Tri z desiatich Slovákov bývajú v preplnenom byte. Priemer EÚ je 16,9 %

Podľa najnovších údajov Eurostatu žilo v roku 2024 v preplnenej domácnosti 29,9 % obyvateľov Slovenska. Priemer Európskej únie bol 16,9 %. Slovensko tak patrí medzi šesticu krajín EÚ s najstiesnenejším bývaním — pred nami sú už len Rumunsko, Lotyšsko, Bulharsko, Poľsko a Chorvátsko. Susedné Česko má 16,6 %, Maďarsko 14,6 %, Rakúsko 13,7 %.

Čo Eurostat vlastne meria

Preplnenosť nie je pocit ani odhad. Eurostat ju počíta ako porovnanie počtu izieb s tým, kto v domácnosti býva. Domácnosť je preplnená, ak nemá k dispozícii aspoň:

• jednu izbu pre domácnosť ako celok,
• jednu izbu pre každý pár dospelých,
• jednu izbu pre každú slobodnú osobu od 18 rokov,
• jednu izbu pre dvojicu detí rovnakého pohlavia vo veku 12 až 17 rokov,
• jednu izbu pre každé ďalšie dieťa vo veku 12 až 17 rokov,
• jednu izbu pre každú dvojicu detí do 12 rokov.

Kľúčové slovo je izba, nie meter štvorcový. Kuchyňa, kúpeľňa ani chodba sa nerátajú. Preto sa dá byť preplnený aj v priestrannom byte, ak má málo obytných miestností.

Najhoršie sú na tom mladí, nie seniori

Rozdiel medzi vekovými skupinami je na Slovensku výrazne väčší než v zvyšku Únie:

• 16 až 29 rokov — 42,8 % (EÚ 26,3 %)
• 15 až 19 rokov — 45,7 % (EÚ 29,3 %)
• do 18 rokov — 38,5 % (EÚ 25,6 %)
• 18 až 64 rokov — 31,2 % (EÚ 18,0 %)
• 65 rokov a viac — 16,1 % (EÚ 6,4 %)

Takmer každý druhý Slovák vo veku 15 až 19 rokov býva v domácnosti, ktorá nemá dosť izieb. To nie je dôsledok chudoby v klasickom zmysle — je to dôsledok toho, že mladí ľudia zostávajú doma dlhšie a domácnosti sú početnejšie.

Paradox: bývanie nás finančne dusí menej než Európu

Eurostat meria aj druhý ukazovateľ — podiel ľudí, ktorým náklady na bývanie zožerú viac ako 40 % disponibilného príjmu. Tu je Slovensko pod priemerom EÚ:

• Slovensko — 6,4 %
• Európska únia — 8,2 %
• Grécko — 28,9 % (najviac v EÚ)
• Cyprus — 2,4 % (najmenej)
• Česko 9,2 %, Maďarsko 9,0 %, Rakúsko 6,3 %, Poľsko 5,2 %

Dve čísla vedľa seba dávajú presný portrét slovenského bývania: stiesnené, ale relatívne lacné. Vysvetlenie je v štruktúre vlastníctva. Väčšina slovenských domácností býva vo vlastnom a značná časť už bez hypotéky — mesačný výdavok je potom hlavne energia a fond opráv, nie splátka ani nájom. Cena za to je počet ľudí na jednu izbu.

Slovenská domácnosť je najpočetnejšia v Únii

Priemerná domácnosť má na Slovensku 3,10 osoby. To je najvyššia hodnota spomedzi krajín EÚ — priemer Únie je 2,30. Poľsko má 2,90, Česko 2,30, Maďarsko 2,30, Rakúsko 2,20, Nemecko 2,00, Fínsko 1,90.

Ten rozdiel je jadrom problému. Keď do bytu s tromi izbami dáte 3,1 osoby namiesto 2,3, kritérium Eurostatu prestane vychádzať skôr, než sa zmení čokoľvek na cene alebo veľkosti bytu.

Čo na to hovorí ponuka na trhu

V aktívnej inzercii je práve teraz 17 502 ponúk bytov na predaj. Keď z nich vyberieme tie s uvedenou cenou aj výmerou, dostaneme mediánový byt 66 m² za 175 000 €. Skladba podľa počtu izieb vyzerá takto:

• 1-izbové — 15,7 % ponuky, mediánová plocha 38 m²
• 2-izbové — 31,2 %, medián 56 m²
• 3-izbové — 39,2 %, medián 72 m²
• 4-izbové — 12,4 %, medián 94 m²
• 5-izbové a väčšie — 1,6 %

Byty so štyrmi a viac izbami tvoria len 14,4 % celej ponuky. Trojizbový byt so 72 m² je slovenský štandard — a pre štvorčlennú domácnosť s dvomi deťmi rôzneho pohlavia nad 12 rokov už podľa Eurostatu nestačí.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

• Dopyt po štvorizbových bytoch má štrukturálny základ. Ponuka ich má 12,4 %, pritom domácnosti sú najpočetnejšie v Únii. Tento nesúlad sa nedá vyriešiť cenou, len výstavbou.
• Počet izieb je pri predaji dôležitejší, než sa zdá. Pri rovnakej ploche je 3-izbový byt pre rodinu použiteľnejší než 2-izbový s veľkou obývačkou. Dispozícia rozhoduje o veľkosti okruhu záujemcov.
• Nízka finančná záťaž tlmí tlak na predaj. Keď bývanie nestojí viac ako 40 % príjmu, majiteľ nemá dôvod predávať pod cenou. To je jeden z dôvodov, prečo slovenské ponukové ceny klesajú pomaly aj v slabšom cykle.
• Nájomný trh dostáva odloženú vlnu dopytu. Ak sa vek osamostatnenia posunie nadol čo i len o rok, do dopytu vstúpi celý ročník naraz — a ponuka nájmov to nemá z čoho pokryť.

Preplnenosť sa nezlepší tým, že byty zlacnejú. Zlepší sa vtedy, keď pribudnú izby — či už v podobe väčších bytov, alebo v podobe dostupného nájomného bývania, ktoré umožní domácnostiam rozdeliť sa. Kým sa to nestane, bude Slovensko krajinou, kde bývanie nie je najdrahšie, ale je najtesnejšie.