Predaj bytu nájom neruší. Nový majiteľ preberá zmluvu aj kauciu

Kupujete byt, v ktorom býva nájomca. Čo sa stane po zápise vkladu do katastra? Odpoveď je pre mnohých kupujúcich prekvapivá: nájom nezaniká, prechádza na vás — a vy ho nemôžete z dôvodu zmeny vlastníka vypovedať. Nájomca môže, vy nie.

Čo hovorí zákon

Kľúčové ustanovenie je § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka (zák. č. 40/1964 Zb.): ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Nájomca sa zbaví svojich záväzkov voči pôvodnému vlastníkovi až vtedy, keď mu bola zmena oznámená alebo ju nový vlastník preukázal.

Ešte podstatnejší je ods. 3 toho istého paragrafu: pri zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú. Nový majiteľ toto právo nemá. Predaj bytu teda nie je výpovedným dôvodom.

Ak ide o krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., dôvody výpovede zo strany prenajímateľa vymenúva § 7 ods. 1 taxatívne — poškodzovanie bytu, meškanie s platbami viac ako dva mesiace, nedoplnenie zábezpeky, užívanie v rozpore s účelom alebo iný dôvod dohodnutý priamo v zmluve. Zmena vlastníka medzi nimi nie je.

Preberáte aj kauciu

Do postavenia prenajímateľa vstupujete celý, nie po častiach. To znamená aj povinnosti z peňažnej zábezpeky. Podľa § 5 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z. z. je prenajímateľ povinný vrátiť nespotrebovanú časť zábezpeky do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vyrovnal nároky súvisiace s nájmom.

Ak vám predávajúci kauciu pri prevode neodovzdá, nájomca ju bude na konci nájmu žiadať od vás — a vy ju budete musieť vyplatiť z vlastného. Pri mediánovom nájme 650 € a bežnej výške zábezpeky jeden až dva mesačné nájmy hovoríme o 650 až 1 300 €, ktoré sa pri kúpnej cene stratia v drobných, kým na ne niekto neupozorní.

Aký veľký je tento segment

Byty ponúkané s nájomcom sú na slovenskom trhu okrajové. Z 14 486 aktívnych ponúk bytov na predaj s cenou, plochou aj popisom dlhším ako 80 znakov (stav k 3. 9. 2026) spomína existujúci nájom alebo nájomcu 143 inzerátov = 1,0 %. Ich profil je odlišný od zvyšku trhu:

• mediánová cena 174 990 € pri ploche 57 m² — teda rovnaká cena za výrazne menší byt
• mediánová cena metra 3 448 €/m² proti 2 873 €/m² vo zvyšku trhu (+20,0 %)
• prevažujú malé byty: 47 jednoizbových, 50 dvojizbových, 35 trojizbových
• koncentrácia v Bratislavskom kraji: 51 zo 143 = 35,7 %, ďalej Nitriansky 25, Trnavský 19, Žilinský 18

Vyšší meter nie je prirážkou za nájomcu — je odrazom toho, že ide o menšie byty v drahších lokalitách, teda o typický investičný produkt. Malé byty majú na Slovensku systematicky vyššiu cenu metra než veľké.

Čo to znamená pre kupujúceho-investora

Byt s nájomcom má pre investora tri konkrétne výhody. Prvá je čas: príjem začne plynúť od prvého mesiaca, bez výpadku na hľadanie nájomcu a bez nákladov na inzerciu a obhliadky. Druhá je overiteľnosť: nemusíte odhadovať, za koľko sa byt prenajme, výpisy z účtu ukážu skutočné nájomné aj platobnú disciplínu. Tretia je vyjednávanie: nájomná zmluva je dokument, ktorý viete pred kúpou prečítať celý.

Modelovo pri mediánovom nájme 650 € a mediánovej cene 174 990 € dáva byt hrubý výnos 4,46 % ročne pred nákladmi, daňou a obdobiami neobsadenosti.

Overte si pred podpisom päť vecí:

1. Znenie a dobu nájomnej zmluvy — či je na dobu určitú alebo neurčitú a či nemá automatické predlžovanie.
2. Podľa akého predpisu bola uzavretá — režim Občianskeho zákonníka a režim zákona č. 98/2014 Z. z. sa v možnostiach ukončenia zásadne líšia.
3. Výšku a osud zábezpeky — kauciu si nechajte previesť a jej odovzdanie zapíšte do kúpnej zmluvy.
4. Stav platieb — či nájomca nemá nedoplatky a v akej fáze je prípadné vymáhanie.
5. Vyúčtovanie energií — kto a za aké obdobie ho vyrovná, a stav meradiel ku dňu prevodu.

Čo to znamená pre kupujúceho na bývanie

Ak byt kupujete pre seba, nájomca je prekážkou, ktorá sa nedá odstrániť kúpou. Riešenia sú dve a obe treba vybaviť pred podpisom kúpnej zmluvy: dohoda o ukončení nájmu medzi predávajúcim a nájomcom s doložením písomného ukončenia, alebo kúpa až po uplynutí doby nájmu. Tretia možnosť — dohoda priamo s nájomcom o skoršom odchode za odstupné — je legitímna, ale patrí do rokovania o cene, nie do nádeje, že sa to nejako vyrieši.

Nebezpečné je spoliehať sa na ústny prísľub, že „nájomca sa aj tak sťahuje“. Ak sa nesťahuje, ostávate s bytom, ktorý platíte, a s nájomcom, ktorého nemôžete vypovedať skôr, než na to vznikne zákonný alebo zmluvný dôvod.

Povinnosť po prevode

Hneď po zápise vkladu do katastra oznámte nájomcovi písomne zmenu vlastníka a nové platobné údaje, doložené výpisom z listu vlastníctva. Kým to neurobíte, platby nájomcu pôvodnému vlastníkovi ho podľa § 680 ods. 2 zbavujú záväzku a vy budete peniaze vymáhať od predávajúceho, nie od nájomcu.

A rátajte s tým, že nájomca má opačné právo než vy: podľa § 680 ods. 3 môže z dôvodu zmeny vlastníka odísť aj zo zmluvy na dobu určitú. Byt kúpený s istým príjmom teda môže byť o mesiac prázdny — čo je pri investičnom nákupe druhá strana tej istej mince.

Text je informatívny a nenahrádza právne poradenstvo.