Realitný barometer v septembri klesol o 0,5 % na 3 479 €/m², medziročne +8,4 %

Ponukové ceny bytov v krajských mestách sa v septembri 2026 mierne znížili. Realitný barometer, ktorý zostavuje Realitná únia SR, klesol na 3 479 €/m², čo je o 0,5 % menej ako v auguste (3 498 €/m²). Medziročný rast spomalil na 8,4 % z augustových 8,9 %. Za dva roky, od septembra 2024, sa barometer zvýšil o 22,2 %.

Mesačný pokles o pol percenta je malý a podľa autorov barometra neznamená začiatok dlhodobého poklesu cien. Ukazuje však, že tempo rastu sa po rýchlom prvom polroku spomaľuje. Podobný obraz dávajú aj čísla NBS za 2. štvrťrok 2026: priemerná ponuková cena bývania bola 3 041 €/m², medzištvrťročne +1,2 % po 3,4 % v 1. štvrťroku a medziročne +9,5 % po 11,3 %.

Staršie 2-izbové byty: september oproti augustu

Ponuková cena metra staršieho 2-izbového bytu v krajských mestách, zoradené podľa septembrovej hodnoty:

• Bratislava: 4 429 €/m² (august 4 358 €/m², +1,6 %)
• Košice: 3 755 €/m² (3 712 €/m², +1,2 %)
• Trnava: 3 302 €/m² (3 239 €/m², +1,9 %)
• Banská Bystrica: 3 215 €/m² (3 210 €/m², +0,2 %)
• Žilina: 3 137 €/m² (3 157 €/m², −0,6 %)
• Prešov: 3 054 €/m² (3 053 €/m², 0,0 %)
• Nitra: 2 789 €/m² (2 797 €/m², −0,3 %)
• Trenčín: 2 627 €/m² (2 609 €/m², +0,7 %)

Novšie 2-izbové byty: väčšie výkyvy

Pri novších 2-izbových bytoch boli mesačné zmeny výraznejšie a v polovici miest išli ceny nadol:

• Bratislava: 5 275 €/m² (+0,1 %)
• Košice: 4 494 €/m² (+1,3 %)
• Trnava: 4 053 €/m² (+2,4 %)
• Banská Bystrica: 3 873 €/m² (−1,9 %)
• Žilina: 3 698 €/m² (+0,1 %)
• Nitra: 3 661 €/m² (−1,2 %)
• Trenčín: 3 181 €/m² (−3,9 %)
• Prešov: 3 149 €/m² (−1,5 %)

Najväčší pokles zaznamenal Trenčín, kde novšie 2-izbové aj 3-izbové byty zlacneli o viac ako 3 %. Naopak Trnava rástla takmer vo všetkých kategóriách menších bytov.

Dvojročná bilancia

Za dva roky zdraželi najviac staršie 2-izbové byty v Banskej Bystrici (+36,2 %) a staršie 3-izbové byty v Košiciach (+34,0 %). Jedinou kategóriou s rastom pod desať percent sú novšie 3-izbové byty v Žiline (+6 %). Rozdiely medzi mestami aj typmi bytov sú teda výrazné a celkový priemer ich zakrýva.

Hypotéky sú drahšie

Do trhu zasahujú aj vyššie úroky. Priemerná sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou od 1 do 5 rokov bola podľa NBS v auguste 3,73 %, v marci 3,36 %. Viaceré banky v septembri sadzby ďalej zvýšili a niektoré ponuky s trojročnou fixáciou presiahli 4 %. Európska centrálna banka zvýšila od 16. 9. 2026 depozitnú sadzbu na 2,50 % a hlavnú refinančnú sadzbu na 2,65 %.

Záujem o úvery pritom zostáva vysoký. V 2. štvrťroku 2026 poskytli banky úvery na bývanie vrátane refinancovania v objeme približne 3,56 mld. €, o 14,6 % viac ako v predchádzajúcom štvrťroku.

Čo to znamená pre kupujúceho a predávajúceho

• Kupujúci: ceny v ponukách prestali rásť každý mesiac a v niektorých mestách a kategóriách mierne klesajú. Priestor na vyjednávanie je väčší pri novších bytoch v mestách, kde v septembri zlacneli.
• Pri hypotéke: pri dnešných sadzbách počítajte splátku s rezervou a porovnajte ponuky viacerých bánk aj pri rôznych dĺžkach fixácie.
• Predávajúci: cenu nastavujte podľa aktuálnych ponúk v danom meste a kategórii, nie podľa rastu z prvého polroka.
• Investor: spomalenie rastu cien a drahšie financovanie znižujú výnos z úverom financovanej kúpy. Prepočítajte návratnosť pri aktuálnej sadzbe.

Zhrnutie: Realitný barometer v septembri 2026 klesol o 0,5 % na 3 479 €/m² a medziročný rast spomalil na 8,4 %. Mesačná zmena je malá, no spolu s drahšími hypotékami ukazuje, že trh po rýchlom prvom polroku spomaľuje.