Slovensko stratilo za rok vyše 10 000 ľudí. Domácností pritom pribúda

Slovensko malo na konci roka 2025 5 409 407 obyvateľov. Za rok ich ubudlo vyše 10 000 — podľa Štatistického úradu SR ide o druhý najväčší úbytok v histórii samostatnej republiky, väčší bol len v roku 2021. Pokles trvá piaty rok v rade a jeho tempo sa zrýchľuje. Pre realitný trh to znie ako správa o klesajúcom dopyte. V skutočnosti hovorí presný opak.

Z čoho sa ten úbytok skladá

• živonarodených detí — 42 000
• zomretých — vyše 53 500
• prirodzený úbytok — 11 500 osôb, šiesty rok za sebou
• prisťahovaní na trvalý pobyt — takmer 6 400
• vysťahovaní — vyše 4 900
• migračný prírastok — necelých 1 500 osôb

Migrácia teda stále pridáva, ale prirodzený úbytok je osemkrát väčší. Sťahovanie zo zahraničia dokáže vykryť zhruba trinásť percent straty — a to je celý manévrovací priestor, ktorý demografia trhu ponúka.

Menej ľudí neznamená menej domácností

Bývanie sa nekupuje na hlavu, ale na domácnosť. A práve tu sa Slovensko od zvyšku Únie líši najviac: priemerná slovenská domácnosť má 3,10 osoby, čo je najviac spomedzi krajín EÚ. Priemer Únie je 2,30, Česko a Maďarsko majú 2,30, Rakúsko 2,20, Nemecko 2,00.

Čo to znamená v číslach? Pri súčasnom počte obyvateľov a súčasnej veľkosti domácnosti má Slovensko približne 1,74 milióna domácností. Keby sa veľkosť domácnosti priblížila k priemeru EÚ — teda keby sa mladí osamostatňovali skôr a viac ľudí bývalo samých — vyšlo by pri rovnakom počte obyvateľov okolo 2,35 milióna domácností. Rozdiel je zhruba 600 000 bytových jednotiek.

Nejde o prognózu ani o predikciu cien, ale o jednoduchý prepočet, ktorý ukazuje smer: počet obyvateľov klesá pomalšie, než klesá veľkosť domácnosti. Kým platí toto, dopyt po bývaní neklesá — len sa presúva k menším jednotkám.

Kde je dnes ponuka a kde sú ľudia

V aktívnej inzercii je 75 214 ponúk všetkých typov nehnuteľností. Bytov a domov na predaj je z toho 31 041. Keď ich rozdelíme podľa kraja a porovnáme s počtom obyvateľov kraja (Eurostat, stav k roku 2025), vyjde počet ponúk na 10 000 obyvateľov:

• Bratislavský — 77,5 (5 710 ponúk, 736 385 obyvateľov)
• Nitriansky — 66,3 (4 414 ponúk, 665 600 obyvateľov)
• Trnavský — 66,2 (3 749 ponúk, 565 900 obyvateľov)
• Košický — 53,0 (4 131 ponúk, 778 799 obyvateľov)
• Banskobystrický — 48,5 (2 962 ponúk, 611 124 obyvateľov)
• Trenčiansky — 43,1 (2 436 ponúk, 565 572 obyvateľov)
• Žilinský — 40,0 (2 743 ponúk, 686 063 obyvateľov)
• Prešovský — 35,9 (2 912 ponúk, 810 008 obyvateľov)

Rozdiel medzi prvým a posledným krajom je 2,2-násobok. Najľudnatejší kraj Slovenska — Prešovský s 810 tisíc obyvateľmi — má najtenšiu ponuku na hlavu. Bratislavský kraj má o 74 tisíc obyvateľov menej a takmer dvojnásobok ponuky na 10 000 ľudí.

Čo to znamená pre kupujúcich, predávajúcich a investorov

• Argument „ľudí ubúda, ceny musia klesnúť" nefunguje. Rozhodujúca veličina je počet domácností, nie počet obyvateľov — a ten na Slovensku zatiaľ rastie, lebo domácnosti sa zmenšujú.
• Tenká ponuka nie je to isté ako silný dopyt. V Prešovskom kraji je málo ponúk aj málo transakcií; nízke číslo tam skôr znamená, že sa nehnuteľnosti dedia a nepredávajú, než že sa o ne bijú kupujúci.
• Prirodzený úbytok je regionálne veľmi nerovnomerný. Kraje so silnou migráciou dovnútra si demografiu doplnia, kraje bez nej nie. Rozdiel medzi okresmi bude v najbližšej dekáde väčší než rozdiel medzi rokmi.
• Menšie jednotky získavajú. Ak sa veľkosť domácnosti posúva nadol, rastie relatívna hodnota jedno- a dvojizbových bytov — segmentu, ktorý tvorí necelú polovicu súčasnej ponuky.

Demografia je pre realitný trh pomalá sila, ktorú je ľahké prehliadnuť, lebo sa neprejaví za štvrťrok. Ale desaťtisíc ľudí ročne je za dekádu sto tisíc — a či to bude znamenať prázdne domy alebo len inak rozdelené bývanie, rozhodne nie pôrodnosť, ale to, kedy a ako sa Slováci osamostatňujú.