Štátne nájomné byty financuje druhý pilier: prvých 60 miliónov ide do výstavby

Štátom podporované nájomné bývanie dostalo nový zdroj financovania. V júli 2026 smerovalo do výstavby prvých 60 miliónov eur z úspor sporiteľov v druhom dôchodkovom pilieri. Ďalšie projekty v hodnote približne 170 miliónov eur sú podľa dostupných informácií v príprave a prvá fáza počíta zhruba s 500 bytmi.

Ide o zmenu, ktorá môže mať väčší dopad než samotné čísla naznačujú. Doteraz sa nájomné bývanie financovalo hlavne z verejných zdrojov a bankových úverov. Napojenie na druhý pilier, v ktorom sa nasporilo vyše 21,5 miliardy eur, otvára podstatne väčšiu zásobu kapitálu.

Kto stavia a koľko bytov

• V máji 2026 vláda schválila ako ďalšieho investičného partnera správcovskú spoločnosť 365.invest.
• Tá plánuje v horizonte desiatich rokov postaviť až 3 000 nájomných bytov.
• Jednotlivé projekty majú mať veľkosť približne 70 až 100 bytov.
• Zámerom je stavať nielen v krajských, ale aj v okresných mestách.
• Pilotným projektom je Žiar nad Hronom so 78 nájomnými bytmi.
• Na leto 2026 sa avizovali ďalšie projekty v Nitre a Košiciach.

Dopyt výrazne prevyšuje ponuku

Zatiaľ dokončené sú dva projekty: Ovocné sady v Bratislave a Lesopark v Žiline. Práve na nich vidieť, aký je o tento typ bývania záujem. O necelých 60 zostávajúcich bytov v týchto už hotových projektoch evidovali prevádzkovatelia takmer 600 záväzných prejavov záujmu, teda zhruba desaťnásobný previs dopytu.

Toto číslo sa vzťahuje na dokončené projekty v Bratislave a Žiline, nie na pripravovaný projekt v Žiari nad Hronom. Aj tak však ide o užitočný ukazovateľ: dopyt po dostupnom nájomnom bývaní s dlhodobou zmluvou je na Slovensku výrazne vyšší než ponuka.

Prečo je to pre trh dôležité

Slovensko patrí ku krajinám s najvyšším podielom vlastníckeho bývania v Európskej únii a nájomný trh je tu historicky slabo rozvinutý. Väčšinu nájomných bytov vlastnia súkromné osoby, ktoré ich prenajímajú na jeden až dva roky. Nájomca tak nemá istotu, že v byte zostane dlhodobo.

Štátom podporované nájomné bývanie je iný model: dlhodobá zmluva, regulované nájomné a profesionálny správca. Ak sa podarí naplniť plán 3 000 bytov, vznikne segment, ktorý dnes prakticky neexistuje.

Čo to znamená pre kupujúcich a nájomcov

• Pre domácnosti, ktoré nedosiahnu na hypotéku, je to reálna alternatíva. Pri súčasných cenách bytov a úrokových sadzbách je to podstatná časť populácie, najmä mladé domácnosti.
• Pre nájomcov v okresných mestách je zaujímavý práve zámer stavať mimo krajských miest. Tam je ponuka kvalitného nájomného bývania najslabšia.
• Previs dopytu znamená, že o byty sa treba uchádzať včas. Pri desaťnásobnom previse nestačí sledovať projekt až po kolaudácii.

Čo to znamená pre investorov do nájomných bytov

Pre súkromného majiteľa investičného bytu je vstup inštitucionálneho hráča dvojsečný. V mestách, kde vyrastie projekt so 70 až 100 nájomnými bytmi naraz, sa rozšíri ponuka a vznikne konkurenčný tlak na výšku nájmu, najmä v segmente štandardných dvoj- a trojizbových bytov.

Tento efekt treba brať v kontexte. Aj plán 3 000 bytov v horizonte desiatich rokov je v porovnaní s veľkosťou slovenského bytového fondu malé číslo a rozloží sa do mnohých miest. V konkrétnom okresnom meste však 78 nových nájomných bytov naraz predstavuje citeľnú zmenu miestnej ponuky.

Zároveň platí, čo ukazujú aktuálne dáta z nájomného trhu: priemerné ponukové nájomné na Slovensku v prvom štvrťroku 2026 medzikvartálne kleslo, kým ceny bytov naďalej rástli. Kto dnes kupuje byt na prenájom, mal by si výnos prepočítať s rezervou a rátať aj s tým, že v jeho meste môže o pár rokov pribudnúť nová konkurencia.

Na čo si dať pozor

Ide o zámery a plány, nie o hotové byty. Uvedené sumy a počty vychádzajú zo správ z mája a júla 2026 a týkajú sa projektov v rôznych fázach prípravy. Skutočný počet dokončených bytov aj harmonogram sa môžu líšiť, ako to pri výstavbe býva.

Ak vás konkrétny projekt zaujíma, sledujte priamo oznámenia mesta a prevádzkovateľa: podmienky, kritériá výberu nájomcov aj termíny prihlasovania sa zverejňujú lokálne a lehoty bývajú krátke.