Províziu spomína len 11 % inzerátov. Sadzbu uvedie jeden z dvestopäťdesiatich

Provízia je najdiskutovanejšia a zároveň najhoršie zdokumentovaná položka realitného obchodu. V aktívnej ponuke nehnuteľností na predaj (46 925 inzerátov k 5. septembru 2026) o nej hovorí 5 109 ponúk, teda 10,9 %. Konkrétnu sadzbu uvedie 183 inzerátov — jeden z dvestopäťdesiatich. V 74,3 % z nich sú to tri percentá, medián uvedenej sadzby je tiež 3,0 %.

Kto o provízii píše

• Cena vrátane provízie — 2 712 ponúk (5,8 %), medián ceny 143 000 €
• Cena plus provízia alebo bez provízie — 419 ponúk (0,9 %), medián ceny 230 000 €
• Zmienka o exkluzivite — 7 679 ponúk (16,4 %)
• Zmienka o právnom servise — 6 695 ponúk (14,3 %)

Rozdiel medzi portálmi je výrazný: na realitnom portáli spomína províziu 20,9 % ponúk, na inzertnom 9,3 %. Podľa typu nehnuteľnosti vedú komerčné priestory (13,1 %) a pozemky (11,7 %), nasledujú byty (9,9 %) a domy (7,4 %).

Praktický dôsledok: pri väčšine inzerátov z ceny nezistíte, či je provízia v nej alebo nad ňou. Je to prvá otázka, ktorá patrí do telefonátu, nie do kúpnej zmluvy.

Kedy nárok na odmenu vzniká

Sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti upravuje Občiansky zákonník (zák. č. 40/1964 Zb.) v § 774 až § 777. Znenie je krátke a v troch bodoch dosť podstatné:

• § 774 — sprostredkovateľ sa zaväzuje obstarať uzavretie zmluvy za odmenu a záujemca sa zaväzuje odmenu poskytnúť vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Nie za snahu, za výsledok — a za výsledok, ktorý má príčinnú súvislosť s jeho činnosťou.
• § 776 — okrem odmeny patrí sprostredkovateľovi náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté. Pri pochybnostiach len vtedy, ak mu vznikol nárok na odmenu. Inzercia, fotograf či home staging teda nie sú automaticky fakturovateľné navyše.
• § 777 — sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo čokoľvek prijímať, len ak má písomné plnomocenstvo. Bez neho nemôže v mene predávajúceho preberať rezervačný depozit ani podpisovať.

Zmluvy o výhradnom zastúpení Občiansky zákonník osobitne neupravuje — riadia sa tým, čo je v nich dohodnuté. Práve preto je dôležité, čo presne podpíšete: dĺžku viazanosti, či sa automaticky predlžuje, čo sa stane pri predaji vlastnou silou a či je dohodnutá zmluvná pokuta.

Štrnásť dní na rozmyslenie — a niekedy tridsať

Sprostredkovateľská zmluva podpísaná doma pri kuchynskom stole alebo priamo v predávanom byte je zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov obchodníka podľa § 14 ods. 2 zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (účinný od 1. júla 2024). To má konkrétne dôsledky:

• § 20 ods. 1 písm. a) — od zmluvy o poskytnutí služby možno odstúpiť do 14 dní odo dňa jej uzavretia, bez uvedenia dôvodu.
• § 20 ods. 1 písm. b) — ak bola zmluva uzavretá pri nevyžiadanej návšteve alebo na predajnej akcii, lehota je 30 dní.
• § 20 ods. 3 — ak obchodník o práve na odstúpenie vôbec nepoučil, lehota sa predlžuje o 12 mesiacov.
• § 19 ods. 1 písm. a) — právo odstúpiť zaniká, ak bola služba úplne poskytnutá a poskytovanie sa začalo pred uplynutím lehoty s výslovným súhlasom spotrebiteľa, ktorý bol o strate tohto práva riadne poučený. Súhlas so začatím inzercie „hneď dnes“ preto nie je formalita.

Od 19. júna 2026 navyše musia obchodníci pri zmluvách uzavretých na diaľku sprístupniť odstúpenie priamo cez online rozhranie.

Robí exkluzivita rýchlejší predaj?

V ponukových dátach nie. Inzeráty so zmienkou o exkluzivite sú na trhu medián 24 dní, ostatné 21 dní. Rozdiel je malý a opačný, než by sa čakalo — ale nemožno z neho robiť záver o kvalite služby: exkluzívne zastúpenie sa častejšie využíva pri drahších a menej likvidných nehnuteľnostiach, ktoré by sa dlhšie predávali tak či tak.

Čo z toho vyplýva

• Pre kupujúceho: pýtajte sa, či je uvedená cena vrátane odmeny sprostredkovateľa. Pri troch percentách z bytu za 176 900 € ide o 5 307 € — suma, ktorá pri rokovaní o cene rozhoduje.
• Pre predávajúceho: pred podpisom si prečítajte, za čo presne odmena patrí, na aký čas ste viazaní a či sú dohodnuté náklady navyše. Podľa § 776 sa náklady bez výslovnej dohody neplatia.
• Pre oboch: peniaze kupujúceho nepatria do rúk nikoho, kto na to nemá písomné plnomocenstvo. Bezpečnejšia cesta je notárska alebo advokátska úschova, prípadne vinkulácia v banke.
• Pre trh: nízka miera zverejňovania sadzby je hlavný dôvod, prečo sa o províziách špekuluje. Ponuka, ktorá to napíše priamo do inzerátu, si šetrí hovor aj nedorozumenie.

Dáta v článku vychádzajú z textov aktívnych inzerátov na slovenských portáloch, nie z uzavretých zmlúv. Ide teda o to, čo predávajúci a kancelárie napíšu — nie o skutočne zaplatené odmeny, ktoré verejné nie sú. Práve tento rozdiel medzi 5 109 zmienkami a 183 uvedenými sadzbami je hlavným zistením.