Prenajímate byt cez Airbnb či Booking? Zápis do registra má termín 28. februára 2027

Od 1. 1. 2027 platí zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre krátkodobý prenájom ubytovania. Kto ponúka byt, apartmán alebo chatu cez online platformu už do konca roka 2026, má na zápis čas do 28. 2. 2027. Kto začne až od januára, musí sa zapísať ešte pred prvým poskytnutím ubytovania. Do konca roka 2026 ostáva necelých osem týždňov, preto sa oplatí pripraviť si podklady už teraz.

Koho sa register týka

Za krátkodobý prenájom ubytovania považuje zákon prenájom na dobu kratšiu ako jeden rok (§ 1). Povinnosť zápisu sa viaže na ponúkanie cez online platformu pre krátkodobé prenájmy vrátane malých platforiem (§ 5). Register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR, nie obec. Zápis, zmena aj výmaz sú bezplatné (§ 5 ods. 10).

Termíny, ktoré treba poznať

• 31. 12. 2026: hranica, do ktorej ste „doterajší hostiteľ“, ak ponúkate cez platformu.
• 1. 1. 2027: účinnosť zákona. Nový hostiteľ sa zapisuje pred prvým poskytnutím služby.
• 28. 2. 2027: posledný deň zápisu pre doterajších hostiteľov (§ 14).
• 1. 3. 2027: končí prechodné obdobie, povinnosti a pokuty platia aj pre nich.

Čo si pripraviť pred zápisom

Každá jednotka má vlastné registračné číslo. Zákon v § 4 vyžaduje najmä tieto údaje:

• adresu jednotky vrátane kraja, okresu, obce, ulice a súpisného čísla,
• číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a parcelné číslo pozemku,
• číslo bytu a poschodie, ak ide o bytovú budovu,
• typ jednotky a to, či ide o časť bydliska, celé bydlisko alebo iný účel,
• maximálny počet lôžok a hostí,
• začiatok poskytovania a pri dobe určitej aj jeho koniec,
• identifikačné údaje hostiteľa vrátane daňového identifikačného čísla, telefónu a e-mailu.

Zápis sa robí elektronicky. Fyzická osoba ho môže urobiť aj osobne na určenom pracovisku ministerstva (§ 5 ods. 5). Podrobnosti vrátane typov jednotiek má určiť vykonávací predpis ministerstva (§ 13), preto si tesne pred zápisom overte aktuálny formulár.

Adresa bude verejná

Register je verejne prístupný na webe ministerstva v rozsahu adresy jednotky, jej typu, začiatku a konca poskytovania a registračného čísla (§ 3 ods. 3). Vaše meno ani telefón do tohto rozsahu nepatria. Adresu domu si však bude môcť pozrieť ktokoľvek, hoci číslo bytu do verejného rozsahu nepatrí. Aj to sa môže dotknúť vzťahov v bytovom dome.

Čo hrozí pri nesplnení

• Fyzická osoba: pokuta 100 až 1 000 € (§ 10), pri opakovaní do dvojnásobku hornej hranice.
• Podnikateľ alebo firma: 1 000 až 3 000 € (§ 11), pri opakovaní do dvojnásobku.
• Platforma: 3 000 až 30 000 € (§ 11).

Pokuta nie je jediný následok. Ak ministerstvo zistí ponuku bez čísla, uloží platforme odstrániť položku (§ 5 ods. 3). Pri chybných údajoch vyzve hostiteľa na nápravu v lehote najmenej desať pracovných dní. Po márnej lehote nasleduje dočasné pozastavenie čísla a ak sa nedostatky neodstránia do dvoch mesiacov, jeho odňatie a výmaz z registra (§ 6). Počas pozastavenia hostiteľ nesmie cez platformu poskytovať ubytovanie.

Povinnosti po zápise

• Zmena údajov: do 30 dní od zmeny (§ 5 ods. 4).
• Trvalé skončenie: výmaz jednotky do 30 dní (§ 5 ods. 7).
• Správnosť údajov: zodpovedá za ne hostiteľ (§ 5 ods. 9).

Čo to znamená pre investorov a kupujúcich

Ak kupujete byt so zámerom krátkodobého prenájmu, počítajte s tým, že registračné číslo sa prideľuje jednotke a po zmene údajov treba register aktualizovať do 30 dní. Pri kúpe už prenajímaného apartmánu si preto vopred ujasnite, kto a kedy urobí výmaz, zmenu alebo nový zápis. Ak v byte hostíte len výnimočne, ale ponuku máte verejne na platforme, povinnosť nezávisí od počtu nocí v roku: zákon v tomto zmysle žiadnu hranicu neuvádza.

Register sám osebe krátkodobý prenájom nezakazuje ani neobmedzuje počet dní. Zmena je v tom, že ponuka bude mať číslo, ktoré sa dá overiť, a adresu, ktorá sa dá dohľadať. Zápis je zadarmo, drahšie môže vyjsť až jeho vynechanie.