Štátny úver za 1 %: okno na rok 2026 sa zavrelo, ďalšie otvára 15. januára

Kým komerčné banky ponúkajú hypotéky od 3,39 % nahor, štát požičiava na kúpu bytu za 1 % ročne s fixáciou na celých 40 rokov. Termín na podanie žiadostí fyzických osôb v roku 2026 uplynul 31. augusta. Ďalšie okno sa otvára 15. januára 2027 — a práve teraz je správny čas pripraviť sa naň, pretože žiadosť sa nedá podať zo dňa na deň.

Aké sú parametre úveru

Podľa oficiálneho prehľadu poskytovaných podpôr Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) platného od 1. 1. 2026 sú podmienky pre fyzickú osobu na obstaranie bytu do vlastníctva — výstavbou alebo kúpou — rovnaké bez ohľadu na to, či ide o byt v bytovom, polyfunkčnom alebo rodinnom dome:

• Úroková sadzba 1 % ročne, nemení sa počas celej doby splácania
• Lehota splatnosti až 40 rokov
• Až 100 % obstarávacích nákladov
• Maximálny limit 180 000 € (zákon č. 150/2013 Z. z. o ŠFRB pripúšťa v § 8 ods. 1 písm. a) až 200 000 €, ročná tabuľka podpôr však určuje nižšiu hodnotu a platí tá nižšia)
• Mesačná splátka 459,32 € pri maximálnej sume
• Termín podania: 15. 1. – 31. 8. príslušného roka, na mestskom úrade v sídle okresu podľa miesta stavby

Koľko to reálne ušetrí

Porovnanie na rovnakej sume 180 000 € pri dnešných trhových sadzbách okolo 3,7 % a bežnej 30-ročnej splatnosti:

• ŠFRB, 1 %, 40 rokov: splátka 459,32 €, zaplatíte spolu približne 220 500 €, preplatok 40 500 €
• Banka, 3,7 %, 30 rokov: splátka 828,51 €, zaplatíte spolu približne 298 300 €, preplatok 118 300 €

Rozdiel je 369 € mesačne a takmer 78 000 € na preplatku. Pri narodení dieťaťa, ktoré sa dožije jedného roku veku, alebo pri osvojení dieťaťa žijúceho v domácnosti aspoň rok, možno podľa § 10 ods. 6 zákona požiadať o odpustenie ďalších 2 000 € z istiny.

Kto oň môže žiadať

Okruh žiadateľov vymedzuje § 10 ods. 4 zákona č. 150/2013 Z. z.:

• manželia, ktorých vek v deň podania nepresiahne 35 rokov (podmienku musí spĺňať každý z nich)
• manželia alebo rodičia maloletého dieťaťa do 6 rokov žijúceho s nimi v domácnosti — tu vek rodičov obmedzený nie je
• osamelý rodič s nezaopatreným dieťaťom do 15 rokov
• osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo člen domácnosti, ktorý jej aspoň rok zabezpečuje bývanie
• osoba po skončení náhradnej starostlivosti do 35 rokov

Vek žiadateľa spolu s lehotou splatnosti nesmie prekročiť 65. rok veku — štyridsaťročná splatnosť je teda reálne dostupná len do 25 rokov veku.

Dva limity, ktoré vyradia väčšinu bytov

Popri príjme rozhoduje aj samotná nehnuteľnosť. Podľa § 10 ods. 1 nesmie podlahová plocha bytu v bytovom alebo polyfunkčnom dome presiahnuť 80 m², v rodinnom dome 120 m² na jeden byt. Do plochy sa nezapočítava balkón, lodžia, terasa, garáž do 25 m² a podkrovie s podchodnou výškou pod 1 800 mm.

Preverili sme, koľko z aktuálnej ponuky sa do oboch limitov — plocha do 80 m² a cena do 180 000 € — vôbec zmestí. Zo 14 966 aktívnych ponúk bytov na predaj (stav k 3. 9. 2026, mediánová cena 175 990 € pri 65 m²):

• do 80 m² sa zmestí 76,4 % ponuky
• do 180 000 € sa zmestí 52,7 %
• obom podmienkam naraz vyhovuje 6 945 bytov = 46,4 %, s mediánom 129 000 € pri 58 m²

Po krajoch je rozptyl obrovský:

• Trenčiansky 73,9 %, Nitriansky 67,3 %, Banskobystrický 63,9 %
• Prešovský 59,7 %, Žilinský 56,5 %, Trnavský 54,5 %
• Košický 47,9 % (samotné Košice 29,5 %)
• Bratislavský 12,0 % — v samotnej Bratislave len 9,6 % ponuky

Príjmový strop podľa životného minima

Podľa § 10 ods. 5 nesmie mesačný príjem žiadateľa a spoločne posudzovaných osôb prevýšiť päťnásobok životného minima vypočítaného pre danú domácnosť. Príjem sa počíta z minulého kalendárneho roka. Pri sumách životného minima platných od 1. 7. 2026 (295,22 € na plnoletú osobu, 205,96 € na ďalšiu plnoletú osobu, 134,80 € na dieťa) to znamená:

• manželia bez detí: najviac 2 505,90 € mesačne čistého spolu
• manželia s jedným dieťaťom: 3 179,90 €
• manželia s dvoma deťmi: 3 853,90 €
• osamelý rodič s jedným dieťaťom: 2 150,10 €

Fond zároveň posudzuje schopnosť splácať — príliš nízky príjem je rovnaká prekážka ako príliš vysoký.

Prečo o tom nepočuť

ŠFRB za prvý polrok 2026 zaevidoval 390 žiadostí od fyzických osôb o podporu na obstaranie bývania do vlastníctva a podporil 161 projektov fyzických osôb. Celkovo schválil podporu za 121 766 530 €, prevažne však do nájomného bývania a obnovy bytových domov. V porovnaní s desiatkami tisíc hypoték, ktoré ročne poskytnú komerčné banky, ide o okrajový nástroj — nie preto, že by nebol výhodný, ale preto, že sa oň prihlási málokto.

Čo urobiť do 15. januára

1. Skontrolujte vek a zloženie domácnosti. Ak sa vám blíži 35. narodeniny a nemáte dieťa do 6 rokov, okno sa zatvára definitívne.
2. Prepočítajte si príjem za rok 2026. Rozhoduje príjem za predchádzajúci kalendárny rok, takže to, čo zarobíte do decembra, určí, či v januári uspejete.
3. Hľadajte byt v limite. Do 80 m² a do 180 000 € — v Bratislave to znamená menej než každý desiaty inzerát, v Trenčianskom kraji takmer tri zo štyroch.
4. Pripravte prílohy vopred. Žiadosť sa podáva na mestskom úrade v sídle okresu a nekompletné podanie sa nedopĺňa donekonečna. ŠFRB zverejňuje zoznam príloh aj vzory tlačív.
5. Rátajte s čerpaním rozpočtu. Okno trvá do 31. augusta, ale prostriedky sú obmedzené a rozhoduje aj poradie podania.

Štátny úver za 1 % nie je pre každého a nekúpite zaň byt kdekoľvek. Pre domácnosť, ktorá do podmienok spadá, je to však rozdiel 369 € mesačne počas celého života úveru — a to je viac, než dokáže vyjednať akýkoľvek hypotekárny špecialista.