Septembrová vlna nájmov prišla mimo Bratislavy. Medián drží 650 € štvrtý mesiac

V auguste sme písali, že predseptembrová vlna nájmov bola najmä bratislavská. September ukazuje opačný obraz: mimo Bratislavského kraja pribúda denne 272,9 nových ponúk nájmu bytov, o 7,7 % viac ako v auguste, a inzeráty z nich miznú rýchlejšie. V Bratislavskom kraji sa naopak tempo po augustovom vrchole mierne spomalilo. Celoslovenský medián nájmu v novom inzeráte pritom zostáva štvrtý mesiac za sebou na 650 eurách.

Koľko nových ponúk pribúda

Sledujeme nové inzeráty na prenájom bytov s mesačným nájmom od 150 do 5 000 eur. Údaje za september zahŕňajú dni od 1. do 23. septembra 2026.

• Slovensko: 381,5 denne v júni → 386,0 v júli → 361,2 v auguste → 384,5 v septembri
• Mimo Bratislavského kraja: 264,9 → 271,0 → 253,5 → 272,9
• Bratislavský kraj: 116,6 → 115,0 → 107,7 → 111,7

Augustový pokles bol teda letnou prestávkou, nie trvalým útlmom. V septembri sa prílev ponúk vrátil na úroveň júna a júla — a ťahajú ho regióny mimo hlavného mesta.

Ako rýchlo inzeráty miznú

Rýchlosť meriame podielom inzerátov, ktoré zmizli z ponuky do 14 dní od zverejnenia. Porovnávame ponuky zverejnené v prvých deviatich dňoch každého mesiaca, aby mal každý inzerát rovnako dlhý čas. Zmiznutie inzerátu neznamená vždy uzavretú zmluvu, ukazuje však, ako rýchlo ponuka odchádza z trhu:

• Slovensko: 54,5 % v júli → 56,4 % v auguste → 57,6 % v septembri
• Mimo Bratislavského kraja: 54,6 % → 53,5 % → 56,3 %
• Bratislavský kraj: 54,1 % → 62,8 % → 60,5 %

Zrýchlenie mimo Bratislavy aj mierne spomalenie v Bratislave sa ukazujú rovnakým smerom na oboch portáloch, z ktorých ponuky zbierame. Nejde teda o efekt toho, na ktorom portáli pribudlo viac inzerátov.

Ceny: stabilné, s jednou výnimkou

• Slovensko: medián nového inzerátu 650 eur v júni, júli, auguste aj septembri
• Mimo Bratislavského kraja: 600 eur vo všetkých štyroch mesiacoch
• Bratislavský kraj: 740 → 750 → 750 → 800 eur

Bratislavský skok na 800 eur treba čítať opatrne. Na inzertnom portáli zostal medián nového inzerátu v Bratislavskom kraji na 750 eurách, na realitnom portáli stúpol z 800 na 850 eur. Realitný portál má v Bratislave vyššiu cenovú hladinu a v septembri tvorí väčší podiel nových ponúk (46,9 % proti 43,1 % v auguste). Časť rastu je preto daná zložením ponuky, nie zdražovaním rovnakých bytov. Aktuálne je v ponuke 7 538 nájomných bytov, z toho 2 048 v Bratislavskom kraji.

Čo to znamená pre nájomcu

• Mimo Bratislavy je výber väčší, ale treba byť rýchlejší. Nových ponúk je viac, no viac ako polovica z nich zmizne do dvoch týždňov. Obhliadku sa oplatí dohodnúť čo najskôr po zverejnení.
• V Bratislave je o chlp viac času. Po augustovom návale sa tempo mierne zmiernilo, typický nový inzerát však na realitnom portáli pýta viac než v lete.
• Medián 650 eur nie je strop. Je to stred ponuky; cena konkrétneho bytu závisí od mesta, veľkosti a vybavenia.

Čo to znamená pre prenajímateľa

Mimo Bratislavy september priniesol viac konkurenčných ponúk aj rýchlejší odber — dopyt teda rastie spolu s ponukou. Pri stabilnom mediáne nie je dôvod na plošné zvyšovanie nájmu; rozhoduje porovnanie s podobnými bytmi v rovnakom meste. V Bratislave sa oplatí sledovať, či sa rýchlosť odberu v októbri vráti k augustovým 62,8 %.

Záver: jesenná sezóna nájmov sa v roku 2026 rozložila do dvoch vĺn — v Bratislave vrcholila v auguste, v ostatných krajoch prišla v septembri. Ceny v novej ponuke sa pritom celoslovensky nehýbu a medián zostáva štvrtý mesiac na 650 eurách.