Realitné fondy majú 3,2 miliardy eur. Za deväť rokov zarobili 3,8 % ročne

Majetok v slovenských realitných fondoch dosiahol na konci roka 2025 hodnotu 3,2 miliardy eur a medziročne narástol o 11,1 %. Realitné fondy tak tvoria približne štvrtinu všetkých aktív spravovaných v podielových fondoch na Slovensku. Je to najrýchlejšie rastúca veľká kategória a zároveň jediná, ktorá dáva bežnému sporiteľovi prístup k nehnuteľnostiam bez toho, aby musel kúpiť celý byt.

Ako veľký je tento trh

Rast nie je jednorazový výkyv. Údaje Slovenskej asociácie správcovských spoločností ukazujú dlhodobú krivku:

• 31. 12. 2024: 2 843,7 mil. €, medziročne +11,0 %, medzikvartálne +3,3 %
• Podiel na aktívach podielových fondov k rovnakému dátumu: 25,1 %
• Koniec roka 2025: približne 3,2 mld. €, medziročne +11,1 %
• Počet fondov a podfondov na trhu: okolo 24

Dvojciferný medziročný rast dva roky po sebe znamená, že do kategórie tečú nové peniaze. Časť z toho sú prostriedky, ktoré by inak skončili na termínovanom vklade alebo v investičnom byte.

Aký výnos fondy reálne priniesli

Toto je číslo, ktoré sa v reklamách uvádza najmenej ochotne, hoci je najdôležitejšie:

• 2017 až koniec I. štvrťroka 2026: kumulatívne zhodnotenie 40,6 %, čo zodpovedá 3,8 % ročne
• 2017 až koniec roka 2024: kumulatívne 33 %, teda 3,6 % ročne
• Fondy pre kvalifikovaných investorov vykazujú aj výnosy nad 8 % ročne, vstupný lístok je však typicky 50 000 až 100 000 €

Retailový realitný fond teda historicky dodal niečo cez tri a pol percenta ročne. To nie je výnos, ktorý poráža akciový trh — je to výnos, ktorý sa porovnáva s vkladom v banke a s hrubým nájomným výnosom z bytu.

Do čoho tie fondy vlastne investujú

Slovenský retailový investor si pod „realitným fondom“ často predstaví bytový dom. V skutočnosti drvivá časť portfólií stojí na komerčných nehnuteľnostiach:

• kancelárske budovy a administratívne centrá,
• nákupné centrá a retailové parky,
• logistické a priemyselné haly,
• menšia časť rezidenčných projektov.

Geograficky nejde len o Slovensko — viaceré fondy držia aktíva aj v Česku, Maďarsku a Poľsku. Výnos fondu preto nekopíruje ceny bytov v Bratislave, ale nájomné zmluvy nájomcov kancelárií a hál v celom regióne strednej Európy.

Vstupná suma a likvidita

Rozdiel oproti kúpe bytu je najvypuklejší práve tu:

• Minimálna investícia sa u retailových fondov pohybuje od 20 € (najnižšia na trhu) po bežných 500 € pri väčšine ponúk
• Kvalifikované fondy začínajú na 50 000 €
• Investičný byt v krajskom meste vyžaduje aj pri hypotéke vlastné zdroje v desiatkach tisíc eur

Realitné fondy sú zároveň otvorené, čo znamená, že podielové listy sa dajú predať späť správcovskej spoločnosti. Neznamená to však okamžitú výplatu ako z bežného účtu — podkladovým aktívom je budova, ktorú nie je možné predať za deň. Štatúty fondov preto obsahujú výstupné lehoty a poplatky, ktoré sú u každého fondu iné a treba si ich prečítať pred vkladom, nie pri výbere.

Čo to znamená pre investora do bývania

Porovnanie oboch ciest vyzerá takto:

• Diverzifikácia: fond drží desiatky budov, byt je jedna nehnuteľnosť na jednej adrese. Prázdny byt znamená nulový príjem, prázdna jednotka v portfóliu fondu znamená pokles výnosu o zlomok.
• Práca navyše: pri byte riešite nájomcov, opravy, výpadky platieb a daňové priznanie. Pri fonde nič z toho.
• Páka: byt sa dá kúpiť na hypotéku, čím sa vlastný kapitál znásobí — nahor aj nadol. Podielové listy sa na úver bežne nekupujú.
• Kontrola: pri byte rozhodujete o cene, nájomcovi aj rekonštrukcii. Vo fonde rozhoduje správca a vy vidíte len hodnotu podielu.
• Typ rizika: byt je naviazaný na rezidenčný trh v jednom meste, fond na dopyt po kanceláriách a halách v regióne. Sú to dva odlišné cykly, ktoré sa nemusia hýbať súčasne.

Pre niekoho, kto zvažuje kúpu investičného bytu s hrubým výnosom okolo štyroch až piatich percent, je fond alternatívou s nižším výnosom, ale aj s nižšou prácnosťou a bez rizika jedného zlého nájomcu. Pre niekoho, kto chce nehnuteľnosť aj používať alebo ju odovzdať deťom, fond náhradou nie je.

Na čo si dať pozor pred vkladom

• Historický výnos nie je prísľub budúceho. Číslo 3,8 % ročne opisuje obdobie 2017 až 2026, nie ďalších deväť rokov.
• Poplatky znižujú výnos. Vstupný poplatok aj priebežný správcovský poplatok si pozrite v kľúčových informáciách pre investorov, nie v propagačnom letáku.
• Ocenenie nehnuteľností je znalecké, nie trhové. Hodnota podielu sa preto hýbe hladšie než skutočný trh — plynulá krivka nie je dôkaz nízkeho rizika.
• Výstupné podmienky si prečítajte pred vstupom. Peniaze, ktoré budete potrebovať o pol roka, do realitného fondu nepatria.

Trojmiliardový objem hovorí, že realitné fondy sa na Slovensku stali bežnou súčasťou portfólií. Zaujímavý je však ich najsilnejší argument: nie výnos, ktorý je skromný, ale to, že do nehnuteľností sa dá vstúpiť za dvadsať eur namiesto dvestotisíc. Práve to je dôvod, prečo kategória rastie o desatinu ročne, aj keď zarába menej, než by čakal majiteľ prenajatého bytu.