Slepú ulicu spomína 3 % domov na predaj. V tej istej obci majú meter drahší o 10 %

Dom na konci slepej ulice je pre mnohé rodiny ideál: žiadna tranzitná doprava, deti sa môžu hrať pred bránou a okolo chodia len susedia. Predávajúci to vedia, no slepú ulicu v inzeráte spomína len malá časť z nich. V aktívnej ponuke kukera.sk k 30. 10. 2026 je to 190 z 5 694 inzerátov rodinných domov na predaj, teda 3,3 %. Na inzertnom portáli 3,2 % (145 domov), na realitnom 3,9 % (45 domov).

Rozdiel v cene je výrazný. Medián ceny metra je na inzertnom portáli 2 173 €/m² proti 1 429 €/m² pri ostatných domoch (+52,1 %), na realitnom 2 726 €/m² proti 2 000 €/m² (+36,3 %). Medián celkovej ceny je 299 000 € proti 215 000 €, resp. 389 000 € proti 294 995 €. Úžitková plocha je mierne väčšia, 150 proti 135 m² na inzertnom a 141 proti 140 m² na realitnom portáli.

Kde slepú ulicu spomínajú najčastejšie

Podiel inzerátov domov so slepou ulicou alebo domom na konci ulice podľa kraja, zoradené zostupne:

• Bratislavský: 5,6 % (46 domov)
• Košický: 4,3 % (36)
• Banskobystrický: 3,7 % (22)
• Trenčiansky: 3,5 % (14)
• Trnavský: 3,5 % (31)
• Prešovský: 3,3 % (14)
• Žilinský: 2,2 % (12)
• Nitriansky: 1,3 % (14)

Najviac takýchto inzerátov majú okres Senec (13), Košice (11), Košice-okolie (10), Trnava (10) a Dunajská Streda (9). Ide teda najmä o prímestské obce, kde vznikajú nové ulice s rodinnými domami, často ukončené otočiskom.

Podiel rastie s cenou: pri domoch do 150 000 € slepú ulicu spomína 1,2 % inzerátov, medzi 150 000 a 250 000 € 2,5 %, medzi 250 000 a 400 000 € 4,5 % a nad 400 000 € 6,5 %.

Aké domy to sú

Podiel vybraných znakov v inzerátoch (slepá ulica proti ostatným domom):

• Novostavba: 41,6 % proti 21,6 %
• Terasa: 70,0 % proti 44,3 %
• Záhrada: 70,0 % proti 51,4 %
• Klimatizácia: 23,2 % proti 15,6 %
• Rekonštrukcia: 29,5 % proti 45,4 %

Domy v slepej ulici sú teda dvakrát častejšie novostavby. To samo o sebe vysvetľuje časť vyššej ceny metra, preto sme porovnávali aj podobné domy.

Koľko z prirážky ostane pri podobných domoch

Domy so slepou ulicou sme porovnali s domami v tej istej obci (v mestách v tej istej mestskej časti) a na tom istom portáli:

• Rovnaká obec a portál: +21,1 % (drahšie v 53 zo 79 porovnaní)
• Kraj a podobná plocha: +21,1 % (drahšie v 51 zo 76 porovnaní)
• Obec a podobná plocha: +14,3 % (drahšie v 49 z 83 porovnaní)
• Obec, plocha, novostavba a rekonštrukcia: +9,5 % (drahšie v 35 zo 60 porovnaní)

Po zohľadnení obce, plochy a stavu domu sa prirážka zmenší zhruba na polovicu, no nezmizne. Domy na konci ulice sú drahšie približne o desatinu a vo väčšine porovnaní vychádzajú drahšie. Vzorka je však malá (60 porovnaní), takže číslo berte ako orientačné.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Overte, kto vlastní cestu. Slepé ulice v nových lokalitách sú často súkromné pozemky developera alebo spoluvlastníkov. Na liste vlastníctva si pozrite parcelu cesty a to, či máte zabezpečený prístup, napríklad vecným bremenom.
• Pýtajte sa na zimnú údržbu a odvoz odpadu. Ak cesta nepatrí obci, údržbu si často platia obyvatelia ulice sami.
• Pozrite územný plán. Slepá ulica dnes nemusí byť slepá zajtra. Ak obec plánuje predĺženie ulice alebo novú zástavbu za ňou, pokoj sa môže skončiť.
• Porovnávajte s domami v tej istej obci. Prirážka 50 % proti celoslovenskému mediánu je hlavne efekt lokality a novostavieb, pri podobnom dome je to okolo 10 %.

Čo to znamená pre predávajúceho

Ak dom naozaj stojí na konci ulice bez prejazdu, oplatí sa to v inzeráte napísať. Spomína to len tri percentá predajcov, takže je to odlišujúca informácia. Doplňte však aj to, komu patrí cesta a kto ju udržiava, lebo práve na to sa opýta každý informovaný kupujúci.

Zhrnutie

Slepá ulica je v inzerátoch domov zriedkavá a takéto domy sú výrazne drahšie. Väčšinu rozdielu vysvetľuje lokalita a to, že ide častejšie o novostavby. Pri podobnom dome v tej istej obci ostáva prirážka okolo 10 %. Pred kúpou si overte vlastníctvo cesty a plány obce, lebo od nich závisí, či pokoj vydrží.

Metodika: aktívne inzeráty rodinných domov na predaj v databáze kukera.sk k 30. 10. 2026, bez duplicít a podozrivých záznamov. Hľadali sme výrazy slepá ulica a koniec ulice v názve a popise inzerátu. Uvádzame mediány ceny za m² úžitkovej plochy zvlášť pre inzertný a realitný portál, lebo sa líšia cenovou hladinou.