Register krátkodobých prenájmov: od roku 2027 musia byť všetky Airbnb byty zapísané

Štát zavádza centrálny register krátkodobých prenájmov

Majiteľov bytov, ktorí svoje nehnuteľnosti ponúkajú cez platformy ako Airbnb či Booking, čaká od roku 2027 výrazná zmena. Ministerstvo cestovného ruchu a športu pripravuje zákon, ktorý zriadi centrálny register poskytovateľov krátkodobého prenájmu ubytovania. Doterajšia anonymita tohto segmentu trhu sa tým prakticky končí.

Podľa návrhu zákona sa účinnosť predpokladá od 1. januára 2027. Nová legislatíva zároveň prenáša do slovenského práva európske nariadenie z roku 2024, ktoré v celej Únii zjednocuje pravidlá zberu a zdieľania údajov o krátkodobých prenájmoch.

Povinná registrácia a unikátne číslo

Základom systému bude povinná registrácia každej ubytovacej jednotky určenej na krátkodobý prenájom. Nezáleží pritom, či ide o celý byt, rodinný dom alebo len jednu izbu — registrácii sa nevyhne nikto. Každý poskytovateľ získa unikátne registračné číslo, ktoré bude musieť uvádzať pri každom inzeráte na online platformách.

Bez tohto čísla nebude možné ponuku legálne zverejniť. Online platformy budú mať povinnosť kontrolovať, či hostiteľ číslo má, a spolupracovať so štátom pri odovzdávaní údajov. Register má podľa návrhu zhromažďovať konkrétne informácie — adresu jednotky, registračné číslo aj počet nocí, na ktoré bola jednotka v danom období prenajatá.

Prečo štát siaha po regulácii

Dôvodom nie je len výber daní, hoci ten ministerstvo otvorene priznáva. Hlavným argumentom je tlak krátkodobých prenájmov na dostupnosť bývania. Rýchly rast služieb typu Airbnb podľa rezortu prispieva k tomu, že v centrách miest ubúdajú byty určené na dlhodobé bývanie, čo zvyšuje nájomné aj ceny nehnuteľností.

Štát zároveň priznáva, že dnes nemá spoľahlivé dáta o tom, koľko bytov sa na krátkodobý prenájom reálne využíva. Práve absencia čísel komplikuje prijímanie účinných opatrení. Register má túto medzeru zaplniť — po jeho spustení bude prvýkrát možné povedať, koľko jednotiek v Bratislave, Košiciach či ďalších mestách slúži turistom namiesto rezidentov.

Čo to znamená pre trh s bývaním

Pre nájomný trh môže mať regulácia citeľné dôsledky. Časť majiteľov, pre ktorých sa krátkodobý prenájom po sprísnení pravidiel a zvýšenej administratíve prestane oplácať, môže svoje byty presunúť do dlhodobého nájmu. To by teoreticky mohlo zvýšiť ponuku nájomných bytov v centrách miest a mierne pribrzdiť rast nájomného.

Skúsenosti zo zahraničia však ukazujú, že samotná registrácia ešte trh nezmení — rozhodujúce je, či po nej budú nasledovať aj reálne limity, napríklad obmedzenie počtu nocí v roku alebo pravidlá na úrovni jednotlivých miest. Slovenský zákon zatiaľ zavádza najmä evidenciu a dohľad; tvrdšie zásahy môžu prísť až na základe dát, ktoré register prinesie.

Na čo sa pripraviť

Majitelia, ktorí prenajímajú cez Airbnb alebo Booking, by mali počítať s tým, že od roku 2027 sa bez registrácie nezaobídu. Za ponúkanie ubytovania bez registračného čísla budú hroziť pokuty a zákaz zverejnenia ponuky. Odporúča sa sledovať finálne znenie zákona, keďže detaily — vrátane presných termínov zápisu a výšky sankcií — sa počas legislatívneho procesu ešte môžu upraviť.

Pre kupujúcich a investorov je to signál, že model „kúpim byt a budem ho prenajímať cez Airbnb“ už nebude taký jednoduchý ako v minulých rokoch. Krátkodobý prenájom zostane legálny, no s väčšou administratívou, vyššou viditeľnosťou pre štát a jasnejším daňovým režimom.