Slovo „investičný“ v inzeráte zdraží meter o 15 až 22 %. Aj pri rovnakom počte izieb

V aktívnej ponuke bytov na predaj je k 20. augustu 2026 spolu 15 506 inzerátov, ktoré uvádzajú cenu aj plochu. V 2 676 z nich predávajúci sám použil slovo „investičný“ alebo „na investíciu“ — teda v 17,3 % ponuky. Porovnali sme ich so zvyškom trhu a výsledok je jednoznačný: meter v takom byte stojí viac.

Rozdiel je 10 až 22 % na metri

Portály porovnávame oddelene, lebo každý má inú skladbu ponuky aj inú cenovú hladinu. Na oboch však vychádza to isté znamienko:

• Dominantný inzertný portál (10 376 bytov): bez nálepky 2 381 €/m², s nálepkou 2 905 €/m² — rozdiel +22,0 %.
• Druhý portál (5 130 bytov): bez nálepky 3 563 €/m², s nálepkou 3 929 €/m² — rozdiel +10,3 %.

Celková cena pritom rozdiel schová. Byt s nálepkou má medián 155 950 € proti 158 000 € u ostatných — teda je zdanlivo o niečo lacnejší. Je ale menší: 57 m² proti 67 m². Kto sa pozerá len na cenu inzerátu, rozdiel neuvidí.

Nie je to len tým, že sú menšie

Prvé podozrenie je, že ide o efekt veľkosti — malé byty majú vždy drahší meter. Nálepka naozaj sedí na menších bytoch: medzi „investičnými“ je 29,9 % jednoizbových proti 13,3 % v zvyšku ponuky, a trojizbových len 27,5 % proti 44,8 %.

Lenže rozdiel nezmizne ani vtedy, keď porovnáme byty s rovnakým počtom izieb (dominantný portál):

• 1-izbový: 2 881 €/m² bez nálepky, 3 305 €/m² s ňou — +14,7 % (n = 1 135 a 472)
• 2-izbový: 2 490 €/m² proti 2 902 €/m² — +16,6 % (n = 2 505 a 563)
• 3-izbový: 2 273 €/m² proti 2 600 €/m² — +14,4 % (n = 3 822 a 433)
• 4-izbový: 2 348 €/m² proti 2 908 €/m² — +23,9 % (n = 1 074 a 109)

Na druhom portáli je prirážka nižšia, ale rovnako kladná vo všetkých štyroch kategóriách: +6,1 %, +3,6 %, +9,4 % a +5,7 %.

Mesto po meste to platí v 26 z 31 prípadov

Celoslovenský priemer môže skrývať to, že „investičné“ byty sú sústredené v drahších mestách. Preto sme porovnali vnútri každého mesta zvlášť — všade tam, kde je aspoň 15 bytov v oboch skupinách. Podmienku spĺňa 31 miest a v 26 z nich je byt s nálepkou drahší na metri.

• Piešťany: 2 398 → 3 363 €/m² (+40,3 %)
• Kežmarok: 2 358 → 3 250 €/m² (+37,9 %)
• Liptovský Mikuláš: 2 562 → 3 428 €/m² (+33,8 %)
• Ružomberok: 2 558 → 3 356 €/m² (+31,2 %)
• Senec: 2 999 → 3 781 €/m² (+26,1 %)
• Nitra: 2 374 → 2 966 €/m² (+25,0 %)

Vo veľkých mestách je prirážka menšia — Bratislava +2,9 %, Košice +4,4 %, Trnava +4,0 %, Žilina +5,4 %. Opačným smerom ide päť miest: Žiar nad Hronom −18,8 %, Prešov −12,4 %, Dunajská Streda −6,0 %, Galanta −4,8 % a Ilava −4,2 %.

Nápadné je, kde je prirážka najvyššia: Piešťany, Liptovský Mikuláš, Ružomberok, Kežmarok — mestá s kúpeľným alebo horským cestovným ruchom, kde sa „investičný byt“ často mieni ako byt na krátkodobý prenájom.

Čo to znamená pre kupujúceho

Nálepka nie je vlastnosť nehnuteľnosti. Je to marketingový popis, ktorý napísal predávajúci, a v dátach sa správa ako prirážka k cene. Výnos pritom závisí od dvoch čísel — nájmu a kúpnej ceny — a nálepka zdvíha to druhé.

Modelový príklad na mediánových číslach dominantného portálu: dvojizbový byt s plochou 57 m² stojí bez nálepky približne 141 900 €, s nálepkou 165 400 €. Pri rovnakom mesačnom nájme 650 € to je hrubý ročný výnos 5,50 % proti 4,72 %. Rozdiel 0,78 percentuálneho bodu vznikol výlučne na strane ceny.

Ako si to overiť

• Prepočítajte si cenu na meter. Celková cena rozdiel schová, lebo „investičné“ byty sú menšie. Rozhoduje €/m².
• Porovnávajte v rámci mesta a v rámci počtu izieb. Celoslovenský medián vám o konkrétnom byte nepovie nič.
• Zistite reálny nájom v danej lokalite, nie ten, ktorý sľubuje inzerát. Výnos má zmysel počítať z inzerovaných nájmov porovnateľných bytov v tom istom meste.
• Rátajte s nákladmi, ktoré výnos znižujú — daň z príjmu, fond opráv, správa, obdobia bez nájomcu a údržba. Hrubý výnos nie je čistý výnos.

Údaje pochádzajú z aktívnej inzercie k 20. augustu 2026 a ide o ponukové, nie realizované ceny. Nálepku sme identifikovali z textu inzerátu, nie z katastrálneho ani iného registra.