Takmer pol milióna neobývaných bytov: čo hovorí sčítanie o realitnom trhu

Na Slovensku bolo pri poslednom sčítaní obyvateľov, domov a bytov (SODB 2021) evidovaných 499 081 neobývaných bytov a k tomu 285 429 neobývaných domov. Dohromady je to takmer 800-tisíc jednotiek, ktoré podľa metodiky Štatistického úradu SR nikto trvalo neobýval. V čase, keď sa hovorí o nedostatku dostupného bývania, ide o číslo, ktoré si zaslúži pozornosť aj vysvetlenie.

Kde je prázdnych bytov najviac

Rozloženie prázdnych bytov je na prvý pohľad paradoxné. Najviac ich nie je v odľahlých regiónoch s odlivom obyvateľstva, ale v kraji s najdrahším bývaním.

• Bratislavský kraj — 95 634 neobývaných bytov, najviac na Slovensku.
• Banskobystrický kraj — 65 774 neobývaných bytov, druhý najvyšší počet; zároveň v ňom je najviac neobývaných rodinných domov.
• Zvyšné kraje sa pohybujú medzi týmito hodnotami, pričom prázdne domy sa koncentrujú skôr na strednom a južnom Slovensku.

Prečo je to číslo v skutočnosti nižšie

Kľúčové je pochopiť, ako sa neobývanosť merala. ŠÚ SR posudzoval byt ako neobývaný vtedy, keď v ňom nikto nemal trvalý pobyt. To ale automaticky neznamená, že je prázdny alebo nevyužívaný.

• Byt môže byť reálne prenajatý nájomníkom, ktorý si tam neprihlásil trvalý pobyt — v mestách bežná situácia.
• Ide o druhé bývanie, apartmán alebo investičný byt, ktorý majiteľ používa sezónne.
• Nehnuteľnosť je v dedičskom konaní alebo s neusporiadaným vlastníctvom a formálne ju nikto neobýva.
• Novostavba bola v čase sčítania dokončená, no ešte neobsadená.

Číslo teda výrazne nadhodnocuje skutočnú „mŕtvu“ ponuku. Realistickejšie odhady hovoria, že dlhodobo úplne prázdnych a využiteľných bytov je len zlomok z pol milióna.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

Aj po očistení o metodické skreslenie ostáva časť bytového fondu nevyužitá. To má pre trh niekoľko dôsledkov:

• Skrytá ponuka. Časť týchto bytov sa skôr či neskôr dostane na trh — najmä pri dedičstve alebo generačnej výmene. Pre kupujúceho to znamená, že popri inzerovaných nehnuteľnostiach existuje aj „tichá“ zásoba.
• Tlak cez daň z nehnuteľností. Viaceré samosprávy zvyšujú sadzby pre nehnuteľnosti, ktoré neslúžia na trvalé bývanie. Vyššie ročné náklady motivujú majiteľov prázdne byty predať alebo prenajať.
• Potenciál prenájmu. Prázdny zdedený byt je pre nového majiteľa často zdrojom výnosu — po rekonštrukcii môže priniesť stabilný nájom, najmä v krajských mestách.

Na čo si dať pozor

Ak zvažujete kúpu takejto nehnuteľnosti, preverte si list vlastníctva — najmä časť B (vlastníci) a časť C (ťarchy). Pri dlhodobo neobývaných bytoch bývajú neusporiadané spoluvlastnícke podiely, staré vecné bremená alebo nedoplatky vo fonde opráv. Rovnako si overte technický stav: byt, ktorý roky nikto neobýval, môže mať problémy s vlhkosťou, rozvodmi či kúrením, ktoré nie sú na prvý pohľad viditeľné.

Pol milióna „prázdnych“ bytov teda nie je pol milióna voľných bytov na predaj. Je to skôr pripomienka, že skutočný bytový fond je väčší, než ukazujú realitné portály — a že časť z neho čaká na svojho ďalšieho majiteľa.