Tretina bytov nad tretím poschodím je bez výťahu. Na cene sa to takmer neprejaví

Z 4 786 bytov na predaj, ktoré majú v inzeráte uvedené poschodie a stoja na treťom alebo vyššom, nespomína výťah 1 727 ponúk — teda 36,1 %. Každý tretí byt vo vyšších podlažiach sa teda predáva s tým, že sa doň chodí po schodoch. Kupujúci by čakal, že za výťah zaplatí príplatok. V dátach ho takmer niet.

Koľko stojí meter s výťahom a bez neho

Porovnanie bytov na treťom a vyššom poschodí:

• S výťahom: 3 059 ponúk, medián 180 000 €, 65 m², 3 218,28 €/m²
• Bez zmienky o výťahu: 1 727 ponúk, medián 181 900 €, 65 m², 3 130,84 €/m²

Rozdiel je 2,8 % na metri — a v celkovej cene je byt bez výťahu dokonca o 1 900 € drahší, lebo ide o rovnako veľké byty. Na prízemí až druhom poschodí, kde výťah nikto nepotrebuje, je odstup väčší (2 891,57 vs 2 762,63 €/m², teda 4,7 %), čo samo osebe naznačuje, že to číslo nemeria výťah, ale niečo iné.

Tri kontroly, ktoré rozdiel rozpustia

Porovnanie vnútri jedného mesta. Zo 44 miest, kde je na treťom a vyššom poschodí aspoň osem ponúk v oboch skupinách, je byt s výťahom drahší len v 16 mestách. Mediánový rozdiel je −4,5 %, teda byty s výťahom sú o niečo lacnejšie:

• Trebišov +32,8 %, Lučenec +31,4 %, Prievidza +14,8 %, Spišská Nová Ves +12,2 %
• Prešov +8,9 %, Nitra +8,3 %, Dunajská Streda +7,3 %
• Košice a Levice prakticky 0 %
• Trenčín −15,3 %, Bratislava-Staré Mesto −16,1 %, Banská Bystrica −17,5 %, Piešťany −18,8 %, Košice-Juh −27,1 %

Kontrola podľa zdroja inzerátu. Na jednom portáli vychádza výťah o 9,3 % drahšie, na druhom o 4,3 % lacnejšie. Keď rozdiel mení znamienko podľa toho, kde je inzerát zverejnený, nemeria vlastnosť bytu, ale zloženie ponuky.

Kontrola novostavieb. Pri novostavbách vychádza byt s výťahom o 2,6 % lacnejšie (4 155 vs 4 265 €/m²), pri starších bytoch o 7,2 % drahšie (3 102 vs 2 894 €/m²). Ani tu nevzniká konzistentný príplatok.

Čo v skutočnosti rozhoduje: kde a v akom dome

Výťah nemá byt sám osebe, ale bytový dom — a bytové domy bez výťahu sú typicky štvorpodlažné tehlové bytovky v starších centrách miest a menších mestách. Práve tie stoja na dobrých adresách. V drahých mestských častiach preto vychádza „byt bez výťahu“ drahšie, kým v sídliskových lokalitách je to naopak. Podiel bytov s výťahom na treťom a vyššom poschodí sa navyše výrazne líši podľa kraja:

• Bratislavský 67,0 % (1 141 z 1 704), Košický 66,9 % (549 z 821)
• Trnavský 65,6 %, Trenčiansky 65,2 %, Žilinský 61,3 %
• Nitriansky 59,3 %, Banskobystrický 59,0 %
• Prešovský 50,9 % — jediný kraj, kde je bytov s výťahom a bez neho zhruba rovnako

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Kupujúci nedostane zľavu za chýbajúci výťah. Ak schody prekážajú, nedá sa s tým argumentovať pri cene — trh to nezohľadňuje. Argumentovať sa dá stavom domu, nie absenciou výťahu.
• Predávajúci nemá dôvod pýtať príplatok. Výťah v inzeráte nepredáva o nič drahšie, zrýchľuje predaj len minimálne: byty na treťom a vyššom poschodí bez výťahu visia v inzercii 23 dní, s výťahom 22.
• Pre kupujúcich nad 60 rokov a rodiny s kočíkom je to o to zaujímavejšie: kupujú si podstatnú praktickú výhodu, za ktorú trh nepýta prirážku. Pri dlhodobom bývaní ide o rozdiel medzi bytom, v ktorom sa dá zostarnúť, a bytom, z ktorého sa bude treba sťahovať.
• Pri prenájme a ďalšom predaji sa situácia môže líšiť — nájomcovia aj kupujúci vyšších podlaží tvoria užší okruh záujemcov, čo sa prejaví skôr na počte obhliadok než na cene.

Poznámka k dátam: údaj o výťahu sa získava z textu inzerátu, takže „bez zmienky“ neznamená automaticky „dom výťah nemá“ — časť inzerentov ho jednoducho neuvedie. Práve preto je podstatné, že rozdiel nevzniká ani v jednej z troch kontrol: keby výťah cenu skutočne dvíhal, aspoň jedna z nich by to ukázala.