Register krátkodobých prenájmov: zapísať sa treba do 28. februára 2027

Kto dnes prenajíma byt alebo apartmán cez Airbnb, Booking a podobné platformy, má pevný termín: 28. február 2027. Dovtedy sa musí zapísať do nového registra jednotiek pre krátkodobý prenájom ubytovania. Zákon Národná rada SR schválila 2. júna 2026 a prezident ho podpísal 11. júna 2026, takže nejde o návrh, ale o platnú normu s odloženou účinnosťou.

Účinnosť zákona nastáva 1. januára 2027. Ide o najvýraznejší zásah do podnikania s krátkodobým prenájmom za posledné roky a týka sa aj tých, ktorí prenajímajú len jeden byt popri zamestnaní.

Kľúčové termíny

• 1. január 2027 — zákon nadobúda účinnosť
• 28. február 2027 — posledný deň na zápis pre hostiteľov, ktorí poskytovali ubytovanie do 31. decembra 2026
• Od 1. marca 2027 — registrácia je povinná pred prvým poskytnutím ubytovania cez online platformu
• Do 30 dní od akejkoľvek zmeny údajov treba zápis v registri aktualizovať
• Do 30 dní od ukončenia činnosti treba ponuku stiahnuť

Ako to bude fungovať

Register spravuje Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Každá ubytovacia jednotka dostane vlastné registračné číslo, ktoré bude musieť byť uvedené priamo v inzeráte na platforme. Zákon preberá európske nariadenie z apríla 2024 o zbere a zdieľaní údajov o krátkodobom prenájme ubytovania, takže podobný režim sa zavádza naprieč celou Európskou úniou.

Praktický dôsledok je jednoduchý: štát bude mať prehľad o adrese jednotky, jej kapacite aj o totožnosti hostiteľa. Anonymné prenajímanie cez platformy sa končí.

Pokuty

• Fyzická osoba: 100 až 1 000 €. Pri opakovanom porušení do piatich rokov sa sadzba zdvojnásobuje.
• Živnostník alebo právnická osoba: 1 000 až 3 000 €.
• Online platforma: 3 000 až 30 000 €.

Pokuta pre platformy je podstatná aj pre samotných hostiteľov. Pri takejto výške sankcie budú mať platformy silnú motiváciu neregistrované ponuky samy sťahovať, takže hlavným rizikom nemusí byť pokuta, ale vyradenie inzerátu v sezóne.

Čo by ste mali urobiť už teraz

• Overte si, či je jednotka vôbec spôsobilá na registráciu. Rozhodujúci je účel užívania stavby uvedený v kolaudačnom rozhodnutí. Byt skolaudovaný na bývanie nie je automaticky ubytovacím zariadením.
• Skontrolujte pravidlá bytového domu. Krátkodobý prenájom v bytovom dome môže naraziť na stanovy alebo rozhodnutie spoločenstva vlastníkov podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
• Preverte všeobecne záväzné nariadenie mesta. Samosprávy majú vlastné pravidlá, napríklad pre daň za ubytovanie.
• Pripravte si podklady. List vlastníctva, údaje o kapacite a adresu jednotky budete pri zápise potrebovať.

Čo to znamená pre investorov do nehnuteľností

Ak počítate výnos investičného bytu určeného na krátkodobý prenájom, do kalkulácie treba pridať nové položky: administratívu okolo registrácie a najmä vyššiu pravdepodobnosť, že príjem bude viditeľný pre daňovú a odvodovú kontrolu. Model, ktorý fungoval na neevidovanom príjme, po 1. januári 2027 fungovať nebude.

Pri obhliadke investičného bytu sa preto oplatí položiť otázku, ktorá dnes v inzerátoch nezaznieva: je táto jednotka spôsobilá na zápis do registra? Odpoveď môže zásadne zmeniť jej hodnotu pre kupujúceho, ktorý ráta s krátkodobým prenájmom.

Možný dopad na dlhodobý nájom

Regulácia môže mať vedľajší efekt, ktorý poteší nájomcov. Časť majiteľov po sprísnení pravidiel presunie byty z krátkodobého prenájmu späť na dlhodobý trh. V mestách s najvyššou koncentráciou apartmánov, teda predovšetkým v centre Bratislavy a v Košiciach, by to znamenalo väčšiu ponuku dlhodobých nájmov.

Zhrnuté: termín 28. februára 2027 vyzerá vzdialene, ale overenie kolaudácie a súhlasu spoločenstva vlastníkov býva beh na mesiace. Kto to nechá na poslednú chvíľu, môže zistiť, že jednotku zaregistrovať vôbec nemôže.