V jedenástich mestách stojí rodinný dom menej než byt. Meter je lacnejší takmer všade

Rodinný dom je v predstave väčšiny ľudí drahší cieľ než byt. V dátach to platí pre Slovensko ako celok len s výhradou. Medián bytu na predaj je 177 000 € pri 66 m², medián rodinného domu 195 000 € pri 140 m². Dom je teda drahší o 10 %, ale má viac než dvojnásobnú plochu — a preto je jeho meter o 52 % lacnejší: 1 367,43 €/m² proti 2 870,03 €/m² pri byte. A v jedenástich mestách je lacnejší aj celý dom.

Mestá, kde je dom lacnejší než byt

Porovnávali sme mediány v 85 mestách, ktoré majú v aktívnej ponuke aspoň 15 bytov aj 15 domov. Dom vychádza lacnejšie v celkovej cene v jedenástich z nich:

• Sobrance −37,8 % — byt 112 575 € (68 m²), dom 70 000 € (117 m²)
• Snina −32,3 % — byt 72 990 € (70 m²), dom 49 450 € (100 m²)
• Kysucké Nové Mesto −27,6 % — byt 172 000 € (64 m²), dom 124 500 € (140 m²)
• Dolný Kubín −27,2 % — byt 164 900 € (72 m²), dom 120 000 € (161 m²)
• Bytča −26,3 % — byt 179 800 € (78 m²), dom 132 500 € (128 m²)
• Svidník −21,3 % — byt 106 000 € (64 m²), dom 83 450 € (149 m²)
• Stará Ľubovňa −11,7 % — byt 150 000 € (55 m²), dom 132 450 € (115 m²)
• Krupina −10,3 % — byt 128 180 € (65 m²), dom 115 000 € (125 m²)
• Turčianske Teplice −5,2 % — byt 142 450 € (67 m²), dom 135 000 € (176 m²)
• Trebišov −2,0 % — byt 96 875 € (70 m²), dom 94 900 € (140 m²)
• Žarnovica −0,4 % — byt 120 000 € (73 m²), dom 119 500 € (120 m²)

V Sobranciach dostanete za cenu mediánového bytu dom s takmer dvojnásobnou plochou a ešte vám zostane 42 000 €. V Dolnom Kubíne je dom o 45 000 € lacnejší a má 161 m² proti 72 m².

Meter domu je lacnejší v 84 z 85 miest

Zatiaľ čo inverzia v celkovej cene je vzácna, na metri je pravidlom. Zo všetkých 85 porovnávaných miest je meter rodinného domu lacnejší než meter bytu v 84. Rozdiel je najväčší tam, kde je bytový trh napätý a domy sú staré: v Snine stojí meter domu 441 €, meter bytu 1 022 €; vo Svidníku 562 € proti 1 663 €.

Na opačnom konci rebríčka sú mestá, kde je dom výrazne drahší než byt aj v celkovej cene — Dunajská Streda (+59,3 %), Poprad (+58,3 %), Vranov nad Topľou (+57,8 %), Bánovce nad Bebravou (+55,2 %), Trenčín (+53,7 %) či Šaľa (+52,3 %). Sú to buď mestá s tlakom na rodinné bývanie v zázemí, alebo mestá s veľkou zásobou lacných panelákových bytov.

Prečo dom niekde stojí menej

Inverzia nevzniká preto, že by boli domy lacné, ale preto, že sa stretnú tri veci naraz:

• Bytov je málo a sú novšie. V malých okresných mestách má bytový fond zopár sídlisk a ponuka je tenká — v Sobranciach je v ponuke 25 bytov, v Bytči 25. Málo ponúk znamená vyššiu mediánovú cenu, lebo do inzercie ide to lepšie.
• Domy sú staré a potrebujú prácu. Zo 540 domov v týchto jedenástich mestách spomína rekonštrukciu 45,9 % a 29,1 % z nich sa ponúka pod 70 000 €. To nie sú pripravené domy na nasťahovanie, ale skôr projekty.
• Kupujúci sa sťahujú za prácou. V regiónoch s vysťahovaním je dopyt po veľkom dome slabší než po malom byte, ktorý sa dá ľahšie prenajať aj predať.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Kupujúci: ak hľadáte v týchto mestách, porovnávajte celkový rozpočet vrátane rekonštrukcie. Pri cenách stavebných prác, ktoré medziročne vzrástli o 6,1 %, môže rekonštrukcia domu za 70 000 € prevýšiť rozdiel voči bytu. Zároveň platí opak: hotový dom kúpite v týchto mestách za cenu, ktorá je inde nedosiahnuteľná.
• Predávajúci domu: v meste, kde je meter domu tretinový oproti bytu, nepredávate meter, ale stav. Doložený rozpočet, revízie a energetický štítok robia väčší rozdiel než cena za m².
• Investori: byt je v týchto mestách likvidnejší. Domy tu visia v inzercii dlhšie — v Snine 32,5 dňa proti 23 dňom pri bytoch — a nájomný trh pre domy je minimálny.

Zhrnuté: pravidlo „dom je drahší než byt“ platí na Slovensku ako priemer, nie ako zákon. V jedenástich mestách ho trh obracia naruby a v drvivej väčšine krajiny platí, že za meter v dome zaplatíte polovicu toho, čo za meter v byte. Otázka teda neznie, či je dom drahší, ale koľko práce v tej cene chýba.