Profil mesta Poprad: byty o 18 % nad priemerom, nájomný výnos najnižší hneď po Bratislave

Poprad má približne 48 000 obyvateľov a je vstupnou bránou do Vysokých Tatier — okres Poprad má okolo 105 000 obyvateľov. Na realitnom trhu sa to prejavuje spôsobom, ktorý sa v iných mestách podobnej veľkosti nevidí: mediánový byt tu stojí 184 498 €, teda o 16 % viac než celoslovenský medián 159 000 €. Meter vyjde na 2 950 € oproti celoslovenským 2 500 €, čo je rozdiel 18 %. Mediánový nájom je pritom 590 € — o 5 % nižší než celoslovenských 620 €.

Byty podľa dispozície

• 1-izbové: 148 950 €, 3 200 €/m², 46,2 m² (42 ponúk)
• 2-izbové: 171 000 €, 3 039 €/m², 54,0 m² (130 ponúk)
• 3-izbové: 209 995 €, 2 730 €/m², 72,0 m² (104 ponúk)
• 4-izbové: 214 300 €, 2 619 €/m², 82,3 m² (32 ponúk)

V ponuke je celkovo 318 bytov na predaj. Cena za meter klesá s veľkosťou bytu presne podľa učebnice — jednoizbový byt má meter o 22 % drahší než štvorizbový. Zaujímavý je podiel novostavieb: 24,5 % ponuky, teda takmer každý štvrtý inzerát. To je výrazne nad tým, čo je bežné v okresných mestách.

Domy, pozemky a chaty

• Domy: 130 ponúk, medián 319 450 € — celoslovenský medián je 180 000 €, Poprad je teda o 78 % vyššie
• Pozemky: 134 ponúk, medián 96 500 €, 100 €/m² — celoslovenský medián je 60 €/m², rozdiel 67 %
• Chaty: 32 ponúk, medián 74 950 € — celoslovenský medián 73 000 €, prakticky zhodné

Práve tieto tri riadky ukazujú, kde tatranský efekt naozaj sedí. Najviac na domoch a pozemkoch, teda na tovare, ktorého sa v Poprade nedá vyrobiť viac. Rekreačné chaty sú naopak na celoslovenskom priemere — chatu si totiž kupujúci hľadá v Tatrách, nie v samotnom Poprade.

Nájomný výnos je slabý

Hrubý nájomný výnos v Poprade podľa dispozície:

• 1-izbové: 3,8 % (byt 148 950 €, nájom 475 €)
• 2-izbové: 4,2 % (byt 171 000 €, nájom 600 €)
• 3-izbové: 4,0 % (byt 209 995 €, nájom 700 €)

Pri dvojizbových bytoch vyzerá porovnanie s ostatnými väčšími mestami takto:

• Nitra: 5,4 % (byt 155 000 €, nájom 700 €)
• Prešov: 5,1 % (163 000 €, 690 €)
• Trenčín: 5,0 % (148 500 €, 620 €)
• Košice: 4,8 % (197 000 €, 795 €)
• Banská Bystrica: 4,8 % (175 000 €, 695 €)
• Žilina: 4,6 % (179 990 €, 690 €)
• Trnava: 4,5 % (189 900 €, 720 €)
• Poprad: 4,2 % (172 000 €, 600 €)
• Bratislava: 4,0 % (241 500 €, 800 €)

Poprad má druhý najnižší hrubý výnos z porovnávaných miest, hneď za Bratislavou. Rozdiel oproti Nitre je 1,2 percentuálneho bodu — pri investícii do dvojizbového bytu je to pri rovnakom vloženom kapitáli rozdiel v tisícoch eur ročne. Ide o hrubý výnos pred daňou, fondom opráv a obdobiami bez nájomcu; čistý býva o 1,5 až 2 percentuálne body nižší.

Prečo výnos nesedí s cenou

Vysvetlenie je v tom, kto v Poprade kupuje a kto si tu prenajíma. Kúpna strana zahŕňa aj ľudí, ktorí si berú byt ako druhé bývanie k Tatrám, prípadne ako objekt na krátkodobý prenájom. Tá istá skupina však nevytvára dopyt po dlhodobom nájme. Nájomný trh v Poprade zostáva lokálny a jeho cenu určujú miestne mzdy, nie tatranský dopyt. Vzniká tak nožnica: predajné ceny sa ťahajú za rekreačným dopytom, nájomné za regionálnou ekonomikou.

Trh je rýchly a likvidný

Mediánový byt je v Poprade v inzercii 19 dní, celoslovenský medián je 20 dní. Výraznejší je iný ukazovateľ: 7,5 % ponuky je označených ako rezervované, zatiaľ čo celoslovenský priemer je 5,2 %. V pomere k veľkosti ponuky sa v Poprade uzatvára viac rezervácií než je bežné — kto tu čaká na zľavu z nadsadenej ceny, spravidla sa jej nedočká, lebo byt medzitým kúpi niekto iný.

Čo to znamená pre kupujúcich

Poprad je drahé mesto na kúpu a treba s tým počítať pri rozpočte aj pri odhade banky. Dobrou správou je široká a rýchlo sa obmieňajúca ponuka: 318 bytov v aktívnej inzercii je na mesto s 48 000 obyvateľmi veľa. Zlou správou je, že rozhodovací čas je krátky. Pri 7,5 % rezervovaných inzerátoch a devätnástich dňoch mediánového času v ponuke je rozumné mať financovanie vybavené pred prvou obhliadkou, nie po nej.

Cenový rozdiel voči okolitým mestám je pritom výrazný: Kežmarok má mediánový byt za 140 000 € a meter za 2 672 €, Spišská Nová Ves za 130 000 € a 1 865 €/m². Kto nepotrebuje adresu priamo v Poprade, ušetrí desiatky tisíc eur.

Čo to znamená pre investorov

Poprad je typický príklad trhu, kde cena nehnuteľnosti a nájomný príjem nesledujú tú istú logiku. Ak je cieľom pravidelný príjem z dlhodobého nájmu, Nitra, Prešov alebo Trenčín ponúkajú o celý percentuálny bod viac pri nižšej vstupnej cene. Ak je cieľom rast hodnoty alebo vlastné využitie niekoľko týždňov v roku, počíta sa iná vec — a tá sa vo výnose neobjaví.

Pri úvahe o krátkodobom prenájme treba pripomenúť, že od 1. januára 2027 začne platiť register krátkodobých prenájmov so zápisom do konca februára 2027. Pre Poprad ako turistickú destináciu je to zmena, ktorú je rozumné zarátať do plánu už teraz.