Súkromie sľubuje každý štvrtý dom. V tej istej obci majú meter drahší o 16 %

Súkromie je jedno z najčastejších slov, ktorými predávajúci opisujú rodinný dom. V aktívnej ponuke kukera.sk k 1. 11. 2026 ho obsahuje 1 568 z 5 924 inzerátov rodinných domov na predaj, teda 26,5 %. Na inzertnom portáli je to 24,7 % domov (1 135), na realitnom 32,6 % (433). Slovo teda používa takmer každý štvrtý predávajúci.

Domy so súkromím v inzeráte sú výrazne drahšie. Na inzertnom portáli majú medián ceny metra 1 800 €/m² proti 1 384 €/m² pri ostatných domoch (+30,0 %), na realitnom 2 357 €/m² proti 1 946 €/m² (+21,1 %). Medián celkovej ceny je na inzertnom portáli 280 000 € proti 210 000 €, na realitnom 337 000 € proti 269 000 €. Domy sú pritom o niečo väčšie, medián plochy je 148 m² proti 130 až 131 m².

Kde predávajúci súkromie spomínajú najčastejšie

Podiel inzerátov domov so slovom súkromie podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 34,8 % (317 domov)
• Trenčiansky: 29,0 % (119)
• Košický: 28,6 % (253)
• Trnavský: 27,0 % (254)
• Prešovský: 25,5 % (114)
• Banskobystrický: 24,1 % (147)
• Žilinský: 22,1 % (130)
• Nitriansky: 20,7 % (234)

Najviac takýchto inzerátov je v lokalitách Dunajská Streda (92), Senec (75), Nitra (64), Bratislava a Košice-okolie (po 48), Nové Zámky a Prešov (po 45). Ide prevažne o zázemie väčších miest, kde sa domy stavajú v nových uliciach a súkromie je protiváhou hustej zástavby.

Podiel jasne rastie s cenou domu:

• do 150 000 €: 16,8 %
• 150 000 – 250 000 €: 21,3 %
• 250 000 – 400 000 €: 32,0 %
• nad 400 000 €: 40,3 %

Je to len drahšia lokalita?

Časť rozdielu vysvetľuje to, aké domy slovo súkromie používajú. Majú častejšie terasu (39,7 % proti 25,0 %), garáž (45,4 % proti 37,0 %) a o niečo častejšie ide o novostavbu (25,2 % proti 19,5 %). Rekonštrukciu spomínajú približne rovnako často (42,0 % proti 45,2 %).

Preto sme domy porovnali v menších skupinách s podobnými podmienkami. Výsledok je vážený medián rozdielu ceny metra:

• Kraj, portál a podobná plocha: +26,7 % (drahšie v 62 z 80 porovnaní)
• Rovnaká obec, portál a podobná plocha: +17,9 % (drahšie v 189 z 253 porovnaní)
• Rovnaká obec a portál: +16,3 % (drahšie v 102 zo 133 porovnaní)
• Obec, plocha, novostavba a rekonštrukcia: +12,6 % (drahšie v 200 z 302 porovnaní)

Rozdiel sa s každým ďalším zohľadneným znakom zmenšuje, no nezmizne. Aj pri dome podobnej veľkosti a podobného stavu v tej istej obci si predávajúci, ktorý píše o súkromí, pýta za meter približne o osminu viac. Domy so súkromím sú drahšie vo dvoch tretinách porovnaní.

Prečo slovo súkromie sedí s vyššou cenou

Samotné slovo cenu nezvyšuje. Pravdepodobnejšie je, že zachytáva vlastnosti, ktoré v štruktúrovaných údajoch inzerátu chýbajú: väčší alebo nepravidelný pozemok, polohu na okraji zástavby, ulicu bez prejazdnej dopravy, vyšší plot alebo dom odsadený od susedov. Tieto veci kupujúci platia, no v inzeráte nemajú vlastné políčko.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Súkromie si overte na mieste. Pozrite, kam vidia okná susedov, ako ďaleko je hranica pozemku a či sa vedľa nechystá výstavba.
• Pozrite územný plán obce. Prázdna parcela vedľa domu dnes neznamená, že na nej o dva roky nebude stáť dvojdom.
• Porovnávajte v rámci obce. Prirážka okolo 13 až 18 % je stredná hodnota, v jednotlivých obciach sa výrazne líši.
• Pýtajte sa na výmeru a tvar pozemku. Súkromie často znamená väčší pozemok a ten si môžete overiť na liste vlastníctva.

Čo to znamená pre predávajúceho

Namiesto všeobecného slova opíšte, z čoho súkromie vyplýva: vzdialenosť od susedov, orientácia záhrady, živý plot, koniec ulice. Konkrétny opis je pre kupujúceho dôveryhodnejší než slovo, ktoré používa každý štvrtý inzerát.

Takeaway: Súkromie spomína 26,5 % domov na predaj a ich meter je aj v tej istej obci a pri podobnom stave drahší asi o 13 až 18 %. Slovo zachytáva vlastnosti pozemku a polohy, ktoré treba overiť na mieste.

Metodika: aktívne inzeráty rodinných domov na predaj na Slovensku na kukera.sk k 1. 11. 2026, bez duplicít a bez zahraničných ponúk, mediány ceny za m² úžitkovej plochy domu. Slovo súkromie je vyhľadané v názve a popise inzerátu. Porovnanie v skupinách je vážené počtom inzerátov. Orientačné informácie, nejde o investičné poradenstvo.