„Vhodný ako investícia“ píše 29 % predajcov bytov. Pri rovnakej ploche prirážka mizne

Investíciu alebo vhodnosť bytu na prenájom spomína 4 081 z 13 957 inzerátov bytov na predaj, teda 29,2 %, ukazuje aktívna ponuka kukera.sk k 5. 11. 2026. Na prvý pohľad sú tieto byty drahšie: na inzertnom portáli je medián 2 848 €/m² proti 2 480 €/m² (+14,8 %), na realitnom 3 938 €/m² proti 3 644 €/m² (+8,1 %). Slovo investícia však cenu za meter nezvyšuje. Vyzerá to tak najmä preto, že ide o menšie byty.

Investícia je hlavne malý byt

Medián plochy je 56 m² proti 67 m² na inzertnom portáli a 54 m² proti 71 m² na realitnom. Podiel zmienky prudko klesá s počtom izieb:

• 1-izbové byty: 53,0 % (1 172 inzerátov)
• 2-izbové byty: 37,2 % (1 641)
• 3-izbové byty: 19,1 % (1 013)

Celková cena je nižšia aj pri vyššom €/m²: 153 250 € proti 165 000 € na inzertnom portáli, 199 000 € proti 247 000 € na realitnom. Preto je „investičný“ byt pre mnohých dostupnejší, hoci meter stojí viac.

Kde sa o investícii píše najviac

Podiel inzerátov so zmienkou podľa kraja, zoradené zostupne:

• Košický: 34,8 %
• Bratislavský: 30,3 %
• Banskobystrický: 29,2 %
• Žilinský: 28,7 %
• Prešovský: 27,7 %
• Trnavský: 27,5 %
• Nitriansky: 26,1 %
• Trenčiansky: 24,1 %

Čo sa stane s prirážkou po očistení

Byty sme porovnávali vždy s bytmi v tej istej obci alebo mestskej časti a na tom istom portáli. Každý ďalší filter odoberá časť rozdielu:

• Lokalita a portál: +6,2 % (drahšie v 156 z 230 porovnaní)
• Lokalita a počet izieb: +2,2 % (drahšie v 243 z 487)
• Lokalita a podobná plocha: −4,3 % (drahšie v 222 z 592)
• Lokalita, izby, plocha, novostavba a rekonštrukcia: −0,7 % (drahšie v 355 zo 784)

Pri rovnako veľkom a rovnako vybavenom byte je teda rozdiel prakticky nulový. Rovnaký obraz dáva aj modelový hrubý výnos kukera: 4,9 % pri bytoch so zmienkou a 4,85 % pri ostatných. Slovo v inzeráte teda nesľubuje lepší výnos.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Kupujúci: označenie vás nemusí odradiť, cenu spravidla nezdvíha. Pre vlastné bývanie však môže ísť o byt prispôsobený skôr rýchlemu prenájmu než dlhému užívaniu.
• Investori: počítajte vždy vlastný výnos. Pri byte za 150 000 € a nájme 650 € je hrubý výnos 5,2 %. Po mesiaci bez nájomcu a nákladoch 150 € mesačne ostane modelových 3,6 % pred daňou.
• Predávajúci: veta o investícii je bežná, takmer v každom treťom inzeráte. Viac povie konkrétny doklad: uzavretá nájomná zmluva, výška nájmu a skutočné mesačné náklady.

Investičný potenciál je v inzeráte tvrdenie, nie údaj. Dáta nehovoria, že takéto byty sú zlé. Hovoria len to, že samotné označenie ich neodlišuje od bytov rovnakej veľkosti v rovnakej lokalite. Skutočný rozdiel urobí nájom, ktorý byt dosiahne, a náklady, ktoré ostanú na vás.