Sklady na Slovensku 2026: Trh prekonal 4,83 milióna m², Alza otvorila najväčší hub v Bernolákove za 125 miliónov

Slovenský priemyselný trh prekonal 4,83 milióna m²

Slovensko vstúpilo do roku 2026 s rekordným objemom moderných skladových a výrobných priestorov. Podľa údajov realitno-poradenskej spoločnosti 108 REAL ESTATE dosiahla celková plocha priemyselných nehnuteľností koncom roka 2025 viac ako 4,83 milióna m². V samotnom štvrtom kvartáli pribudlo viac ako 154 000 m² nových priestorov, pričom čistá absorpcia (skutočne prenajaté metre) dosiahla 82 496 m².

Vo výstavbe je v súčasnosti zhruba 245 000 m². Významná časť týchto projektov vzniká špekulatívne — to znamená bez vopred zazmluvneného nájomcu — čo signalizuje silnú dôveru developerov v dopyt v nadchádzajúcich kvartáloch.

Neobsadenosť na úrovni 7,4 %, regióny sa však výrazne líšia

Miera neobsadenosti sa v štvrtom kvartáli 2025 ustálila na 7,4 %. Na prvý pohľad vyrovnaný trh však skrýva zásadné regionálne rozdiely:

• Východné Slovensko: 2,70 % — najnižšia neobsadenosť, ťahá ju ekonomika v okolí Košíc a logistická pozícia pri ukrajinskej hranici.
• Bratislavský región: 5,84 % — vyvážený trh, sklady okolo D1 a D2 dlho nezostávajú prázdne.
• Západné Slovensko (mimo BA): 10,30 % — voľnejšie kapacity najmä v okolí Trnavy a Senca.
• Stredné Slovensko: 10,86 % — najvyššia neobsadenosť, doplatila na pomalšie absorbovanie nových projektov.

Nájomné stagnuje, prime rent 5,40 €/m²/mes.

Hlavné nájomné (prime rent) za top kvalitné sklady sa v Q4 2025 udržalo na hodnote 5,40 €/m²/mes., priemerne ponúkané nájomné kleslo na 5,07 €/m². Najvyššia reálne dosiahnutá sadzba zaznamenala medziročný rast o tri percentá a vyšplhala sa na 5,95 €/m²/mes. — typicky pri novostavbách triedy A v okolí Bratislavy.

Štruktúra nájomcov ukazuje silnú diverzifikáciu trhu:

• 3PL operátori (logistika tretích strán): 33 % všetkých nových prenájmov.
• Maloobchod a e-commerce: 30 % — segment, ktorý pred piatimi rokmi tvoril menej ako pätinu trhu.
• Výroba a automotive: stabilný motor pre regióny mimo Bratislavy.

Alza otvorila najväčší hub v strednej Európe

Symbolom transformácie slovenského logistického trhu je nový hub spoločnosti Alza v Bernolákove. Areál s rozlohou 86 000 m² bol otvorený v prvom kvartáli 2026 po 381 dňoch výstavby a investícii približne 125 miliónov eur. Označuje sa ako najväčšie logistické centrum spoločnosti a jedno z najväčších v strednej Európe.

Centrum má prevádzkovú kapacitu denne odbaviť až 100 kamiónov a viac ako 60 dodávok. Súčasťou je prvá trojpodlažná skladová plošina na Slovensku a robotický systém AutoStore, ktorý vychystáva menšie produkty bez zásahu človeka. Strategická poloha pri diaľnici D1 umožňuje obsluhovať aj rakúsky a maďarský trh.

Alza pre nový hub aktuálne nabráva stovky zamestnancov, ponúkané platy sa pohybujú v rozmedzí 1 200 — 2 200 € v hrubom mesačne. Súčasne časť obyvateľov Bernolákova upozorňuje, že existujúca cestná sieť nemusí byť na denné prejazdy stovky kamiónov pripravená a v okolí sa môžu zhoršiť dopravné špičky.

Nearshoring a e-commerce ťahajú dopyt nahor

Podľa analýzy Cushman & Wakefield patrí Slovensko medzi najvýraznejších profitujúcich z trendu „nearshoring" — presúvania výroby a dodávateľských reťazcov bližšie ku koncovým trhom EÚ. 60 % manažérov v prieskume firmy uviedlo, že očakávajú lokalizáciu dodávateľských reťazcov v najbližších rokoch.

Druhým dôležitým faktorom je e-commerce. Penetrácia online maloobchodu na Slovensku je stále len 12 %, zatiaľ čo v susednom Česku presahuje 30 %. Potenciál dobiehania je značný — analytici Cushman & Wakefield odhadujú, že rast online predaja v strednej Európe môže do niekoľkých rokov vygenerovať dopyt po 1,4 — 1,9 milióna m² nových skladových priestorov.

Čo to znamená pre rok 2026

Trh priemyselných nehnuteľností vstupuje do roka 2026 v stabilnejšej, no zároveň konkurenčnejšej kondícii. Pre nájomcov to znamená výhodnejšiu pozíciu pri vyjednávaní — najmä v stredoslovenských a západoslovenských lokalitách s vyššou neobsadenosťou. Pre developerov je signálom, že priestor pre špekulatívnu výstavbu existuje, ale len v lokalitách s preukázanou absorpciou (Bratislava, Košice, Žilina).

Pre realitných investorov sú priemyselné nehnuteľnosti naďalej atraktívnejšie ako rezidenčné — prime výnos sa pohybuje okolo 6 %, čo je viac ako pri kancelárskom segmente (6,25 — 6,75 %) a výrazne viac ako pri bytoch v Bratislave (3 — 4 %). Riziko spočíva v koncentrácii na automobilový priemysel, ktorý je citlivý na cyklické výkyvy globálneho dopytu.