedičia sa nenašli alebo sa dedičské konanie neuzavrelo. Zoznam nezistených vlastníkov zverejňuje fond dvakrát ročne; posledná aktualizácia je k 30. 6. 2026 a je dostupná po katastrálnych územiach. Ak v ňom nájdete meno predka, nejde o vydržanie, ale o nedokončené dedičstvo — a rieši sa dodatočným dedičským konaním.

Vydržanie je nástroj na narovnanie starých pomerov, nie skratka k cudziemu pozemku. Presun z notárskeho stola na súd predĺžil konanie o pol roka, ale zároveň dal zapísaným vlastníkom šancu sa o veci vôbec dozvedieť. Za 140 € a pol roka čakania sa dá vyriešiť papierová diera, ktorá inak zablokuje predaj pozemku na celú generáciu.

Poznámka: ide o orientačný prehľad právnej úpravy k septembru 2026, nie o právne poradenstvo. Posúdenie dobromyseľnosti a plynutia vydržacej doby je v konkrétnom prípade vecou súdu.