Realitný trh v Prešove: tretie najväčšie mesto Slovenska ťaží z rastu celého kraja

Prešovský kraj bol v prvom štvrťroku 2026 najrýchlejšie zdražujúcim regiónom Slovenska — ceny bytov medzikvartálne stúpli približne o 11 %. Za týmto číslom stojí najmä tatranský efekt v hornej časti kraja, no ťaží z neho aj samotné krajské mesto Prešov, tretie najväčšie mesto krajiny.

Prešov v číslach

• Prešovský kraj: +11 % medzikvartálne v Q1 2026 — najvyšší rast spomedzi všetkých krajov (NBS).
• Priemerná ponuková cena jednoizbových bytov a garsónok v kraji vyšplhala nad 4 200 €/m², s mediánom okolo 3 500 €/m² — v tomto segmente druhá najvyššia úroveň medzi krajmi.
• Samotné mesto Prešov sa v ponukových cenách bytov drží pod úrovňou Bratislavy a Košíc, no dynamika rastu patrí k najsilnejším.
• Nájomné za bežný dvojizbový byt v Prešove sa pohybuje rádovo v stovkách eur mesačne, ťahané dopytom zamestnancov aj študentov.

Prečo ceny v Prešove rastú

Prešov je administratívnym a hospodárskym centrom najľudnatejšieho kraja Slovenska. Mesto ťaží z niekoľkých faktorov naraz:

• Blízkosť Košíc. Krajské mestá spája diaľnica D1 a mnohí obyvatelia Prešova dochádzajú za prácou do Košíc. To drží dopyt po bývaní v Prešove aj v jeho zázemí.
• Tatranský efekt v kraji. Rekordné ceny apartmánov v okrese Poprad a v tatranských strediskách zvyšujú priemer celého kraja a psychologicky ťahajú nahor aj očakávania predávajúcich v Prešove.
• Obmedzená nová výstavba. Celoslovenský stavebný útlm — v prvom kvartáli 2026 sa začalo stavať najmenej bytov za 28 rokov — sa prejavuje aj tu. Nižšia ponuka novostavieb tlačí ceny starších bytov nahor.

Čo to znamená pre kupujúcich a investorov

Pre kupujúcich na bývanie platí, že priemer kraja skresľuje realitu mesta. Rekordné čísla ťahajú tatranské apartmány, nie bežné byty v Prešove — kto hľadá domov, mal by porovnávať konkrétne mestské časti, nie krajský priemer. Rozdiel medzi novostavbou a starším panelákom môže byť dvojciferný v percentách.

Pre investorov je Prešov trhom s pomerne stabilným nájomným dopytom (úrady, nemocnica, univerzita, priemysel), no s nižšou likviditou ako Bratislava či Košice. Výnos z prenájmu treba počítať triezvo — rýchly rast cien znamená, že hrubý výnos môže klesať, ak nájmy nedržia krok s cenami.

Pre predávajúcich je aktuálne obdobie priaznivé, no pozor na precenené očakávania: skutočné realizované ceny bývajú spravidla o 5 až 10 % nižšie než ponukové.

Na čo si dať pozor

Ponukové ceny na portáloch nie sú realizované ceny. Kraj rastie ako celok, ale mesto Prešov, okres Poprad a vidiecke okresy sú tri odlišné trhy. Kto sa rozhoduje o kúpe v Prešove, mal by sa oprieť o porovnateľné predaje v konkrétnej lokalite a o reálne náklady na bývanie vrátane energií a fondu opráv — nie o jedno krajské percento z titulku.