Staršie dvojizbové byty zdraželi za dva roky o 30,7 %, Bratislava rastie pod päť percent

Ceny bytov v krajských mestách uzavreli jún 2026 na hodnote 3 465 €/m². Medzimesačne je to rast o 0,8 %, medziročne o 11,1 %. Za prvý polrok si Realitný barometer pripísal 5,4 %, čo je takmer identické tempo ako vlani v rovnakom období (5,9 %). Zaujímavejší než samotné číslo je však dvojročný pohľad — ten ukazuje, ktorý typ bytu ťahal trh nahor a kde už rast dochádza dych.

Dvojročná bilancia v krajských mestách

• staršie 2-izbové byty: +30,7 %
• staršie 3-izbové byty: +28,3 %
• novšie 2-izbové byty: +26,5 %
• novšie 3-izbové byty: +17,9 %

Poradie je jednoznačné a nie je náhodné. Najviac zdražel presne ten segment, ktorý je najdostupnejší — staršie dvojizbové byty v pôvodnom alebo čiastočne zrekonštruovanom stave. Sú to byty, na ktoré kupujúcemu ešte vyjde hypotéka, a preto sa oň uchádza najviac záujemcov. Novšie trojizbové byty, teda najdrahšia z porovnávaných kategórií, zaostali za víťazom o takmer 13 percentuálnych bodov.

Rast už nie je plošný

Medziročne rástli novšie trojizbové byty len o 6,6 %, teda výrazne pomalšie než celkový barometer. Podľa hlavného analytika Realitnej únie Vladimíra Kubrického to nie je otázka záujmu, ale peňazí — kupujúci o väčšie byty stoja, len čoraz častejšie narážajú na vlastné finančné limity. Tajomník Realitnej únie Mojmír Plavec k tomu dodáva, že zatiaľ čo kupujúci menších bytov cítia tlak konať rýchlo, záujemcovia o novšie trojizbové byty svoje rozhodnutie zvažujú dlhšie.

Rozdiel medzi mestami je pritom väčší než rozdiel medzi typmi bytov. V Bratislave nepresiahol medziročný rast ani v jednom sledovanom segmente 5 % — najdrahší trh na Slovensku sa teda spomaľuje ako prvý. Na opačnom konci je Prešov, kde staršie dvojizbové byty zdraželi medziročne o 22,0 %. Regióny s nižšou cenovou základňou doháňajú, hlavné mesto stagnuje okolo dosiahnutej úrovne.

Prečo ceny rastú aj pri drahších hypotékach

• Slabá ponuka. Nová výstavba dlhodobo zaostáva za potrebami trhu, takže na trh sa nedostáva dostatok bytov, ktoré by tlak na ceny zmiernili.
• Predbiehanie zmien. Časť kupujúcich urýchlila kúpu, aby stihla financovanie za podmienok, ktoré poznajú dnes.
• Presun dopytu nadol. Keď na trojizbový byt nevyjde úver, kupujúci neodíde z trhu — kúpi menší byt. Tým sa dopyt koncentruje do segmentu, ktorý potom rastie najrýchlejšie.

Ponuková realita v číslach z celého Slovenska

Barometer sleduje krajské mestá. Celoslovenská ponuka vyzerá inak: v aktuálnej inzercii je medián ceny bytu na predaj 177 000 €, čo zodpovedá 2 865 €/m². Rozdiel oproti barometru je logický — mimo krajských miest sú ceny za meter podstatne nižšie. Práve preto sa cenové nožnice medzi krajskými mestami a okresnými mestami naďalej otvárajú.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Kupujúci menšieho bytu súťaží s najväčšou konkurenciou. Ak hľadáte staršiu dvojizbovú jednotku, počítajte s tým, že o ňu má záujem najviac ľudí a priestor na vyjednávanie je najmenší.
• Väčší byt je dnes relatívne lacnejší. Kto na trojizbový byt dosiahne, kupuje segment, ktorý za dva roky zdražel najmenej — a cena za meter štvorcový je pri ňom spravidla najnižšia.
• Predávajúci v Bratislave už nemôže rátať s tým, že cenu urobí čas. Pri raste pod 5 % ročne sa čakanie na vyššiu cenu neoplatí tak ako v regiónoch.
• Investor by mal sledovať nájmy, nie iba ceny. Ak ceny rastú o 11 % a nájmy nie, hrubý výnos klesá aj vtedy, keď sa nájomné nemení.

Trh sa nezastavil, len zmenil geografiu. Rast sa presúva z hlavného mesta do krajov, kde je cenová základňa nižšia a kde ešte existuje priestor medzi cenou bytu a schopnosťou domácnosti ju financovať. Akonáhle sa tento priestor vyčerpá aj tam, spomalenie bude plošné.