Profil mesta Rimavská Sobota: byt za 78 000 € a hrubý nájomný výnos 7,3 %

Rimavská Sobota má 20 943 obyvateľov a je okresným mestom v Banskobystrickom kraji. Okres s 79 222 obyvateľmi na 1 471,07 km² patrí k najredším na Slovensku — hustota 54 obyvateľov na km² je zhruba polovica celoslovenského priemeru. Realitný trh tomu zodpovedá: byt tu má medián 77 990 € pri 1 328,77 €/m² a 63 m², kým celoslovenský medián je 175 045 € pri 2 849,70 €/m² a 66 m². Cena je nižšia o 55,4 %, meter o 53,4 % — a to pri prakticky rovnakej výmere bytu.

Byty podľa dispozície

• 1-izbový: 12 ponúk, medián 65 000 € (1 610,78 €/m², 39,04 m²)
• 2-izbový: 29 ponúk, medián 78 000 € (1 344,66 €/m², 60,5 m²)
• 3-izbový: 29 ponúk, medián 78 000 € (1 068,49 €/m², 68,54 m²)
• 4-izbový: 4 ponuky, medián 96 000 € (1 343,68 €/m², 72,72 m²)

Dvojizbový a trojizbový byt stoja v celkovej cene rovnako — 78 000 €. Izba navyše je tu prakticky zadarmo, čo je na Slovensku výnimočné: celoslovenský medián dvojizbového bytu je 166 900 € a trojizbového 180 000 €, teda o 13 100 € viac. Rozostup metra medzi jednoizbovým a trojizbovým bytom je v Rimavskej Sobote 50,8 %, celoslovensky 38,6 %. Malý byt je tu relatívne drahší než inde, veľký relatívne lacnejší — trh s väčšími bytmi má viac ponuky než dopytu.

Nájom a výnos

• Celý trh: 31 ponúk, medián 475 € pri 62 m², teda 8,09 €/m² (SR: 655 € pri 56 m², 12,38 €/m²)
• 1-izbový: 14 ponúk, medián 415 €
• 2-izbový: 11 ponúk, medián 475 €
• 3-izbový: 5 ponúk, medián 560 €

Nájomné je oproti celoslovenskému mediánu nižšie o 27,5 %, kým kúpna cena o 55,4 %. Práve tento nepomer je jadrom mesta: hrubý nájomný výnos dosahuje 7,31 % (475 € × 12 / 77 990 €) oproti celoslovenským 4,49 %, teda o 2,8 percentuálneho bodu viac. Podobne vysoké hodnoty dosahujú aj ďalšie mestá južného pásma — Trebišov 7,48 % a Veľký Krtíš 9,05 % — všade z rovnakého dôvodu: kúpne ceny spadli hlbšie než nájomné.

K číslu patria dve výhrady. Ide o hrubý výnos — bez dane z príjmu, dane z nehnuteľnosti, fondu opráv, poistenia, opráv a mesiacov bez nájomníka; čistý výnos býva o 1,5 až 2 percentuálne body nižší. A nájomný trh so 31 ponukami je tenký, takže jeden dom s viacerými bytmi vie mediánom pohnúť.

Domy, pozemky a komercia

• Rodinné domy: 85 ponúk, medián 110 000 € pri 134,13 m², teda 880,00 €/m² (SR: 194 900 € a 1 363,64 €/m²) — meter domu je tu o 35,5 % lacnejší než celoslovensky
• Stavebné pozemky: 45 ponúk, medián 30 000 € pri 1 000 m², teda 19,38 €/m² (SR: 68 500 € a 72,41 €/m²) — pozemok stojí štvrtinu celoslovenskej ceny na metri
• Komercia na predaj: 41 ponúk, medián 69 000 € pri 618 m²
• Komercia na prenájom: 28 ponúk, medián 500 € pri 96,7 m², teda 9,03 €/m² — o 2,1 % viac než celoslovenský medián 8,84 €/m²

Stojí za povšimnutie, že komerčný prenájom je jediná kategória, v ktorej Rimavská Sobota celoslovenský medián prekonáva. Prenájom bytu je tu o 27 % lacnejší, prenájom obchodného priestoru o 2 % drahší — obchodné priestory v okresnom meste majú svoju hodnotu bez ohľadu na to, aké lacné je okolo nich bývanie.

