Rozostavaný dom má meter lacnejší o pätinu. Zmestí sa do toho dostavba?

Rozostavaný dom, hrubú stavbu alebo neskolaudovaný dom ponúka 199 zo 6 437 inzerátov domov na predaj, teda 3,1 %, ukazuje aktívna ponuka kukera.sk k 5. 11. 2026. Hrubý rozdiel je malý: na inzertnom portáli 1 336 €/m² proti 1 402 €/m² (−4,7 %), na realitnom 1 870 €/m² proti 2 125 €/m² (−12,0 %). Po porovnaní s domami v tej istej obci a s podobnou plochou však vyjde meter lacnejší o 19,5 %.

Kde sa rozostavané domy predávajú

Podiel takýchto inzerátov podľa kraja, zoradené zostupne:

• Žilinský: 6,5 % (43 domov)
• Košický: 3,9 % (39)
• Prešovský: 3,7 % (18)
• Nitriansky: 2,9 % (37)
• Trenčiansky: 2,9 % (13)
• Banskobystrický: 2,3 % (15)
• Trnavský: 1,9 % (19)
• Bratislavský: 1,6 % (15)

Najviac ich je v lokalitách Levice (15), Košice-okolie (14), Nitra (12) a Žilina (10). Podľa ceny je podiel najvyšší v pásme 150 000 až 250 000 €, kde dosahuje 4,4 %. Pri domoch nad 400 000 € je to už len 1,2 %.

Prečo hrubý rozdiel klame

V tejto skupine je 53,3 % domov označených ako novostavba, medzi ostatnými 21,0 %. Novostavby bývajú drahšie, takže rozostavaný dom sa v hrubom porovnaní javí lacnejší len o málo. Rekonštrukciu uvádza 3,0 % týchto domov proti 19,9 % ostatných. Preto sme ich porovnali v rámci obce a portálu:

• Obec a portál: −10,3 % (drahšie v 29 zo 66 porovnaní)
• Obec a počet izieb: −17,1 % (drahšie v 55 zo 106)
• Obec a podobná plocha: −14,5 % (drahšie v 40 zo 104)
• Obec, plocha, novostavba a rekonštrukcia: −19,5 % (drahšie v 35 z 99)

Koľko to vychádza na dostavbu

Pri mediáne 1 402 €/m² na inzertnom portáli predstavuje 19,5 % približne 273 €/m². Pri ploche 130 m² je to okolo 35 500 €. Ak dostavba podľa rozpočtu vyjde vyššie, nákup rozostavaného domu vás cenou neodmení. Rozdiel je však len orientačný: „rozostavaný“ môže znamenať hrubú stavbu bez okien aj dom pred kolaudáciou.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Stupeň rozostavanosti: vypýtajte si konkrétny zoznam hotových a chýbajúcich prác, nie slovo holodom alebo hrubá stavba
• Doklady: povolenie stavby, projekt, stavebný denník a doklady k doteraz vykonaným prácam
• Statika a kvalita: pri stavbe, ktorá dlhšie stojí, si dajte posúdiť konštrukciu a stav materiálu odborníkom
• Prípojky: overte, čo je skutočne pripojené a čo je len pripravené pri pozemku
• Kolaudácia: bez kolaudačného osvedčenia podľa § 67 zákona č. 25/2025 Z. z. sa dokončená stavba nesmie užívať. Zistite, kto ju bude riešiť a kto dodá podklady.
• Financovanie: vopred sa spýtajte banky, ako posudzuje rozostavanú stavbu a v akých etapách uvoľní peniaze

Lacnejší meter je pri rozostavanom dome cena za prevzatie rizika, nie dar. Rozhoduje rozpočet na dokončenie. Kým ho nemáte položkovo od niekoho, kto stavbu videl, zľava 19,5 % je iba štatistika, nie úspora.