Škola v inzeráte nie je príplatok. V 41 z 57 miest je taký byt lacnejší

Začiatok školského roka je obdobie, keď sa v realitnej inzercii najviac argumentuje dostupnosťou školy. V aktívnej ponuke bytov na predaj sme napočítali 15 950 inzerátov s uvedenou cenou aj výmerou a z nich 5 704, teda 35,8 %, spomína v texte školu alebo škôlku. Ide o argument, ktorý sa v cene neodráža tak, ako by sa čakalo.

Meter je pri zmienke o škole lacnejší, nie drahší

Medián ceny za meter štvorcový vychádza pri bytoch so zmienkou o škole na 2 849 €/m², pri zvyšku ponuky na 2 940 €/m². To je rozdiel −3,1 %. Celková cena je pritom takmer rovnaká (175 000 € proti 178 000 €) a plocha tiež (65,8 m² proti 65,0 m²).

Rozdiel by mohol vzniknúť tým, že sa v dvoch inzertných zdrojoch pohybuje iná cenová hladina. Preto sme ho prepočítali zvlášť v každom z nich:

• inzertný portál — 2 425 €/m² so zmienkou proti 2 574 €/m² bez nej, teda −5,8 %
• realitný portál — 3 696 €/m² proti 3 889 €/m², teda −4,9 %

V oboch zdrojoch je znamienko rovnaké. Nejde teda o efekt toho, kto inzerát pridal.

Mesto po meste: kladný rozdiel je menšina

Národný priemer môže skrývať to, že sa školy nachádzajú v konkrétnych typoch lokalít. Preto sme rozdiel prepočítali zvlášť v každom meste, kde je aspoň 25 ponúk v oboch skupinách. Takých miest je 57 a rozdiel je kladný len v 16 z nich.

Najvyššia prirážka za zmienku o škole:

• Kysucké Nové Mesto — 3 222 €/m² proti 2 633 €/m², teda +22,4 %
• Skalica — 1 955 €/m² proti 1 638 €/m², +19,3 %
• Michalovce — 2 138 €/m² proti 1 891 €/m², +13,1 %
• Žiar nad Hronom — 1 987 €/m² proti 1 780 €/m², +11,6 %

Na opačnom konci sú mestá, kde je byt so zmienkou o škole citeľne lacnejší:

• Brezno — 1 561 €/m² proti 2 090 €/m², teda −25,3 %
• Partizánske — 1 394 €/m² proti 1 730 €/m², −19,4 %
• Trnava — 2 974 €/m² proti 3 418 €/m², −13,0 %
• Liptovský Mikuláš — 2 484 €/m² proti 2 967 €/m², −16,3 %

Vo veľkých mestách je rozdiel zhodne záporný: Bratislava −4,0 %, Košice −3,9 %, Nitra −6,9 %, Žilina −8,0 %, Prešov −9,8 %, Trenčín −10,3 %. Bratislavské mestské časti sa pohybujú od +3,9 % v Rači po −19,2 % v Podunajských Biskupiciach.

Prečo to tak vychádza

Zmienka o škole nie je vlastnosť bytu, ale vlastnosť lokality — a školy stoja tam, kde v sedemdesiatych a osemdesiatych rokoch vyrástli sídliská. Ukazuje to skladba ponuky: medzi bytmi so zmienkou o škole je novostavieb 15,0 %, medzi ostatnými 20,1 %.

Po rozdelení podľa počtu izieb sa rozdiel takmer stráca a otáča sa podľa veľkosti bytu:

• 1-izbové — 3 667 €/m² proti 3 513 €/m², +4,4 %
• 2-izbové — 3 000 €/m² proti 2 983 €/m², +0,6 %
• 3-izbové — 2 626 €/m² proti 2 645 €/m², −0,7 %
• 4-izbové — 2 741 €/m² proti 2 997 €/m², −8,5 %

Pri porovnateľných dispozíciách je teda rozdiel prakticky nulový. Záporný celkový priemer vzniká tým, že sa zmienka o škole objavuje častejšie v staršej panelovej zástavbe s väčšími bytmi.

Čo z toho má kupujúci

Ak hľadáte byt pre rodinu so školopovinným dieťaťom, dobrá správa znie: za blízkosť školy vo väčšine miest nepreplácate. Zlá správa je, že veta o škole v inzeráte nie je informácia — má ju viac než tretina ponuky a nehovorí nič o tom, o ktorú školu ide a ako ďaleko je.

Prakticky preto stojí za to overiť si tri veci:

• školský obvod — základná škola prijíma prednostne deti s trvalým pobytom v obvode, ktorý určuje obec všeobecne záväzným nariadením; adresa bytu rozhoduje viac než vzdialenosť
• kapacitu materskej školy — predprimárne vzdelávanie je pre päťročné deti povinné, u mladších rozhoduje kapacita obce
• reálnu cestu, nie vzdušnú čiaru — 400 metrov cez frekventovanú cestu je pre prváka iná trasa než kilometer po sídlisku

Predávajúcim zase dáta hovoria, že veta „škola a škôlka v okolí" cenu nezdvihne. Konkrétny údaj — názov školy, počet minút chôdze, zastávka mestskej hromadnej dopravy pred domom — funguje lepšie než všeobecná formulácia, ktorú má tretina konkurencie.