Staršie byty v Bratislave zdraželi takmer o 12 %, no nájomné stagnuje – atraktivita investičných bytov klesá

Staršie byty prepísali rekord, jednoizbáky vystrelili o 17 %

Analytická spoločnosť Bencont Investments zverejnila pravidelnú správu o bratislavskom rezidenčnom trhu za prvý štvrťrok 2026. Podľa zozbieraných údajov sa priemerná jednotková cena starších bytov v hlavnom meste dostala na 4 351 €/m², čo predstavuje medziročný rast o 11,88 % a oproti koncu roka 2025 nárast o 3 %. Ide tak o nové historické maximum bratislavského sekundárneho trhu.

Najrýchlejšie zdraželi jednoizbové byty, ktorých priemerná cena vzrástla medziročne až o 17 %. Dvojizbáky pridali takmer 15 %. Ide pritom o segmenty, ktoré dohromady tvoria zhruba polovicu aktuálnej ponuky bytov na predaj v Bratislave. Medián trhovej ceny bytu dosiahol v Q1 podľa Bencontu okrúhlych 250 000 €.

Nájomné rastie len o necelé dve percentá

Úplne odlišný obraz ponúka nájomný trh. Priemerné ponukové nájomné v Bratislave bolo začiatkom roka 17,26 €/m² mesačne, čo medziročne predstavuje rast iba 1,53 %. V medzikvartálnom porovnaní dokonca kleslo o 0,65 %. Trh prenájmov sa teda po niekoľkých búrlivých rokoch upokojil.

V absolútnych sumách to znamená nasledujúce orientačné hodnoty:

• Dvojizbový byt mimo Starého Mesta – 852 až 899 € mesačne vrátane energií
• Celobratislavský priemer nájomného za štandardný byt – nad 1 000 € mesačne aj s energiami
• Ponukové jednoizbové byty – v centre často 800 €, na sídliskách medzi 600 a 700 € s energiami

Stagnujúce nájmy a súčasný silný rast kúpnych cien spôsobujú, že hrubý výnos z prenájmu klasického bratislavského bytu naďalej klesá pod hranicu 4 % ročne.

Prečo investorov Bratislava prestáva lákať

Bencont v komentári upozorňuje, že kombinácia rýchleho rastu kúpnych cien a slabej dynamiky nájomného znižuje výnosovosť investičných bytov. Pri aktuálnych úrokových sadzbách hypoték (Slovenská sporiteľňa nedávno zdvihla 3-ročnú fixáciu na 3,99 %, ČSOB a VÚB sa pohybujú podobne) je čistý výnos po zaplatení splátky pre nového investora často takmer nulový.

Trh tak opäť potvrdzuje to, o čom hovoria aj porovnania krajských miest:

• Bratislava – hrubý nájomný výnos 3 – 4 % p. a.
• Žilina – okolo 6,2 % p. a.
• Nitra – takmer 5,9 % p. a.
• Banská Bystrica a Košice – nad 5 % p. a.

Kapitál orientovaný na nájomný výnos preto migruje z hlavného mesta do regiónov, kde dvojizbové byty stoja medzi 130 – 200 tisíc eur a mesačné nájomné drží vyšší pomer k obstarávacej cene.

Vlastné bývanie vs. investícia: trh sa rozdvojuje

Jedným z vysvetlení paradoxnej situácie – ceny rastú, nájmy stoja – môže byť podľa Bencontu zvýšená preferencia vlastného bývania. Časť domácností, ktoré dlhšie zvažovali nájom, sa rozhoduje uchopiť kúpu staršieho bytu ešte pred ďalšou vlnou refixácií, pretože očakávajú, že hypotéky lacnejšie nebudú a ceny sa o niekoľko percent posunú vyššie.

Naopak investori, najmä tí s pákovým úverom, sú voči Bratislave čoraz opatrnejší. Pri starších paneláckych jednoizbákoch v cene 180 – 220 tisíc eur a nájme okolo 600 – 700 € už pri rozumnom prepočte cash-flow vychádza investícia záporne, kým úroková sadzba neklesne výrazne pod 3 %.

Bratislava v širšom slovenskom kontexte

Národná banka Slovenska v marcovom čísle Realitného barometra uviedla, že priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla v Q1 2026 hodnotu okolo 3 005 €/m², pričom byty rástli medzikvartálne o 3,4 % a medziročne o 11,3 %. Bratislavský trh teda v relatívnom raste kopíruje celoslovenský priemer, ale jeho absolútna úroveň cien ho z hľadiska výnosov posúva do najmenej atraktívneho segmentu.

Pre kupujúcich z toho vyplývajú dve odlišné posolstvá:

• Pre vlastné bývanie v Bratislave je situácia naďalej napätá – staršie byty sú drahé, no rast pokračuje a čakanie na výrazné zlacnenie nemá oporu v dátach.
• Pre investora hľadajúceho nájomný cash-flow je rozumnejšie pozrieť sa do Žiliny, Nitry, Trenčína, Banskej Bystrice či Košíc – výnosy sú v týchto mestách o jeden až dva percentuálne body vyššie.

Najbližšie čísla z trhu prinesie polročná analýza Bencontu v júli a paralelne aj NBS Realitný barometer za druhý kvartál. Investori budú sledovať najmä to, či sa pomer rastu cien a nájmov začne korigovať, alebo či trh vstúpi do ďalšieho roka s ešte výraznejším rozdielom medzi cap rate a cost of capital.