Prenajímateľ nemôže zdvihnúť nájom, ak to nemá v zmluve. Ani o infláciu

Medziročná inflácia dosiahla v júli 2026 podľa Štatistického úradu SR 3,3 % a za prvých sedem mesiacov roka priemerne 3,7 %. Pri mediánovom nájme 650 € mesačne to znamená, že za rovnaké bývanie kupujete o 21 € mesačne menej hodnoty než pred rokom. Prenajímateľ to vie. To však ešte neznamená, že môže nájom zdvihnúť.

Základné pravidlo: bez zmluvy niet zvýšenia

Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka (zák. č. 40/1964 Zb.) hovorí § 696 ods. 1 jasne: spôsob výpočtu nájomného aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ustanovuje osobitný predpis. Ak taký predpis na daný nájom nedopadá a v zmluve nič dohodnuté nie je, prenajímateľ nájom jednostranne zvýšiť nemôže. Jediná cesta je dohoda oboch strán — teda dodatok, ktorý nájomca podpíše dobrovoľne.

List do schránky s oznámením „od januára platíte o 50 € viac“ teda sám osebe žiadnu povinnosť nezakladá. Ak nájomca dodatok nepodpíše a zmluva zvyšovanie nerieši, platí naďalej pôvodná suma.

Krátkodobý nájom: dohodnúť sa dá, ale len v strope

Väčšina moderných nájomných zmlúv sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (nájom na dobu určitú najviac dva roky, dvakrát predĺžiteľný o ďalšie dva). Jeho § 4 ods. 1 je pri zvyšovaní kľúčový a hovorí tri veci naraz:

• zmluvné strany si musia v zmluve dohodnúť prípady, v ktorých môže prenajímateľ jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia,
• dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku,
• prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Z toho vyplýva, čo inflačná doložka nie je. Nie je to poukážka na ľubovoľné zvýšenie. Ak je očakávaná inflácia 3 %, zvýšenie o 10 % nie je zvýšenie „podľa doložky“ — je to nová cena, ktorá potrebuje súhlas nájomcu.

Nájomné a energie sú dve rôzne veci

Najčastejšie nedorozumenie na trhu: nájomca dostane vyúčtovanie a myslí si, že mu zdvihli nájom. Nezdvihli. Podľa § 4 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. aj § 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa úhrada za plnenia spojené s užívaním bytu platí spolu s nájomným, ale je to samostatná položka.

• Nájomné je odplata za užívanie bytu. Mení sa len dohodou alebo podľa doložky v zmluve.
• Úhrady za plnenia (teplo, voda, elektrina, výťah, upratovanie, správa) sú preddavky. Prenajímateľ ich upravuje podľa skutočných cien dodávateľa a raz ročne vyúčtuje.

Preto je dôležité, aby zmluva obe položky uvádzala oddelene. Ak je v zmluve len jedno číslo „nájom vrátane energií“ — a taký model má podľa aktívnej inzercie 28,9 % ponúk prenájmu bytov — nemá nájomca ako skontrolovať, či rastie odplata prenajímateľovi, alebo účet za teplo.

Čo doložka reálne urobí s vaším rozpočtom

Modelujme mediánový nájom 650 € a valorizáciu o 3,3 % ročne, teda podľa poslednej známej medziročnej inflácie:

• po roku: 671 € (+21 € mesačne, +257 € ročne)
• po dvoch rokoch: 694 €
• po troch rokoch: 717 € (+67 € mesačne proti štartu)
• po piatich rokoch: 765 € (+115 € mesačne, +1 375 € ročne)

Na jednotlivé kraje pri ich mediánových nájmoch znamená jednoročná valorizácia o 3,3 %: Bratislavský kraj +29 € (z 890 €), Košický +25 € (750 €), Trnavský, Žilinský a Prešovský po +20 € (600 €), Nitriansky +19 € (590 €), Banskobystrický +19 € (580 €), Trenčiansky +18 € (550 €).

Čo to znamená pre nájomcu

Zmluvu si prečítajte pred podpisom práve pri tomto bode. Sledujte tri veci:

1. Je zvyšovanie naviazané na konkrétny ukazovateľ? Dobrá doložka odkazuje na index spotrebiteľských cien zverejnený Štatistickým úradom SR, nie na „rozhodnutie prenajímateľa“.
2. Je stanovená lehota a forma oznámenia? Bez nej sa zvýšenie môže objaviť kedykoľvek.
3. Je nájomné oddelené od úhrad za plnenia? Ak nie, žiadajte to. Inak neviete, za čo platíte viac.

Ak dostanete oznámenie o zvýšení, ktoré presahuje mieru inflácie alebo nárast cien služieb, nie ste povinný ho akceptovať. Pri krátkodobom nájme máte navyše silnú vyjednávaciu pozíciu na konci dohodnutej doby — prenajímateľ vie, že hľadanie nového nájomcu ho stojí čas aj výpadok príjmu.

Čo to znamená pre prenajímateľa

Bez doložky v zmluve nemáte nástroj a inflácia vám ukrajuje z reálneho výnosu každý rok. Pri päťročnom nájme a priemernej inflácii 3 % ročne stratí nezmenený nájom približne 14 % kúpnej sily. Doložku preto formulujte konkrétne: uveďte ukazovateľ (priemerná ročná miera inflácie meraná indexom spotrebiteľských cien podľa ŠÚ SR), termín, ku ktorému sa uplatní, a lehotu na písomné oznámenie.

Zároveň platí, že zákon dovoľuje zvýšiť najviac o nárast cien alebo inflácie. Doložka, ktorá by prenajímateľovi umožnila zvýšiť nájom o viac, je v tejto časti nad rámec zákona a v spore neobstojí.

Na čo si dať pozor

V aktívnej inzercii prenájmu bytov spomína infláciu alebo valorizáciu menej než jeden inzerát z tisíca. Podmienky zvyšovania sa teda neriešia pri hľadaní bytu, ale až pri podpise — a vtedy už býva nájomca rozhodnutý a tlak na dohodu najväčší. Práve preto sa oplatí spýtať sa naň hneď pri obhliadke, keď má otázka ešte váhu.

Text je informatívny a nenahrádza právne poradenstvo. Konkrétne práva a povinnosti závisia od znenia vašej nájomnej zmluvy.