Štátne nájomné bývanie sa rozširuje: pribudne ďalších 3 000 bytov, do systému vstúpil prvý slovenský realitný fond

Štátne nájomné bývanie získalo piateho partnera

Systém štátom podporovaného nájomného bývania na Slovensku sa rozrastá. Vláda na začiatku mája 2026 schválila vstup nového investičného partnera — spoločnosti 365.invest, ktorá sa stala v poradí piatym partnerom systému a zároveň prvým slovenským realitným fondom zapojeným do projektu dostupného nájomného bývania. Podľa zverejnených plánov chce 365.invest v priebehu nasledujúcich desiatich rokov postaviť až 3 000 nájomných bytov.

Zámer fondu sa od doterajšieho smerovania systému líši tým, že necieli iba na krajské mestá. Projekty majú vznikať aj v okresných mestách a mikroregiónoch so silnými zamestnávateľmi, teda v lokalitách, kde je dopyt po nájomnom bývaní naviazaný na konkrétne pracovné príležitosti. Pôjde najmä o bytové domy so 70 až 100 bytmi. Spoločnosť podľa vlastných vyjadrení už má vytipované konkrétne lokality a rokovania s developermi sú v pokročilom štádiu.

Ako je na tom celý systém

Štát zastupuje v modeli Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá vedie register záujemcov. V ňom je momentálne evidovaných približne 11 000 žiadateľov, z toho zhruba tisíc je pripravených nasťahovať sa do bytu okamžite. Doteraz boli podpísané štyri veľké zmluvy s investormi a ďalšie dve sa pripravujú; agentúra očakáva, že počas roka 2026 bude mať aspoň päť investičných partnerov.

Prvé byty pribudli do systému približne pred rokom v projekte Ovocné sady pri bratislavskom letisku, dokončený je aj projekt Lesopark v Žiline. Do leta 2026 sa očakáva odovzdanie projektu v Nitre a v rovnakom období sa pripravujú aj košické projekty. Práve Košice majú byť jedným z ťažísk výstavby — na jeseň tu má pribudnúť vyše 800 nájomných bytov, v horizonte desiatich rokov sa v meste plánuje až 5 400 bytov a ďalších približne 2 000 má vzniknúť pri priemyselnom parku Valaliky. Dlhodobým cieľom celého systému je postaviť až 100 000 nájomných bytov s podporou štátu.

Regulovaný nájom a kto má na byt nárok

Hlavným lákadlom štátom podporovaného nájomného bývania je regulované nájomné. To je podľa dostupných informácií nastavené približne o 30 až 50 % pod trhovou úrovňou, pričom presná výška závisí od regiónu. Maximálne čisté nájomné určuje vláda nariadením a vypočítava sa zo vzorca naviazaného na priemernú mzdu v kraji — 35 % mzdy vynásobených koeficientom veľkosti bytu a delených priemernou výmerou bytu. Energie a servisné poplatky sa platia osobitne podľa skutočnej spotreby.

Nájom v takomto byte však nie je pre každého. Záujemca nesmie vlastniť žiadnu nehnuteľnosť a jeho mesačný príjem nesmie presiahnuť 2 200 eur. Zároveň musí byť príjem domácnosti dostatočne vysoký na to, aby pokryl nájom aj životné minimum. V každom projekte je aspoň desať percent bytov vyhradených pre osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo sociálnym znevýhodnením, najviac štyridsať percent bytov môžu získať zamestnanci verejného sektora a zvyšok sa prideľuje podľa poradovníka. Na nájom môže prispievať aj zamestnávateľ, a to najviac štyrmi eurami na meter štvorcový, do stropu 360 eur mesačne.

Čo to znamená pre trh

Vstup domáceho realitného fondu do systému je signálom, že štátom podporované nájomné bývanie prestáva byť okrajovou témou. Pre slovenský trh, na ktorom ceny bytov v prvom štvrťroku 2026 opäť rástli a priemerná cena bývania atakovala 3 000 eur za meter štvorcový, predstavuje rozširujúca sa ponuka regulovaných nájmov alternatívu predovšetkým pre mladé domácnosti, ktoré na vlastnícke bývanie nedosiahnu. Reálny vplyv na dostupnosť bývania však ukáže až tempo, akým sa ohlásené tisíce bytov premenia na skutočne odovzdané kľúče.