Refixačná vlna 2026: takmer 100-tisíc hypoték prejde z lacných úrokov na trojpercentné sadzby

Rok 2026 je zlomový pre desaťtisíce slovenských domácností, ktoré si pred rokmi zobrali hypotéku s mimoriadne nízkym úrokom. Týmto úverom postupne končí obdobie fixácie a banky ich preceňujú podľa dnešných sadzieb. Pre mnohé rodiny to znamená výrazne vyššiu mesačnú splátku.

Koľkých domácností sa refixácia týka

Podľa údajov Národnej banky Slovenska prejde v roku 2026 zmenou úrokovej sadzby približne 95-tisíc hypoték. Spolu s úvermi, ktorým fixácia skončila už počas roka 2025, ide za dva roky o viac než 230-tisíc preceňovaných hypoték. Väčšina z nich bola uzatvorená v období lacných peňazí, keď sa úroky bežne pohybovali okolo jedného percenta.

Problém spočíva v rozdiele medzi starou a novou sadzbou. Kým pôvodné úroky boli na úrovni 1 až 2 %, dnešné sadzby sa podľa prehľadov bánk pohybujú zhruba od 3,2 % do 3,9 %, v niektorých prípadoch aj vyššie. Klient, ktorý roky platil splátku vypočítanú z jednopercentného úroku, tak zrazu dostáva z banky list s podstatne menej príjemným číslom.

O koľko môže stúpnuť splátka

Konkrétny príklad ukazuje, prečo sa o refixačnej vlne hovorí ako o záťažovom teste rodinných rozpočtov. Pri hypotéke vo výške 100-tisíc eur a pôvodnom úroku 1,09 % predstavovala mesačná splátka približne 326 eur. Po prechode na sadzbu 4,5 % stúpne tá istá splátka na zhruba 507 eur — teda o vyše 180 eur mesačne, čo je nárast o viac než polovicu.

Pri vyšších úveroch, aké sú dnes bežné najmä v Bratislave a Košiciach, môže rozdiel dosiahnuť aj niekoľko stoviek eur mesačne. Pre domácnosti, ktoré si splátku nastavovali na hrane svojich možností, to môže byť citeľný zásah do rozpočtu.

Aké možnosti má klient pred koncom fixácie

Odborníci sa zhodujú, že najhoršie, čo môže klient urobiť, je nereagovať a nechať banku, aby novú sadzbu nastavila automaticky. Pred koncom fixácie sa oplatí porovnať viacero možností:

• Reštart hypotéky vo vlastnej banke — banka ponúkne novú sadzbu a nové obdobie fixácie. Je to administratívne najjednoduchšie riešenie, no ponúknutá sadzba nemusí byť najvýhodnejšia.
• Refinancovanie do inej banky — pri konci fixácie je presun úveru bez sankčných poplatkov. Konkurenčná banka môže ponúknuť nižší úrok alebo bonus, vyžaduje si to však opätovné schvaľovanie a nové ohodnotenie nehnuteľnosti.
• Úprava parametrov úveru — predĺženie splatnosti splátku zníži, no celkovo zaplatíte na úrokoch viac. Mimoriadna splátka istiny naopak budúce splátky odľahčí.

Vo všetkých prípadoch platí, že o ponuky je vhodné požiadať s niekoľkomesačným predstihom, aby bol čas porovnávať a vyjednávať. Banky bojujú o bonitných klientov a priestor na zjednanie lepšej sadzby existuje.

Čo refixačná vlna znamená pre realitný trh

Vyššie splátky uberajú domácnostiam časť disponibilného príjmu, čo môže pribrzdiť dopyt po novom bývaní a po väčších úveroch. Napriek tomu ceny nehnuteľností zatiaľ rastú — podľa NBS sa ceny bývania na Slovensku za rok 2025 zvýšili približne o 12 % a rast pokračuje aj v roku 2026.

Pre záujemcov o kúpu z toho vyplýva jedno praktické pravidlo: pri výpočte, akú hypotéku si môžu dovoliť, by nemali vychádzať z najnižšej akciovej sadzby, ale počítať aj s tým, ako bude splátka vyzerať po skončení prvej fixácie. Dostatočná rezerva v rodinnom rozpočte je dnes dôležitejšia než kedykoľvek predtým.