Predajcovia bytov v septembri zlacňujú častejšie: denne o 47 % viac znížení

Predajcovia bytov v septembri siahajú po znížení ceny výrazne častejšie než v lete. Od 1. do 21. septembra 2026 sme v inzercii zaznamenali 971 znížení ceny bytov na predaj, teda 46,2 denne. V období od 3. do 30. augusta to bolo 881 znížení, čiže 31,5 denne. Tempo tak stúplo o 47 %, hoci počet inzerovaných bytov sa za mesiac zvýšil len o 1,6 %. Samotná zľava pritom nie je hlbšia — mení sa počet predajcov, ktorí sa na ňu odhodlajú.

Čísla: august proti septembru

Porovnávame celé dni v rovnakej databáze ponúk, ktorá sa v oboch mesiacoch aktualizovala rovnako často (14 prechodov týždenne). Zahrnuli sme len byty na predaj s cenou nad 20 000 eur a zmeny do 50 %, aby výsledok neskreslili preklepy v cene.

• Zníženia ceny za deň: 31,5 v auguste → 46,2 v septembri (+47 %)
• Inzerované byty na predaj: 12 137 k 15. 8. → 12 336 k 15. 9. (+1,6 %)
• Na 1 000 ponúk za týždeň: približne 18 znížení v auguste → 26 v septembri
• Priemerné zníženie: 3,8 % v oboch mesiacoch, v septembri v priemere 7 067 eur z pôvodných 180 924 eur
• Zníženie o 5 % a viac: 23 % všetkých zliav v auguste aj v septembri
• Pomer znížení a zvýšení: 4,1 : 1 v auguste → 5,3 : 1 v septembri

Z čísel vyplýva jednoduchý záver: pribudlo predajcov, ktorí cenu upravia, no typická úprava zostáva rovnako malá. Takmer štvrtina zliav dosahuje 5 % a viac, viac než polovica sa zmestí pod 3 %.

Nie je to len rozhodnutie ECB

Európska centrálna banka 10. septembra zvýšila základné sadzby o 0,25 percentuálneho bodu, s účinnosťou od 16. septembra. Bolo by lákavé spojiť zlacňovanie s týmto krokom, no dáta to nepodporujú. Zníženia sa zrýchlili už v prvých deviatich dňoch septembra — približne na 45 denne —, teda pred rozhodnutím. V týždni od 31. augusta sme zaznamenali 275 znížení, v nasledujúcich dvoch týždňoch 332 a 371.

Pravdepodobnejšie vysvetlenie je sezónne: po letnej prestávke sa predajcovia vracajú k inzerátom, ktoré cez prázdniny nenašli kupujúceho, a upravujú cenu pred jesennou sezónou. Naše údaje o cenových zmenách však siahajú len do konca mája 2026, takže porovnanie s minulým septembrom zatiaľ nemáme. Ak zrýchlenie vydrží aj v októbri, bude to silnejší signál než jeden mesiac.

Kde zlacňujú najviac

Zrýchlenie vidno vo väčšine krajov, s rôznou silou. Počty sú v jednotlivých krajoch malé, preto ich čítajte ako smer, nie presné poradie:

• Bratislavský kraj: 4,9 zníženia denne v auguste → 8,3 v septembri
• Žilinský kraj: 2,9 → 5,0
• Banskobystrický kraj: 4,4 → 6,5
• Košický kraj: 5,7 → 7,8
• Prešovský kraj: 3,7 → 4,0 — takmer bez zmeny

Čo to znamená pre kupujúceho

• Priestor na rokovanie mierne rastie, no nie je veľký. Typická zľava 3,8 % pri byte za 180 000 eur zodpovedá asi 7 000 eurám. Ak inzerát zlacnel raz, neznamená to, že zlacnie znova.
• Sledujte históriu ceny konkrétneho inzerátu. Byt, ktorý bol v ponuke celé leto a v septembri zlacnel, má iný príbeh než čerstvá ponuka. Pri rokovaní je fér vychádzať z faktov, nie z odhadu, že „trh padá“.
• Ponuková cena nie je cena predaja. Naše údaje zachytávajú ceny v inzerátoch. Skutočné transakčné ceny sa k nim nemusia priblížiť rovnakým tempom.

Čo to znamená pre predávajúceho

Ak predávate byt od leta a záujem slabne, nie ste v tom sami — v septembri upravuje cenu viac predajcov než v auguste. Zníženie o 2 až 4 % je dnes bežný krok. Pred úpravou ceny sa však oplatí porovnať byt s podobnými ponukami v okolí; niekedy pomôže lepšia fotografia alebo presnejší popis viac než ďalšia zľava.

Záver: v septembri 2026 znižujú ceny bytov častejšie, nie hlbšie. Na 1 000 inzerovaných bytov pripadá 26 znížení týždenne, priemerná zľava zostáva 3,8 %. Či ide o začiatok obratu, alebo o jesenné doladenie cien, ukáže až október.