V cene mediánovej novostavby je 40 577 € dane. Starší byt ju v cene nemá

V aktívnej ponuke je 15 475 bytov na predaj s cenou aj výmerou. Ako novostavba je označených 2 760 z nich, teda 17,8 %, a ich medián je 217 000 €. V tejto cene je 40 577 € dane z pridanej hodnoty. Kupujúci staršieho bytu takú položku v cene nemá — a nie je to výnimka ani daňová optimalizácia, tak to určuje zákon.

Téma je aktuálna. Prezident Realitnej únie Ján Palenčár v rozhovore zo 7. augusta 2026 uviedol medzi troma opatreniami na zlepšenie dostupnosti bývania na Slovensku aj zníženie DPH pri bytoch (popri lepších povoľovacích procesoch a pružnejších zmenách územných plánov). Pozreli sme sa, akú sumu by to reálne znamenalo.

Ktorý byt je s DPH a ktorý bez

Rozhoduje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku je oslobodené od dane, ak sa uskutoční po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo od začatia jej prvého užívania.

Z toho vyplývajú tri situácie:

• Novostavba od developera do piatich rokov od kolaudácie — predaj podlieha DPH v základnej sadzbe 23 %. Daň je súčasťou inzerovanej ceny.
• Byt starší než päť rokov predávaný platiteľom DPH — predaj je oslobodený. Pri stavbe určenej na bývanie, pri jednotlivom byte a pri jednotlivom apartmáne v bytovom dome sa navyše predávajúci nemôže rozhodnúť, že daň predsa uplatní — oslobodenie je povinné.
• Predaj medzi dvomi nepodnikateľmi — DPH sa nerieši vôbec, transakcia je mimo systému dane.

Päťročná lehota sa navyše počíta odznova po podstatnej zmene stavby, za ktorú sa považujú stavebné práce v hodnote aspoň 40 % hodnoty stavby pred ich začatím. Kompletne prerobený panelák teda môže byť z pohľadu DPH opäť „nový“.

Koľko dane je v cene

Pri sadzbe 23 % tvorí daň 18,7 % ceny s daňou. Prepočítané na mediány našej ponuky novostavieb:

• Medián novostavby na Slovensku 217 000 € — cena bez dane 176 423 €, DPH 40 577 €
• Bratislava 289 000 € — DPH 54 041 € (263 ponúk)
• Bratislava-Ružinov 319 900 € — DPH 59 819 € (153 ponúk)
• Bratislava-Staré Mesto 394 000 € — DPH 73 675 € (97 ponúk)
• Košice 259 000 € — DPH 48 431 € (127 ponúk)
• Trnava 235 000 € — DPH 43 943 € (97 ponúk)
• Nitra 204 000 € — DPH 38 146 € (109 ponúk)
• Poprad 194 500 € — DPH 36 370 € (91 ponúk)
• Galanta 136 800 € — DPH 25 580 € (87 ponúk)

Čo by urobila nižšia sadzba

Na Slovensku platia od roku 2025 tri sadzby: základná 23 % a znížené 19 % a 5 %. Päťpercentná sadzba sa v oblasti bývania už dnes uplatňuje — na dodanie a obnovu stavby štátom podporovaného nájomného bývania, kde je príjemcom prenajímateľ so zmluvou o prevádzke bytového domu. Bežný predaj bytu do vlastníctva do nej nepatrí.

Ak by sa pri mediánovej novostavbe za 217 000 € nezmenilo nič okrem sadzby:

• pri 19 % by cena klesla na 209 943 €, teda o 7 057 €
• pri 5 % by klesla na 185 244 €, teda o 31 756 €

V Bratislave by päťpercentná sadzba znamenala rozdiel 42 293 €, v Košiciach 37 902 €, v Nitre 29 854 €.

Tu treba byť poctivý: toto sú maximálne teoretické čísla. Predpokladajú, že developer premietne celú úsporu do ceny. Pri obmedzenej ponuke — a slovenská bytová výstavba je dnes najslabšia za dve desaťročia — časť zľavy spravidla zostane na strane predávajúceho, lebo cenu neurčuje nákladová kalkulácia, ale to, koľko sú kupujúci ochotní zaplatiť. Reálny prenos do ceny by bol nižší než plná hodnota dane.

Prirážka za novostavbu je približne veľká ako daň v nej

Zaujímavé porovnanie dostaneme, keď si prirážku za novostavbu zmeriame v dátach. Aby ju neskreslilo zloženie dvoch zdrojov, počítame ju zvlášť:

• inzertný portál: novostavba 2 974,68 €/m² proti staršiemu bytu 2 363,64 €/m² = +25,9 %
• realitný portál: novostavba 4 010,87 €/m² proti 3 602,14 €/m² = +11,3 %

Znamienko je na oboch zdrojoch rovnaké, veľkosť sa líši. A daň predstavuje 18,7 % ceny novostavby, teda hodnotu, ktorá do tohto rozpätia presne padá. Nie je to dôkaz príčiny — novostavba je aj novšia, energeticky lacnejšia a bez odloženej rekonštrukcie — ale ukazuje, akú váhu má daňová položka v celkovom rozdiele medzi novým a starším bytom.

Kde sú novostavby a kde nie sú

Podiel novostavieb na ponuke bytov sa medzi krajmi líši trojnásobne:

• Trnavský kraj 25,3 % (medián 164 990 €)
• Bratislavský kraj 22,6 % (296 000 €)
• Žilinský kraj 19,3 % (198 000 €)
• Nitriansky kraj 18,0 % (168 061 €)
• Prešovský kraj 17,0 % (179 600 €)
• Trenčiansky kraj 13,9 % (179 000 €)
• Košický kraj 11,0 % (238 853 €)
• Banskobystrický kraj 8,5 % (177 999 €)

Prípadná zmena sadzby by teda nedopadla na Slovensko rovnomerne. Najviac by ju pocítil Trnavský a Bratislavský kraj, najmenej Banskobystrický, kde je novostavbou len každý dvanásty inzerovaný byt.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Cena novostavby od developera je vždy cena s DPH. Ak vám niekto ukazuje cenu bez dane, k výslednej sume treba prirátať 23 %.
• Pri starších bytoch DPH neriešite. Nižšia cena za meter u staršieho bytu nie je len o stave nehnuteľnosti — časť rozdielu je daňová.
• Pozor na pojem novostavba v inzeráte. Z pohľadu dane je rozhodujúcich päť rokov od kolaudácie, nie marketingové označenie. Byt v šesťročnom projekte sa predáva bez dane, aj keď ho inzerát nazýva novostavbou.
• Prípadná zmena sadzby je zatiaľ návrh. Zaznel z realitnej brandže, nie z Ministerstva financií SR, a nie je súčasťou žiadneho schváleného zákona. Odkladať kúpu kvôli nemu nedáva zmysel.

Diskusia o DPH pri bývaní je v skutočnosti diskusia o tom, či je bývanie bežný tovar, alebo statok, ktorý má štát cenovo podporovať. Slovensko už dnes odpovedá pri štátom podporovanom nájomnom bývaní päťpercentnou sadzbou. Otázka, ktorú otvára Realitná únia, znie, či má rovnaká logika platiť aj pri byte, ktorý si človek kupuje do vlastníctva.

Zdroje: zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, rozhovor s prezidentom Realitnej únie SR (ASB, 7. 8. 2026), vlastné dáta z aktívnej inzercie k 29. 8. 2026. Ceny sú ponukové, nie realizované. Prepočty dopadu zmeny sadzby sú modelové a predpokladajú úplný prenos do ceny. Orientačné informácie, nejde o daňové poradenstvo.