Viac než polovica slovenských domácností má jedného alebo dvoch členov

Jednočlenné domácnosti tvoria na Slovensku 27,1 % a dvojčlenné ďalších 26,9 %. Dokopy je to vyše 54 % všetkých domácností — teda väčšina Slovákov dnes žije sám alebo vo dvojici. Toto číslo zo sčítania obyvateľov, domov a bytov 2021 mení pravidlá dopytu na realitnom trhu viac, než sa zdá.

Ako bývame podľa sčítania 2021

• Jednočlenné domácnosti: 27,1 % — najpočetnejší typ.
• Dvojčlenné domácnosti: 26,9 % — tesne za nimi.
• Priemerná veľkosť bytovej domácnosti: 2,8 osoby. V mestách 2,6, na vidieku 3,3.
• Bytových jednotiek na Slovensku: vyše 1,8 milióna.

Trend je jednoznačný: domácnosti sa zmenšujú. Za tým stojí starnutie populácie, viac jednočlenných domácností seniorov, neskorší vek zakladania rodín aj vyššia miera rozvodovosti.

Prečo je dopyt po malých bytoch taký silný

Keď väčšina domácností má jedného alebo dvoch členov, mení sa aj to, čo trh potrebuje:

• Garsónky a jednoizbové byty majú stabilný dopyt od jednotlivcov, seniorov aj investorov.
• Dvojizbové byty sú najlikvidnejšou kategóriou — vyhovujú páru, jednotlivcovi aj ako investičný prenájom.
• Veľké byty a domy zostávajú menej likvidné, predaj trvá dlhšie a cena za m² býva nižšia.

Malé byty preto dlhodobo držia najvyššiu cenu za m² a najkratší čas predaja. Nie je to náhoda — kopíruje to štruktúru domácností.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Investori: jedno- a dvojizbové byty majú najširšiu základňu záujemcov o kúpu aj prenájom. Nižšie riziko neobsadenosti a ľahší budúci predaj.
• Kupujúci na bývanie: pri malom byte počítajte s vyššou cenou za m² než pri veľkom. Za komfort priestoru „na m²“ zaplatíte menej práve vo väčších bytoch.
• Predávajúci veľkých bytov: realistická cena a trpezlivosť. Cieľová skupina je užšia než pri dvojizbovom byte.

Ako sa mení štruktúra dopytu

Zmenšovanie domácností nie je krátkodobý výkyv, ale dlhodobý trend celej Európy. Na Slovensku ho zosilňuje starnutie populácie: pribúda seniorov, ktorí ostávajú bývať sami vo väčších bytoch po odsťahovaní detí. Zároveň mladí ľudia zakladajú rodiny neskôr a časť z nich žije samostatne už počas štúdia alebo prvej práce. Výsledkom je rastúci počet domácností pri takmer nezmenenom počte obyvateľov — a teda vyšší dopyt po bytoch celkovo, najmä po tých menších. Trh, ktorý stavia prevažne veľké byty, sa tak míňa s tým, čo väčšina domácností reálne potrebuje.

Záver: demografia nie je abstraktná štatistika — priamo určuje, ktorý byt sa predá rýchlo a ktorý bude ležať. Keď viac než polovica domácností má jedného alebo dvoch členov, malý byt zostáva najistejšou stávkou na likviditu. Kto plánuje kúpu s výhľadom na budúci predaj, mal by túto štruktúru zohľadniť.