Slovenská orná pôda je tretinou európskeho priemeru: Hektár u nás kúpite za 5 823 eur, v EÚ stojí 15 224

Cena poľnohospodárskej pôdy patrí na Slovensku dlhodobo medzi najnižšie v Európskej únii. Podľa údajov Eurostatu sa priemerný hektár ornej pôdy v krajine predáva za 5 823 eur, kým priemerná cena v Únii dosahuje 15 224 eur. Tuzemská pôda je teda asi na úrovni tretiny európskeho priemeru a v rebríčku členských štátov má Slovensko za sebou už len Lotyšsko a Litvu. Téma sa pravidelne otvára pri každej novej diskusii o reforme zákona, ktorý nadobúdanie pôdy reguluje.

Slovensko na chvoste cenového rebríčka EÚ

Eurostat publikuje porovnanie cien poľnohospodárskej pôdy raz ročne a posledné porovnanie ukázalo, že priemer Únie medziročne stúpol o 6,1 percenta. Krajiny s najvyššími cenami sú Holandsko, Malta a Luxembursko, kde hektár atakuje aj 70 000 eur. Na opačnom konci spektra sa nachádzajú pobaltské štáty a Slovensko. Pre porovnanie, susedná Česká republika prekonala hranicu 9 000 eur za hektár, Maďarsko sa približuje k 11 000 eur a Rakúsko je nad európskym priemerom.

Pri trhu s pôdou pritom platí, že nízka cena neznamená lacný vstup pre investora. Ako upozorňuje portál Poľnoinfo.sk, slovenský majiteľ inkasuje z prenájmu poľnohospodárskej pôdy ročne v priemere iba 69 eur za hektár – ide o najnižšiu hodnotu spomedzi krajín, ktoré Eurostat sleduje.

Západ vedie, stred a východ zaostávajú

Slovenský trh je vnútorne výrazne rozdelený. Údaje, ktoré sleduje portál SlovakEstate, ukazujú, že na západnom Slovensku sa priemerný hektár predáva za 7 291 eur, zatiaľ čo v strednom a východnom regióne sa ceny pohybujú výrazne nižšie – často v rozpätí 2 000 až 5 000 eur za hektár. V katastrálnych územiach pri väčších mestách, najmä v okolí Bratislavy, Trnavy a Nitry, hektár ornej pôdy bežne prekračuje 8 000 eur. Ide najmä o lokality, kde sa očakáva zmena územného plánu a kde majú parcely potenciál stať sa stavebnými pozemkami.

Trh tlačí hore aj diaľničná infraštruktúra. V oblastiach pozdĺž koridoru D1, D3 a R7 dopyt po pôde reagoval na lepšiu dostupnosť: pozemky vedľa nových úsekov získavajú strategickú hodnotu pre logistické parky a priemyselné areály. V Trnavskom a Nitrianskom kraji pôsobí tlak aj z nearshoringu a expanzie automobilového priemyslu, ktorý spolu s plánovaným príchodom ďalších závodov potrebuje rozsiahle pozemky.

O cene rozhoduje bonita pôdy

Pôda nie je homogénny tovar. Cenu ovplyvňuje predovšetkým bonitná trieda, ktorú určuje takzvaný bonitovaný pôdno-ekologický kód. Najkvalitnejšie pôdy patria do tried 1 až 4, najslabšie do tried 8 a 9. Bonitu konkrétneho pozemku si dnes dokáže ktokoľvek overiť cez verejný mapový portál VÚPOP, ktorý spravuje Národné poľnohospodárske a potravinárske centrum.

Okrem bonity rozhoduje aj veľkosť parcely, scelenie pozemkov, prístup z verejnej komunikácie, existencia inžinierskych sietí v blízkosti a regionálna ponuka. Drobné fragmentované parcely, na ktoré sa Slovensko po desaťročiach nedokončených pozemkových úprav stále spolieha, sa predávajú výrazne lacnejšie ako väčšie celistvé bloky.

Zákon č. 140/2014 obmedzuje, kto môže pôdu kúpiť

Voľný trh s ornou pôdou na Slovensku zďaleka nepripomína trh s bytmi. Reguluje ho zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý chráni pôdny fond pred špekulatívnymi nákupmi. Pred predajom musí vlastník v drvivej väčšine prípadov ponuku zverejniť v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, a to minimálne na 15 dní.

Prednostné právo majú osoby, ktoré v obci alebo susednej obci poľnohospodársky podnikajú aspoň tri roky, prípadne osoby, ktoré tu majú trvalý pobyt aspoň desať rokov. Z týchto pravidiel sú výnimky – nadobúdanie pôdy príbuznými, výmena pozemkov v rámci pozemkových úprav alebo prevod parcely menšej ako jeden hektár. Práve pre tieto výnimky sa skutočne voľne predáva len časť ornej pôdy a štatistická priemerná cena 5 823 eur za hektár tak zohľadňuje len obmedzený segment trhu.

Prenájom: 69 eur za hektár ročne

Pre majiteľov pôdy je najčastejším spôsobom využitia prenájom družstvu alebo súkromnému poľnohospodárovi. Ročné nájomné vo výške 69 eur za hektár je v európskom porovnaní najnižšie – pre porovnanie, v Českej republike sa pohybuje okolo 130 eur, v Rakúsku nad 300 eur a v Holandsku dokonca cez 900 eur za hektár. Aj preto sa pôda na Slovensku z pohľadu krátkodobej výnosnosti považuje skôr za uchovávateľa hodnoty než za aktívny zdroj príjmu.

Mnohí vlastníci pritom o svoj nárok na nájomné pravidelne prichádzajú – obvykle preto, že nemajú prehľad o tom, kto ich pôdu obhospodaruje. Pri pozemkoch, ktoré sa od reštitúcií v deväťdesiatych rokoch nikdy fyzicky neidentifikovali, je nárok na nájomné v praxi často premlčaný.

Bude sa medzera s Európou zmenšovať?

Analytici realitného trhu očakávajú, že rozdiel medzi cenou slovenskej pôdy a európskym priemerom sa bude postupne zužovať – nie však dramaticky. Tlak na rast cien vytvára najmä:

• rastúci dopyt po stavebných pozemkoch v okolí Bratislavy a krajských miest;
• investície do logistických parkov pozdĺž nových diaľničných úsekov;
• fotovoltické projekty, ktoré rezervujú pôdu nižších bonít na 20 až 30 rokov;
• pokračujúce pozemkové úpravy, ktoré scelenú pôdu robia obchodovateľnejšou.

Naopak, dôvody, prečo ceny porastú pomalšie ako v západnej Európe, ostávajú výrazné. Slovenský zákon o nadobúdaní pôdy obmedzuje okruh kupujúcich, fragmentácia pozemkov drží cenu časti trhu nízko a celkový dopyt po pôde ako investícii je v porovnaní s bytmi a komerčnými nehnuteľnosťami nízky. Pre majiteľov to znamená, že pôda je dlhodobá, stabilná, ale málo likvidná investícia – a každý predaj prebehne s administratívou, akú trh s mestskými nehnuteľnosťami nepozná.