Priemer hypoték je 3,9 %, cenníky už často nad 4 %. Čo to spraví so splátkou po fixácii

Národná banka Slovenska uvádza pri nových hypotékach priemernú sadzbu 3,9 %, v júni to bolo 3,8 % a na začiatku roka približne o pol percentuálneho bodu menej. Klient, ktorý prichádza do banky dnes, však často vidí iné číslo. Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko pre STVR uviedol, že vo väčšine bánk sadzby už prekračujú hranicu štyroch percent. Priemer totiž zachytáva úvery, ktoré sa dohodli a čerpali, cenník ukazuje, čo platí od dnešného rána.

Čo sa v cenníkoch zmenilo za október

Dve banky sa posunuli v priebehu jedného mesiaca:

• Slovenská sporiteľňa, od 5. 10. 2026: všetky fixácie vyššie o 0,1 až 0,3 percentuálneho bodu
• Prima banka, od 15. 10. 2026: trojročná fixácia z 3,60 % na 3,80 %, päťročná bez zmeny na 3,80 %

Sadzby Slovenskej sporiteľne po zohľadnení zvýhodnenia od 5. októbra, zoradené od najnižšej:

• 3 roky: 4,29 % (predtým 3,99 %)
• 1 rok: 4,49 % (predtým 4,19 %)
• 5 rokov: 4,49 % (predtým 4,19 %)
• 10 rokov: 4,89 % (predtým 4,69 %)
• 15 rokov: 5,09 % (predtým 4,99 %)

Pri najdlhšej fixácii teda hranica piatich percent padla už teraz. Produkty pre mladých sú nižšie: v Slovenskej sporiteľni od 3,99 % pri trojročnej fixácii, v Prima banke 3,60 % pri 30-mesačnej. Obe majú vlastné podmienky, napríklad vekový limit 35 rokov, v sporiteľni aj poistenie v banke.

Prečo sa sadzby hýbu, hoci ECB v októbri nič nezmenila

Európska centrálna banka zvýšila základné sadzby tento rok dvakrát, v júni a v septembri, a na zasadnutí 29. októbra ich ponechala bez zmeny. Hypotéky však nereagujú len na samotné rozhodnutie, ale aj na trhové sadzby, v ktorých sú očakávania už započítané. Slovenská sporiteľňa uviedla ako dôvod práve ich vývoj pod vplyvom geopolitickej situácie.

Výhľad analytikov je opatrný, nie jednotný. Podľa odborníkov oslovených STVR by mohla ECB sadzby zvýšiť v decembri a Matej Dobiš z Finančného kompasu považuje prekročenie piatich percent pri niektorých fixáciách za takmer isté. Pre porovnanie, v Česku je podľa Českej bankovej asociácie priemer nových hypoték 5,1 %. Ide o odhady, nie o istotu, a skutočný vývoj bude závisieť od inflácie aj rozhodnutí ECB.

Koľko to robí na splátke: model pre končiacu fixáciu

Najviac sa to dotýka ľudí, ktorým sa končí fixácia. Vezmime zostatok 150 000 € a zvyšnú splatnosť 25 rokov:

• Sadzba 3,0 %: splátka 711 €
• Sadzba 3,9 %: splátka 784 €, teda +72 €
• Sadzba 4,49 %: splátka 833 €, teda +122 €
• Sadzba 5,0 %: splátka 877 €, teda +166 €

Rozdiel medzi 3,0 % a 5,0 % je ročne 1 987 €. Nie je to dramatický skok, ale je to položka, ktorú treba mať v rozpočte vopred. Prehľad je modelový, bez poistenia a poplatkov.

Čo to znamená pre kupujúcich a dlžníkov

• Dlhá fixácia je poistka a má svoju cenu. Pri zostatku 150 000 € na 25 rokov vychádza trojročná fixácia za 4,29 % na 816 € a desaťročná za 4,89 % na 867 €. Príplatok 51 € mesačne je cena za to, že dlhšie neriešite ďalší pohyb sadzieb.
• Porovnávajte aspoň tri banky. Medzi 3,80 % a 4,29 % pri trojročnej fixácii je pri rovnakom úvere rozdiel 41 € mesačne, podmienky zvýhodnenia sa však líšia.
• Otvorte tému skôr, než banka pošle ponuku. Termín konca fixácie vám musí veriteľ oznámiť najneskôr dva mesiace vopred. Ak na splatenie vyžaduje žiadosť, treba ju podať najneskôr mesiac pred koncom fixácie.
• Využite bezplatné okno. Pri uplynutí fixácie zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie umožňuje splatiť úver bez poplatku, takže prechod do inej banky vtedy stojí najmenej. Pred podpisom si overte aktuálne znenie, zákon má novú časovú verziu od 20. 11. 2026.
• Prepočítajte si rezervu. Rozumný test je splátka so sadzbou o 0,5 až 1 percentuálny bod vyššou, než akú máte v ponuke.

Čo to znamená pre predávajúcich

Každé zdraženie úveru znižuje sumu, ktorú kupujúci utiahne. Podľa NBS domácnosti počas leta urýchľovali kúpu, no údaje o čerpaní v septembri naznačujú, že tento impulz nebude trvať dlho. Predávajúci by nemal rátať s tým, že letná rýchlosť predaja automaticky pokračuje aj v zime.

Takeaway: priemer 3,9 % opisuje uzavreté úvery, cenník však býva vyšší a pri najdlhších fixáciách už atakuje alebo prekračuje 5 %. Kto má fixáciu do roka, mal by si pýtať ponuky už teraz. Text má informačný charakter a nejde o finančné poradenstvo.