Štátne nájomné byty v praxi: Bratislava a Žilina spustili registráciu, dvojizbák v Lesoparku má vyjsť na 480 eur

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) tento týždeň posunula projekt regulovaného nájomného bývania o ďalší krok. V utorok 21. apríla 2026 spustila registráciu záväzného záujmu na 67 bytov v druhej etape bratislavského projektu Ovocné sady Trnávka, o deň neskôr pribudla aj registrácia na 121 bytov v žilinskom Lesoparku. Po roku „pilotnej fázy" sa tak štátna nájomná schéma začína dotýkať už aj rodín v dvoch krajských mestách súčasne.

Bratislava: pokračovanie Ovocných sadov v Trnávke

Druhá etapa Ovocných sadov v bratislavskej mestskej časti Ružinov-Trnávka prináša do systému ďalších 67 bytov. Investorom je rovnako ako pri prvej časti poisťovňa KOOPERATIVA, ktorá nájomné bývanie na Slovensku rozvíja od roku 2017. Prvá etapa sa do systému štátom podporovaného nájomného bývania zaradila ešte v predošlom roku, keď investor odovzdal 70 bytov.

Druhá etapa nadväzuje aj na komerčný nájom – časť jednotiek v rámci komplexu prenajímajú KOOPERATIVA a developer JTRE samostatne mimo štátnej schémy. To, čo do nej spadá, podlieha cenovej regulácii: nájomné je zhora obmedzené, fixované je na dlhšie obdobie a nájomca má silnejšie zmluvné istoty než pri klasickom trhovom prenájme.

Žilina: Lesopark v Bôriku má 121 bytov, 35 pôjde policajtom

V Žiline ide o úplne nový projekt v štátnej schéme. Lesopark v obľúbenej mestskej časti Bôrik tvoria tri bytové domy so spolu 121 bytmi, k dispozícii sú jedno-, dvoj- a trojizbové byty. Výstavbu KOOPERATIVA spustila v lete 2023 a v súčasnosti prebieha zariaďovanie – na trh tak prídu byty v stave hotovom na nasťahovanie.

Z celkovej kapacity má 35 bytov vyhradených pre zamestnancov rezortu vnútra – najmä policajtov a poštárov pôsobiacich v meste. Memorandum o spolupráci uzavreli investor KOOPERATIVA, prevádzkové spoločnosti a Ministerstvo vnútra SR ešte na jeseň 2025. Zvyšných približne 86 bytov pôjde do bežnej registrácie cez agentúru.

Aké je nájomné

Podľa údajov samosprávy a investora bude štandardný dvojizbový byt v Lesoparku stáť okolo 480 € mesačne. Pre zamestnancov ministerstva vnútra, ktorí dostanú príspevok zamestnávateľa, môže reálna mesačná platba klesnúť až na 250 €. Pre porovnanie – komerčný trojizbový byt v Bôriku sa v poslednom kvartáli prenajímal v rozpätí 700 – 850 € mesačne.

Ako registrácia funguje

Záväznú registráciu môže podať len záujemca s aktívnym účtom na portáli najomnebyvanie.info. Po vyplnení a odoslaní elektronického formulára pridelí systém každému záujemcovi jedinečnú časovú známku, ktorá rozhoduje o poradí pri prideľovaní bytov. Ide teda o princíp „kto skôr, ten skôr" – nie však úplne mechanický, agentúra zároveň overuje splnenie príjmových a sociálnych kritérií.

• O byty sa môžu uchádzať domácnosti s príjmom zvyčajne do trojnásobku životného minima na osobu.
• Nájomná zmluva sa uzatvára spravidla na 3 roky s možnosťou predĺženia.
• Zvýhodnení sú mladí do 35 rokov, mladé rodiny a zamestnanci v profesiách, ktoré mestá nedokážu udržať (zdravotníci, učitelia, policajti).

Kde má systém ešte rezervy

Záujem prevyšuje ponuku rádovo. Len v Žilinskom kraji eviduje agentúra k aprílu 2026 viac ako 1 300 registrovaných záujemcov, z toho približne 700 priamo v meste Žilina. Pri 121 bytoch to znamená, že sa dostane približne každý desiaty žiadateľ. V Bratislave je nepomer ešte výraznejší – druhá etapa Ovocných sadov pokrýva len zlomok dopytu, ktorý mesto generuje najmä u mladých zamestnancov služieb a IT.

Kritici upozorňujú, že tempo pridávania nových projektov zaostáva za pôvodne ohlásenými cieľmi vlády o desiatkach tisíc nájomných bytov ročne. Aktuálne čísla tomu nezodpovedajú: za vyše rok od štartu sa do systému dostalo niekoľko stoviek bytov, plánovaná pipeline na rok 2026 a 2027 hovorí o jednotkách projektov v Bratislave, Košiciach a Žiline. Investori medzitým pripomínajú, že schéma je atraktívna len pri stabilnom regulačnom rámci a daňovo neutrálnom prostredí – obe podmienky sa môžu meniť po novele dane z nehnuteľností od roku 2027.

Čo si z toho odniesť, ak hľadáte byt

Pre záujemcu o nájomné bývanie je registrácia v oboch projektoch zadarmo a podanie nezaväzuje k uzavretiu zmluvy – až po pridelení bytu sa rozhoduje, či ponuku prijme. Ak však niekto čaká ešte na ďalšie projekty, oplatí sa zaregistrovať aspoň v tých aktuálnych. Časová známka totiž platí len v rámci konkrétneho projektu a pri ďalších kolách registrácia začína odznova.

Pre majiteľov bytov v okolí oboch lokalít – v Bôriku v Žiline a v Trnávke v Bratislave – znamená vstup regulovaného segmentu na trh tlak na komerčné nájomné. Skúsenosti z prvej etapy Ovocných sadov ukazujú, že tento efekt je viditeľný v rádovej blízkosti projektu, mesto ako celok však zatiaľ nezaznamenalo žiadny zásadný pokles nájmov.