Príplatok za podlažie sa nemenil od roku 2004. Štát chce obciam zrušiť strop 0,33 €

V slovenskom daňovom systéme existuje číslo, ktoré sa nezmenilo dvadsaťdva rokov: príplatok za podlažie pri dani zo stavieb, ktorý zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach obmedzuje sumou najviac 0,33 € za meter štvorcový za každé ďalšie podlažie nad prvým nadzemným. Ministerstvo financií pod vedením Ladislava Kamenického teraz navrhuje tento zákonný strop uvoľniť a nechať jeho výšku na rozhodnutí samotných miest a obcí. Navrhovaná účinnosť je 1. november 2026.

Prečo je práve toto číslo dôležité

Daň zo stavieb sa na Slovensku neplatí z podlahovej plochy, ale zo zastavanej plochy — teda z pôdorysu, ktorý budova zaberá na zemi. Osemposchodová administratívna budova s pôdorysom 1 200 m² má takmer 9 600 m² podlahovej plochy, ale základ dane má rovnaký ako jednopodlažná predajňa s tým istým pôdorysom.

Príplatok za podlažie je jediný nástroj, ktorý tento nepomer koriguje. A práve on je zastropovaný na 0,33 €/m² — v cenách roku 2004. Modelový výpočet pre spomínanú budovu:

• 7 ďalších podlaží × 0,33 €/m² × 1 200 m² = 2 772 € ročne pri dnešnom strope
• pri hypotetickom príplatku 1,00 €/m² by to bolo 8 400 € ročne
• pri 2,00 €/m² 16 800 € ročne

Konkrétnu novú hornú hranicu — respektíve to, či ostane vôbec nejaká — návrh zatiaľ verejne nefixuje. Práve to je jadro zmeny: kompetencia sa presúva zo zákona na všeobecne záväzné nariadenie obce.

Koho sa zmena netýka

Toto je najdôležitejšia veta celého článku, lebo v prvých reakciách zapadla: navrhovaná úprava sa nemá týkať zdaňovania bytov a nebytových priestorov v bytových domoch ani rodinných domov. Ak bývate v byte alebo v rodinnom dome, vaša daň z nehnuteľností sa touto novelou nemení.

Koho sa týka

Zmena mieri na viacpodlažné nebytové stavby. Podľa doterajších informácií ide najmä o:

• administratívne budovy a kancelárske centrá
• hotely a ubytovacie zariadenia
• nákupné centrá a obchodné objekty
• výrobné haly, sklady a logistické centrá
• rekreačné objekty

Prakticky najsilnejší dopad bude mať tam, kde je veľa podlaží na malom pôdoryse — teda v kanceláriách, hoteloch a viacpodlažných obchodných centrách. Jednopodlažná logistická hala s pôdorysom 20 000 m² žiadny príplatok za podlažie neplatí, lebo nemá „ďalšie" podlažie; jej daňové zaťaženie sa nezmení.

Čo to znamená pre realitný trh

Prvý a najpriamejší dopad pocítia nájomcovia komerčných priestorov, hoci daňovníkom ostáva vlastník. V slovenských komerčných nájomných zmluvách sa daň z nehnuteľností takmer vždy preúčtováva nájomcom v rámci prevádzkových nákladov alebo servisných poplatkov. Ak mesto príplatok zvýši, zvýšenie sa objaví v ročnom vyúčtovaní služieb — a spravidla bez potreby meniť zmluvu, pretože typická formulácia hovorí o skutočne vynaložených nákladoch vrátane daní a poplatkov. Ak máte prenajaté kancelárie alebo prevádzku vo viacpodlažnej budove, oplatí sa túto klauzulu vo vašej zmluve nájsť ešte pred koncom roka.

Druhý dopad je na investorov do komerčných nehnuteľností. Hodnota prenajatej budovy sa odvodzuje od jej čistého prevádzkového príjmu. Každé trvalé zvýšenie neprenositeľného nákladu znižuje čistý príjem, a pri kapitalizačnej miere okolo 6 % znamená každých tisíc eur ročného nákladu navyše približne 16 600 € nižšiu hodnotu nehnuteľnosti. Pri modelovom skoku o 5 600 € ročne z prvého výpočtu ide o zhruba 93 000 € z hodnoty budovy — u nákladov, ktoré sa nedajú preúčtovať.

Tretí dopad je regulačný a týka sa predvídateľnosti. Ak zmizne zákonný strop, výška príplatku bude vecou lokálnej politiky a rozdiely medzi obcami sa prehĺbia. Pri rozhodovaní o umiestnení kancelárskej budovy alebo hotela sa k porovnávaniu cien pozemkov a stavebných nákladov pridá ďalšia premenná — daňové nariadenie konkrétnej obce, ktoré sa navyše dá zmeniť každý rok.

Štvrtá skupina, ktorú stojí za to sledovať, sú apartmánové a rekreačné objekty. Rozhodujúce bude, ako je konkrétna jednotka zapísaná: byt v bytovom dome do rozsahu novely nespadá, apartmán v objekte evidovanom ako stavba na krátkodobé ubytovanie alebo rekreáciu potenciálne áno. Pre investorov do apartmánov v horských a kúpeľných strediskách je to otázka, ktorú sa oplatí položiť ešte pred kúpou — a odpoveď je na liste vlastníctva, nie v prospekte projektu.

V akom je to štádiu

Návrh je zatiaľ v pripomienkovom konaní. Aby nadobudol účinnosť, musí ho schváliť vláda aj Národná rada SR, a text sa v tomto procese bežne mení — vrátane rozsahu dotknutých stavieb aj samotnej výšky stropu. Aj keby zákon prešiel v navrhovanom znení, samotné zvýšenie príplatku nie je automatické: každá obec ho musí schváliť vlastným všeobecne záväzným nariadením, a to spravidla do konca kalendárneho roka s účinnosťou od 1. januára nasledujúceho roka. Prvé reálne dopady na daňové priznania by teda mohli prísť najskôr v roku 2027.

Praktický záver pre vlastníkov nebytových priestorov: sledujte návrhy VZN vo svojej obci na jeseň 2026. Sadzby dane z nehnuteľností sa schvaľujú na verejných rokovaniach zastupiteľstva a návrh nariadenia musí byť vopred zverejnený — je to jediný moment, keď sa dá do výsledku hovoriť.

ℹ️ Ide o informáciu o návrhu právneho predpisu v legislatívnom procese, nie o platné znenie zákona. Nejde o právne ani daňové poradenstvo.