Register krátkodobých prenájmov: bez čísla vám platforma od 2027 ponuku nezverejní

Prenajímanie bytu na noci cez online platformy prestane byť od budúceho roka anonymné. Zákon o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania schválila Národná rada SR 2. júna 2026, prezident ho podpísal 11. júna 2026 a účinný bude od 1. januára 2027. Kto ponúka ubytovanie cez platformu bez registračného čísla, ponuku jednoducho neuvidí online.

Čo presne zákon zavádza

Register jednotiek vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR ako informačný systém verejnej správy. Každá ubytovacia jednotka — byt, izba, apartmán, chata — dostane vlastné registračné číslo, ktoré sa musí uvádzať pri ponuke na platforme.

• Kto sa registruje: každý, kto ponúka krátkodobé ubytovanie cez online platformu, bez ohľadu na to, či je fyzická osoba nepodnikateľ, živnostník alebo firma.
• Čo sa zapisuje: adresa a typ jednotky, kapacita, identifikácia hostiteľa a obdobie poskytovania služby.
• Povinnosť platforiem: overiť platnosť registračného čísla a nezverejniť ponuku, ktorá ho nemá. Platformy zároveň odovzdávajú ministerstvu údaje o prenájmoch.
• Zmeny údajov aj zánik jednotky treba hlásiť do 30 dní.

Kalendár, ktorý si treba poznačiť

• 1. januára 2027 — zákon nadobúda účinnosť a register sa spúšťa.
• 28. februára 2027 — posledný deň na registráciu pre tých, ktorí ponúkali ubytovanie do 31. decembra 2026.
• 1. marca 2027 — noví hostitelia sa musia registrovať pred prvým poskytnutím služby a od tohto dňa sa uplatňujú aj sankcie.

Pokuty sú odstupňované podľa toho, kto pravidlo poruší: fyzická osoba nepodnikateľ 100 až 1 000 €, podnikateľ alebo právnická osoba 1 000 až 3 000 € a prevádzkovateľ platformy 3 000 až 30 000 €. Pri opakovanom porušení sa hornú hranicu dá zdvojnásobiť.

Slovenský register nevznikol sám od seba — je implementáciou nariadenia Európskej únie 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov o službách krátkodobého prenájmu. To sa uplatňuje od 20. mája 2026 a robí z registrov v členských štátoch prepojený systém, v ktorom platformy overujú číslo automaticky.

Koľko ponúk sa to reálne týka

V klasickej realitnej inzercii je krátkodobý prenájom marginálny. K 22. augustu 2026 evidujeme 8 081 aktívnych ponúk prenájmu bytov (bez segmentu Zahraničie) a zmienku o krátkodobom prenájme nesie iba 95 z nich, teda 1,2 %. Airbnb alebo Booking spomína 16 inzerátov. Dôvod je jednoduchý: kto prenajíma na noci, inzeruje na platforme, nie v realitnej inzercii.

Viditeľnejší je ten istý biznis na strane predaja. Slovo apartmán sa objavuje v 1 279 z 16 566 ponúk bytov na predaj (7,7 %) a ich medián je 198 238 € pri 54 m², teda 3 542 €/m² — proti celkovému mediánu ponuky 175 000 € pri 66 m² a 2 831 €/m². Apartmán je typicky menší a na meter drahší než bežný byt.

Mapa apartmánových ponúk kopíruje mapu cestovného ruchu:

• Liptovský Mikuláš — 125 ponúk
• Poprad — 114
• Bratislava (vrátane Starého Mesta a Ružinova) — 215
• Banská Bystrica — 50
• Brezno a Ružomberok — po 44
• Donovaly — 34, Námestovo — 33, Kežmarok — 31

Čo to znamená pre majiteľov a investorov

Pre majiteľa jedného bytu na Liptove alebo v Tatrách je to hlavne administratíva: registrácia jednotky, číslo v ponuke a hlásenie zmien do 30 dní. Registrácia sama o sebe nezvyšuje dane — daňové povinnosti pri ubytovaní platili aj doteraz. Mení sa však ich vymáhateľnosť, lebo ministerstvo dostane od platforiem prehľad o počte prenocovaní.

Pre obce je register nástroj na miestnu daň za ubytovanie, ktorá sa doteraz vyberala prevažne na dôveru. Mestá s tlakom na krátkodobé prenájmy dostanú prvý raz čísla o tom, koľko jednotiek na ich území skutočne funguje.

Pre investora je podstatný jeden dopad: časť majiteľov administratívu nezvládne alebo nebude chcieť riešiť a presunie byt do dlhodobého prenájmu. Ak sa tak stane v centrách miest a v tatranských strediskách, ponuka dlhodobých nájmov mierne narastie a tlak na nájomné sa uvoľní. Rozsah tohto presunu bude vidieť najskôr na jar 2027.

Pre kupujúceho apartmánu platí, že prirážka 3 542 €/m² proti 2 831 €/m² v bežnej ponuke sa opiera o očakávaný výnos z krátkodobého prenájmu. Od marca 2027 bude tento výnos evidovaný — a to je pri kalkulácii návratnosti nová premenná.

Na čo si dať pozor

Registrácia nenahrádza ostatné povinnosti. Ubytovateľ naďalej vedie knihu ubytovaných, vyberá a odvádza obci miestnu daň za ubytovanie podľa jej všeobecne záväzného nariadenia a rieši daň z príjmu, prípadne registráciu na DPH. Register je len ďalšia vrstva — tá, ktorá tie ostatné konečne prepája.

Kto ponúka ubytovanie dnes, má do konca februára 2027 pokoj. Kto plánuje kúpiť apartmán na krátkodobý prenájom teraz, mal by s registráciou počítať už v kalkulácii — nie ako s nákladom, ale ako s podmienkou, bez ktorej ponuka na platforme jednoducho nevznikne.