Ako sa trh správa

• Tempo: byty miznú z inzercie po 19 dňoch (SR 24), nájmy po 16 (SR 17), domy po 32 (SR 24), pozemky po 27 (SR 23)
• Rezervované: 0 zo 75 bytov (SR 6,2 %)
• Novostavby: 0 zo 75 bytov (SR 18,7 %)
• Malé byty do 45 m²: 11 zo 75, teda 14,7 % (SR 16,6 %)

Nula novostavieb v ponuke je najsilnejší údaj celého profilu. V meste s takmer 21 000 obyvateľmi sa aktuálne nepredáva ani jeden nový byt. Celý trh je druhotný — panelákové a staršie tehlové byty. To vysvetľuje aj nízku cenovú hladinu: chýba segment, ktorý inde ťahá priemer nahor. Zároveň to znamená, že ponuka sa nemá odkiaľ obnovovať a pri raste dopytu nie je čím ho nasýtiť.

Ako je na tom Rimavská Sobota v regióne

• Banská Bystrica — 3 150,06 €/m² (380 ponúk, medián 190 000 €)
• Zvolen — 2 534,51 €/m² (144 ponúk, 159 000 €)
• Rožňava — 1 431,45 €/m² (92 ponúk, 85 500 €)
• Rimavská Sobota — 1 328,77 €/m² (75 ponúk, 77 990 €)
• Lučenec — 1 187,03 €/m² (156 ponúk, 81 500 €)
• Veľký Krtíš — 1 129,79 €/m² (42 ponúk, 68 250 €)
• Revúca — 1 054,47 €/m² (50 ponúk, 65 000 €)
• Poltár — 900,33 €/m² (20 ponúk, 58 500 €)

Rimavská Sobota je uprostred gemersko-novohradského pásma. Krajské mesto Banská Bystrica má meter 2,4-krát drahší, susedný Lučenec je o 10,7 % lacnejší a Poltár o tretinu. Zaujímavé je, že Lučenec má v celkovej cene bytu vyšší medián (81 500 €) než Rimavská Sobota (77 990 €), hoci meter je tam lacnejší — v Lučenci sa ponúkajú väčšie byty.

Čo to znamená pre kupujúcich, prenajímateľov a investorov

• Pre kupujúcich: za medián dvojizbového bytu v Bratislave (257 000 €) kúpite v Rimavskej Sobote tri byty. Trh je rýchly (19 dní), takže na rozhodnutie nie je veľa času, ale nie je tu konkurencia rezervácií — rezervovaný nie je ani jeden byt.
• Pre prenajímateľov: hrubý výnos 7,31 % je výrazne nad celoslovenským priemerom. Rozhodujúca je však obsadenosť: v meste, ktoré obyvateľov skôr stráca, je riziko prázdnych mesiacov vyššie než v krajskom meste, a jeden mesiac bez nájomníka zoberie z ročného výnosu zhruba 0,6 percentuálneho bodu.
• Pre investorov: pri trojizbovom byte za 78 000 € s nájmom 560 € vychádza hrubý výnos až 8,6 %, ale stojí len na piatich nájomných ponukách. Nespoliehajte sa na dispozičné podskupiny — pracujte s mediánom celého mesta.
• Pre predávajúcich: ak predávate trojizbový byt, konkurujete 29 ďalším ponukám v cene, kde dvojizbový byt stojí rovnako. Rozhoduje stav bytu a energetika, nie počet izieb.

Poznámka k dátam

Profil vychádza z aktívnej ponuky k 15. 8. 2026, nie z uzavretých obchodov. Ide teda o ceny, ktoré predávajúci pýtajú. Zo 75 bytových ponúk pochádza 74 z inzertného portálu a len jedna z realitného, takže cenovú hladinu nemáme ako krížovo overiť druhým zdrojom — na rozdiel od väčších miest, kde sa oba portály porovnávajú. Pri tenkých kategóriách (4-izbové byty, trojizbové nájmy) ide o jednotky ponúk a medián je citlivý na jediný inzerát.