Profil mesta Piešťany: byty o osem metrov väčšie, meter trojizbového o tretinu lacnejší

Piešťany majú približne 28 000 obyvateľov a najznámejšie slovenské kúpele. V aktívnej ponuke je 239 bytov na predaj s mediánom 179 580 €, čo je o niečo viac než celoslovenských 176 900 €. Meter je pritom 2 635,14 € proti celoslovenským 2 827,51 € — teda o 6,8 % lacnejší. Celý rozdiel vysvetľuje jediné číslo: mediánový piešťanský byt má 74 m², celoslovenský 66 m².

Väčšie byty, iná cenová logika

Ceny podľa počtu izieb ukazujú neobvykle veľký rozostup:

• 1-izbové: 28 ponúk, medián 117 450 €, 3 166,56 €/m², 38 m²
• 2-izbové: 57 ponúk, medián 166 000 €, 3 161,07 €/m², 55 m²
• 3-izbové: 114 ponúk, medián 182 840 €, 2 404,05 €/m², 76 m²
• 4-izbové: 38 ponúk, medián 212 500 €, 2 407,57 €/m², 107 m²

Medzi metrom jednoizbového a trojizbového bytu je rozdiel 31,7 %. V porovnaní s celoslovenskými hodnotami je Piešťany v jednotlivých segmentoch úplne inde:

• 1-izbové sú o 11,9 % lacnejšie na metri než celoslovenský medián (3 595,74 €/m²)
• 2-izbové sú o 4,0 % drahšie (celoslovensky 3 040,41 €/m²)
• 3-izbové sú o 4,4 % lacnejšie (2 513,51 €/m²)
• 4-izbové sú o 16,0 % lacnejšie (2 867,00 €/m²)

Ťažisko ponuky je jednoznačne pri veľkých bytoch — trojizbové a štvorizbové tvoria 152 z 239 ponúk, teda 63,6 %. Kto v Piešťanoch hľadá malý byt, vyberá si z 28 jednoizbových. Byty do 45 m² tvoria 14,6 % ponuky (35 inzerátov) s mediánom 124 990 € pri 3 444,44 €/m²; celoslovensky má rovnako veľký byt medián 144 000 € pri 4 166,67 €/m². Malý byt je teda v Piešťanoch o 17,3 % lacnejší na metri než malý byt inde na Slovensku — čo je pri kúpeľnom meste s krátkodobým prenájmom nečakané.

Domy a pozemky idú opačným smerom

Zatiaľ čo byty sú na metri pod celoslovenským mediánom, domy a pozemky sú výrazne nad ním:

• Domy: 220 ponúk, medián 219 450 € pri 1 506,09 €/m² a 145 m² — meter je o 45,0 % drahší než celoslovenských 1 038,46 €/m²
• Pozemky: 143 ponúk, medián 69 390 € pri 82,50 €/m² — o 23,2 % nad celoslovenským 66,97 €/m²
• Komercia na predaj: 71 ponúk, medián 225 000 € pri 1 103,45 €/m²
• Komercia na prenájom: 70 ponúk, medián 495 € pri 10,59 €/m²

Sedemdesiat komerčných priestorov na prenájom je na mesto tejto veľkosti veľa — je to stopa kúpeľnej ekonomiky a sezónnej návštevnosti.

Prenájom: veľa ponuky, nízky výnos

V ponuke je 125 bytov na prenájom s mediánom 600 € pri 10,00 €/m² a výmere 64 m². Celoslovenský medián je 650 € pri 12,34 €/m² a 56 m². Nájom je teda v absolútnej sume nižší a na metri nižší o 19,0 %, hoci prenajímané byty sú väčšie.

• 1-izbové: 42 ponúk, medián 470 € (11,55 €/m²)
• 2-izbové: 47 ponúk, medián 600 € (9,78 €/m²)
• 3-izbové: 33 ponúk, medián 660 € (9,38 €/m²)

Hrubý výnos z prenájmu (mediánový nájom × 12 delený mediánovou kúpnou cenou) vychádza 4,80 % pri jednoizbových, 4,34 % pri dvojizbových a 4,33 % pri trojizbových bytoch. To je úroveň krajských miest — a výrazne pod hodnotami, ktoré ponúkajú lacnejšie okresné mestá, kde sa hrubý výnos bežne pohybuje nad 7 %.

Zaujímavý je jeden signál z textu inzerátov: 49 zo 125 nájomných ponúk (39,2 %) spomína kúpele, krátkodobý prenájom alebo turistov. Takmer dve pätiny prenajímateľov teda necielia na domáceho dlhodobého nájomcu. Pre kupujúceho, ktorý ráta s klasickým celoročným prenájmom, to znamená, že reálna hĺbka dlhodobého nájomného trhu je menšia, než naznačuje počet 125 inzerátov.

Novostavby a tempo trhu

Novostavby tvoria 45 z 239 ponúk, teda 18,8 % — takmer presne celoslovenský podiel 18,2 %. Rozdiel v cene je vysoký:

• Novostavba: medián 230 000 € pri 3 045,45 €/m² a 76 m²
• Starší byt: medián 175 000 € pri 2 491,24 €/m² a 71 m²

Meter novostavby je o 22,2 % drahší. Rezervovaných je 15 ponúk zo 239, teda 6,3 % (celoslovensky 6,4 %) a mediánový čas v inzercii je 29 dní proti celoslovenským 26 — Piešťany sa teda hýbu mierne pomalšie než trh ako celok, ale nejde o stojatú vodu.

Ako je Piešťany drahé v porovnaní s okolím

Mediánová cena metra bytu v okolitých mestách:

• Bratislava 4 359,76 €/m²
• Trnava 3 190,43 €/m²
• Piešťany 2 635,14 €/m²
• Trenčín 2 544,23 €/m², Nitra 2 519,18 €/m²
• Sereď 2 342,19 €/m², Hlohovec 2 229,23 €/m²
• Vrbové 2 144,03 €/m², Galanta 2 141,31 €/m²
• Senica 2 033,37 €/m², Nové Mesto nad Váhom 1 961,82 €/m², Skalica 1 789,55 €/m²

Piešťany sú v regióne druhé najdrahšie po Trnave a o 39,5 % lacnejšie než Bratislava. Zvláštnosťou je susedná obec Banka hneď za Váhom: jej 12 bytových ponúk má medián 179 290 € pri 2 867,69 €/m², teda meter o 8,8 % drahší než v samotnom meste.

Čo si z toho odniesť

• Kupujúci na bývanie: najlepší pomer plochy a ceny majú trojizbové a štvorizbové byty — ich meter je o vyše 30 % lacnejší než pri jedno- a dvojizbových. Ponuka je pri nich zároveň najhlbšia (152 zo 239 inzerátov).
• Kupujúci malého bytu: vyberáte z 28 jednoizbových ponúk. Málo, ale meter je tu o 17 % lacnejší než celoslovenský priemer rovnako veľkých bytov.
• Investor: hrubý výnos 4,3 až 4,8 % je na úrovni krajských miest pri cene, ktorá je nižšia. Rátajte však s tým, že takmer 40 % nájomnej ponuky mieri na kúpeľných hostí — konkurencia v krátkodobom prenájme je vysoká a sezónna.
• Kto zvažuje dom: meter domu je tu o 45 % drahší než celoslovenský medián. Rozdiel medzi bytom a domom je v Piešťanoch mimoriadne veľký, oplatí sa porovnať aj okolité obce.